בבנקים למשכנתאות בלבד

הישגתי להם משכנתא למרות שהבנק סירב!

יושב עם זוג מקסים תל אביב שזכו במחיר למשתכן באור יהודה ורוצים לקחת משכנתא כדי לקנות א הבית, אבל יש כמה בעיות לא פשוטות של BDI שאנחנו נצטרך לפתור ואכן נעשה את זה. אז הנה הפרטים לפנינו.

מה הבעיות:

הבעיות בעיקר קיימות בגלל שלבעל הייתה בעבר מסעדה קטנה של חומוס, אשר לא הצליחה כל כך ונסגרה יחית מהר. אבל לקראת הפתיחה ובמהלך הפעילות נלקחו כמה הלוואות בכמה בנקים שהיו די גדולות והביאו את הבעל לכמעט פשיטת רגל.

הוא הצליח להימנע מפשיטת רגל ואיך שהוא הצליח להחזיר את ההלוואות, אבל בהחלט היו פאשלות בדרך, היו הרבה פעמים שההלוואות חזרו. היו כמה בעיות גם עם הלוואות בכרטיסי אשראי. בקיצור המצב לא מזהיר. זה יהיה נכון לציין שכבר עברו שנתיים בערך מהבעיות האחרונות, אבל עדיין היו די הרבה בעיות וזה לא מבוטל כלל.

בעיות BDI מול בנקים:

בכל הנוגע לבעיות של BDI יש לזה הרבה קטגוריות, כאשר הבעיות הכי חמורות זה כמובן בעיות שהיו מול בנקים. הסיבה היא שבנקים מפחדים לקחת לקוחות שיש להם בעיות מול בנקים, כי הם לא רוצים את הבעיות האלו אצלם.

התמונה נכון להיום:

מאז כבר עברו שנתיים, העסק הוא היסטוריה מהעבר והיום שני בני הזוג שכירים. האישה עובדת כבר שלוש שנים בניהול אדמיניסטרציה של מוסך גדול ומרוויחה בערך 6500 שקלים. הבעל היום מנהל מאפייה ומרוויח בערך 8000 שקלים.

יש להם הלוואה אחת בעובר ושב של בערך 1000 שקלים בחודש שזה ממש לא נורא. מחיר הנכס הוא בערך 1.18 מיליון כאשר מחיר השמאות צפוי להיות לפחות 1.4.

איך הדברים עובדים במחיר למשתכן?

הבעיה שלנו היא קוצר בהון עצמי. הזוג המקסים שלנו יהיה צריך לכאורה 90 אחוז מימון מהשמאות, כאשר בפועל זה קשה מאוד להשיג סכומים כאלו, היות והיו לא מעט בעיות בעבר אבל אנחנו ננסה לעשות את המקסימום ונראה לאן נגיע.

רק כדי להבהיר למי שלא מבין, במחיר למשתכן סופרים 90 אחוז מגובה המחיר, אבל בפועל מה שחשוב זה 75 אחוז מגובה השמאות. כלומר אם לוקחים במקרה שלנו 75 אחוז מגובה השמאות המשוערת אנחנו נגיע ל1.05. במקרה כזה יהיה צורך להשלים הון עצמי של 130 אלף שקלים בערך, כי אנחנו לא באמת יודעים מה תהיה השמאות.

אז מה אני עושה?

תנסו להבין את מכלול השיקולים שלי, אני יודע שלקבל משכנתא של 75 אחוז עם בעיות BDI כמו שיש לנו, אנחנו למעשה לא נצליח לקבל כלל. זה לא מקרה של 75 אחוז מימון, השאלה היא האם אנחנו יכולים לבקש במקרה כזה 70 אחוז מימון או שכלל לא נוכל לבקש 70 אלא נצטרך לרדת ל60 אחוז.

יתרונות וחיסרונות:

היתרונות הם שהיום בני הזוג הם יציבים ומסודרים בהתנהלות שלהם בבנק, לעומת זאת החיסרון הגדול הוא כל ההיסטוריה הפיננסית. השאלה במקרים כאלו היא האם נצליח להגיע למצב שבו היתרונות יגברו על החסרונות. רק כדי להבהיר את הדברים, החסרונות בדרך כלל גוברים.

אז מה באמת אני עושה?

אני יודע שאני הולך לבנקים לבקש 70 אחוז אבל אני כן מוכן למצב שבו אני מקבל סירוב ומבקש מחדש 60 אחוז. השאלה היא כמובן האם הלקוחות שלי יהיו מסוגלים להסתדר עם 60 אחוז או שזה לא יהיה מספיק, אבל זה כבר נושא אחר.

אני מתחיל את סבב הבנקים שלי אבל עושה את זה בזהירות רבה. אני פונה לאנשי הקשר שלי בבנקים, כדי לקבל איזה שהוא פידבק על איך הבנקים רואים את הבקשה שלנו ל70 אחוז והאם אני יכול למצוא פרצה שדרכה אני יכול להשפיע על החלטת הבנק כדי לקבל את ה70 אחוז הנדרשים.

מדרגות האחוז:

בבנקים זה עובד ככה בערך: לקוחות שרוכשים דירה ראשונה יכולים לקבל 75 אחוז, בהנחה שהכול תקין. לקוחות שמחליפים דירה בדרך כלל מבקשים 70 אחוז בהנחה שהכול תקין. לקוחות עם בעיות עבר בדרך כלל מקבלים 60 אחוז מימון או פחות.

חזרה לעניינינו:

אז אני ממשיך את הסבב בין הבנקים ובינתיים מקבל פידבקים לא טובים, התגובות של הבנקים אומרות בפשטות: התנהלות פיננסית לא אחראית. בשלב הזה אני מחליט לפצל את העניין שלנו לשני חלקים. אני מבקש משכנתא של 60 אחוז ואת זה מקבלים.

לאחר שיש לנו אישור של 60 אחוז משכנתא, אנחנו מגישים בקשה חדשה ל70 אחוז בתוספת ערב. אחד ההורים של הזוג מצטרף להלוואה שלנו ואנחנו מצליחים לקבל משכנתא של 70 אחוז, כאשר אנחנו אפילו מצליחים לקבל משכנתא בריביות טובות מאוד. הסיבה היא שיחד עם הערב אנחנו כבר בקשה חזקה ואין סיבה שלא לקבל מהבנק ריביות מעולות.

אנחנו מגיעים לחתום על המשכנתא וצועדים קדימה

התקשרו אלינו