AW-977385502

מיחזור משכנתא וקניית דירה חלופית- כל הדילמות

מיחזור משכנתא וקניית דירה חלופית- כל הדילמות

יושב עם זוג מקסים מרעננה שהמטרה שלהם היא למכור את הדירה הנוכחית כדי לקנות דירה חדשה יותר יקרה וטובה. הדירה הנוכחית עולה 2.2 מיליון שקלים, כאשר יש עליה משכנתא של 900 אלף שקלים עם החזר של 7500 שקל בחודש, שזה החזר גבוה מאוד אבל זה מה שהם רצו בזמנו.

הדירה שהם חושקים בה היא דירה בבניין אחרי תמ”א 38 באזור מעולה ברעננה, שהמחיר שלה יחסית נמוך היות וזה בניין תמ”א והוא עומד על 2.55 מיליון שקלים.

סיכום מצב:

הזוג היקר שלנו הם סביב גיל 39 כאשר המשכנתא הנוכחית היא 900 אלף והמשכנתא הנוספת תהיה 350 אלף שקלים.

כלומר אנחנו יודעים מראש שאנחנו צריכים משכנתא שתהיה סדר גודל של 1.25 מיליון. מבחינת הכנסות אנחנו בסדר גמור. הבעל הוא מדען באיזה חברת הייטק ומרוויח סביב 20 נטו, אישתו היא עורכת דין. מבחינת הכנסות אין לנו בעיות כלל.

מה בעצם הדילמות כאשר אנחנו מגיעים למקרה של מיחזור ?

כדי להבין את התמונה המלאה, צריך להבין שבמקרה של קניית דירה במקום דירה קיימת, ישנם כמה מצבים אפשריים:

הראשון: שומרים על המשכנתא הקיימת ולוקחים חדשה באותו הבנק. זה בהנחה שכל המשכנתא הראשונה היא טובה והריביות כרגע הן טובות גם כן.

השני: כאשר חלק מהמשכנתא הנוכחית טובה ועושים גרירה על חלקה ואת השאר ממחזרים ולוקחים תוספת, כמובן הכול באותו הבנק.

השלישי: כאשר הריביות של המשכנתא הקיימת לא טובות והריביות על התוספת לא טובות, צריך למצוא את הבנק האחר שיוכל לתת את כל הכסף של המחזור ואת התוספת בריביות טובות יותר.

מה הבעיה עם גרירה?

גרירה היא לכאורה דבר שהוא פשוט- לוקחים ושומרים את החלק הטוב של המשכנתא מחליפים את החלק הפחות טוב של המשכנתא. אז מה הבעיה? הבעיה שאם אתם מחליפים דירה וגם מוכרים את שלכם זה מאוד מסבך לכם את לוחות הזמנים של התשלומים.

למה?

כי גרירה מתבצעת לפני החלק השני, כלומר צריך להתחיל אותה נניח חודש לפני שאר הפעולות, במקרים של תשלומים צולבים- זה יכול ליצור בעיה משמעותית מאוד בלוחות הזמנים של התשלומים.

אלו שלושת האפשרויות, שהן יחסית ברורות. מצויין, אבל מה קורה כאשר יש אפשרויות שהן לא הכי ברורות?

בואו ניתן דוגמה תיאורטית ואחרי זה נחזור למקרה הספציפי שלנו:

המקרה הספציפי שלנו הדברים יחסית ברורים, המשכנתא הקיימת היא 900 אלף והחדשה רק 300 אלף, כך שבוודאי ניתן עדיפות לריבית טובה על ה900 אלף. זה מובן.

אבל מה עם מקרים פחות ברורים?

בואו נניח שיש משכנתא קיימת של 600 אלף? וצריך עוד משכנתא חדשה 600 אלף? מה עושים במקרה כזה? ובואו נניח שיש בנקים שמציעים ריביות דומות- אז מה עושים? מעבירים לבנק אחר או משאירים בבנק קיים? אפשר אפילו לסבך עוד קצת עם גרירה של חלק מהמשכנתא הקיימת ואפילו קנסות יציאה, אבל הבנתם את הכוונה אני מניח.

חזרה אלינו:

אנחנו כבר יודעים שאנחנו במצב שבו יש לנו משכנתא קיימת שהיא בריבית שהיא חלקית טובה, אז אנחנו למעשה יכולים להשתמש כאן בכל שיטה שאנחנו רוצים, בין אם זה גרירה או מחזור מלא.

מה אני עושה כאן?

מה שאני צריך לעשות במקרה הזה הוא יחסית פשוט, לצאת ולהשיג הצעות מחיר מעולות או מעולה, שזה דבר פשוט יחסית.

תוצאות הבדיקה:

הבנק הנוכחי הוא זה שיש בו כרגע משכנתא, אנחנו כבר יודעים שהמשכנתא היא חלקית טובה, ואנחנו מקבלים הצעה שהיא יחסית טובה על התוספת הקטנה שאנחנו צריכים. לא מדהים בלשון המעטה.

הבנק השני: מציע ריבית מעולה על המיחזור וריבית יחסית טובה על הכסף החדש. זה ככל הנראה יהיה הבנק המנצח שלנו אבל בואו נבדוק כאמור.

הבנק השלישי: נותן הצעה יחסית טובה על המחזור וריבית יחסית בסדר על התוספת- לא מה שאנחנו מצפים לו.

הבנק הרביעי: לא מספק את הסחורה.

כאמור וכמו שהיה יחסית ברור מהרגע שקיבלתי את ההצעה של הבנק השני, הוא זה שנותן את ההצעה הכי טובה ואנחנו חותמים את המשכנתא כולה עם הבנק השני.

 

 

התקשרו אלינו