בבנקים למשכנתאות בלבד

חיסכון משמעותי – במיחזור משכנתא

יושב עם משפחה מיבנה, אולי אפשר להגיד- משפחה של נדל"ניסטים מיבנה. יש בבעלותם ארבעה בתים, כאשר הגיע הזמן לבדוק את המשכנתאות ולעשות מיחזורים, לאלו שפחות טובות. אז יאללה בואו נמחזר משכנתאות.

ברשותכם כמה מילים על מיחזור משכנתא:

הרבה אנשים אומרים דברים כמו: אני יודע שבנק כזה הוא הכי טוב ולקחתי משכנתא שם, אז אני מאמין שהיא טובה. אז האמת היא שזה לא עובד ככה. איך באמת נקבעת הריבית של המשכנתא שלכם:

התקופה:

הדבר הראשון הוא כמובן התקופה, כולנו יודעים שיש שנים של ריביות משכנתא נמוכות ויש שנים של ריביות משכנתא גבוהות, באופן גורף.

אם יצא לכם לקחת משכנתא בשנת 2015, לא משנה באיזה בנק זה היה, ככל הנראה קיבלתם משכנתא מעולה. פשוט הריביות הכלליות במשכנתאות, היו מעולות.

המבצע:

לכל בנק משכנתאות, יש שנים שהוא נותן ריביות טובות ויש שנים שהוא נותן ריביות פחות טובות. לדוגמה: בנק כל שהוא החליט בשנה נתונה שהוא מגדיל את החשיפה שלו לענף הנדל"ן ורוצה לתת יותר משכנתאות, אז מה הוא עושה? מוריד את הריבית שלו על משכנתאות ומן הסתם מקבל בתקופה הזו- הרבה יותר לקוחות.

ומצד שני, בנק כל שהוא החליט באותה תקופה בדיוק, שהוא מקטין את החשיפה שלו לנדל"ן ומעלה את הריביות שלו. כלומר אם לקחתם בתקופה הזו משכנתא בבנק הזה, ככל הנראה- הריביות שלכם יהיו גבוהות יותר.

העיסקה והתאמתה לבנק:

לכל בנק יש את העיסקאות שמתאימות לו ואת העיסקאות שלא מתאימות לו. כלומר אם לקחתם לבנק הלא מתאים- סביר להניח, שהריבית לא תהיה טובה. למשל עיסקה גדולה של הרבה כסף, בבנק קטן- ככל הנראה תזכה לריבית לא טובה. קצת מורכב להסביר, אבל הבנתם את הרעיון.

אז עכשיו שאנחנו מבינים את זה, בואו נמשיך קדימה.

המצב:

בבעלות המשפחה כאמור 4 דירות, כאשר על כל דירה יש משכנתא אחת לפחות, כאשר על חלק מהדירות יש אפילו שתיים וגם שלוש משכנתאות מתקופות שונות שנלקחו למטרות שונות. אז בואו נבין את המצב:

בית מספר 1. הבית הראשי שבו גרים בני המשפחה הוא וילה ביבנה, אשר מוערכת על ידם בשווי 2.6 מיליון שקלים, כאשר עליה יש משכנתא אחת בשווי 700 אלף שקלים, עם תשלום חודשי של 4000 שקל בחודש.

אבל זה לא נגמר כאן, יש עליה משכנתא נוספת של 240 אלף שקלים מתקופה אחרת, עם החזר חודשי של 1000 שקלים בחודש ועוד משכנתא שנקראת כרטיס אשראי משכנתא, בשווי של 200 אלף שקלים, תשלום חודשי של 2000 שקלים בחודש.

בית מספר 2. בית נוסף ביבנה בשווי 1.5 עם משכנתא שנשארה בשווי של 600 אלף בערך, כאשר התשלום החודשי הוא 3500 שקלים, לחודש- הבית מושכר עבור 4000 שקלים בחודש. המשכנתא יחסית ישנה, כאשר העיסקה נעשתה בחיפזון, ללא הרבה בדיקות.

משכנתא חפוזה ללא הרבה בדיקות זה בדרך כלל מתכון למשכנתא לא טובה. אז פה נעשה בדיקה יותר מעמיקה.

בית מספר 3. בית ישן באשדוד שעבר תמ"א לאחרונה ועכשיו הוא שווה סביב 1.45 עם משכנתא לא ישנה, בשווי 500 אלף שקלים, כאשר ההחזר החודשי הוא 2000 שקלים בחודש, הדירה מושכרת מחדש לאחר התמ"א ב3300 שקלים.

בית מספר 4. דירה ישנה לפני תמ"א באשדוד, נקנתה לא מזמן במחיר של 1 מיליון, עם משכנתא של 50 אחוז, כלומר 500 אלף שקלים. התשלום החודשי על המשכנתא הוא 2100 שקלים בחודש. המשכנתא חדשה מדי, מריח חשוד קצת, במיוחד ונלקחה בחופזה. מושכרת ב2600 שקלים.

הכנסות:

בני הזוג הם מתווכים עצמאיים שעובדים יחד, הם בסביבות גיל 44. הכנסה משולבת לפי שומות של 2016, 2017 היא סביב 30 אלף שקלים, כאשר יש בנוסף סביב 10 אלף שקלים הכנסות משכירויות. מבחינת הכנסות אנחנו בסדר גמור.

אז מה אני עושה:

בית מספר 1. כצפוי המשכנתא על הבית הראשי היא לא טובה. כלומר, ברגע שרואים שלוש משכנתאות שונות ובמיוחד, כאשר רואים כרטיס אשראי משכנתא- מבינים שהמשכנתא היא לא טובה בעליל.

אבל שימו לב שהמשכנתא היא מחולקת לכמה חלקים, כאשר החלק הגדול והחלק הקטן ביותר של כרטיס אשראי- הם לא טובים, אבל החלק הבינוני הוא טוב. במצב כזה, אין הרבה ברירה אלא לוותר על החלק הבינוני הטוב, לכן אנחנו ממחזרים את כל המשכנתא כולה לבנק אחר, אשר נמצא בתקופת ריביות הרבה יותר טובה.

בית מספר 2. מתברר לאחר בדיקה מדוקדקת יותר, שהמשכנתא היא אכן בריביות לא טובות, אבל היות ועבר יחסית הרבה זמן, למעשה אין טעם לעשות מיחזור- היות וכל הריביות כבר שולמו, הלקוחות לא זכרו בדיוק מאיזה שנה היא ומתברר שאין טעם כלל לעשות מיחזור.

בית מספר 3. יש כאן קטע מעניין, המשכנתא הייתה בדיוק 50 אחוז כאשר היא נלקחה, אבל עכשיו כאשר הדירה עברה תמא, ניתן יהיה לעשות מיחזור לבנק אחר ולהוריד את אחוז המימון לפחות מ45 אחוז מימון, כלומר להוריד דרגה אחת ברמת סיכון.

אני סוגר את המיחזור עם בנק אחר, כאשר אנחנו מורידים את המימון מתחת ל45 אחוז מימון ומורידים כתוצאה מזה את הריביות.

בית מספר 4. משכנתא חדשה יחסית, בריביות לא מדהימות, אבל העיסקה לא מצדיקה את המעבר לבנק אחר. החיסכון לא יהיה משמעותי מספיק.

התקשרו אלינו