יושב עם זוג מקסים מרמת גן שרוצה לקנות בית חלופי במקום הבית שמכרו לפני כמה שנים. על פניו הכול סביר, מבחינת הכנסות, אבל לפני שנתיים בערך, לבעל היה בעיות עם העסק שלו ולכן היו בעיות בחשבון ובעיות עם הבנק שהיה אז. צ'קים שחזרו, הלוואות לא שולמו בזמן, בקיצור בעיות שיכולות לקרות לכל אחד.

מה מצב היום?

הבית הנוכחי של הזוג שלנו כבר נמכר והכסף מתחיל להתקבל בתשלומים, המצב עכשיו הוא שיש בית

מרטין בוקסדורף
מרטין בוקסדורף

שהזוג שלנו ממש רוצה לקנות. הבית עולה 1.8 מיליון כאשר אנחנו צריכים מתוך זה משכנתא של 1.2. הסכום הוא יחסית גבוה לממוצע, אבל הוא נהיה גבוה הרבה יותר כאשר מתחשבים בבעיות עבר.

הכנסות:

מבחינת הכנסות אנחנו דווקא בסדר, הבעל הוא שכיר כמנהל עבודה בחברה גדולה ומוכרת, לאחר שסגר את העסק שלו. היום מרוויח 14,000 שקלים בחודש, עם וותק עבודה כבר של שנה וחצי. האישה היא בונת ציפורניים מהבית, עוסק פטור, מרוויחה לפי דיווחי רואה חשבון של השנה האחרונה בערך 6000 שקלים בחודש, הבעיה שהשומה של השנה הקודמת מראה רק 3000 שקלים בחודש.

בעיות בהכנסות של עצמאיים:

אם אתם עצמאיים, זה בשבילכם. עם עצמאיים, הדרישות של הבנקים הן מאוד פשוטות: דוח סגור חתום של שנה קודמת ( שומה) דוח הכנסות נוכחי של השנה הזו. זה נכון שרוצים את שני הדוחות, אבל הבנקים מייחסים הרבה יותר חשיבות לדוח הסגור והחתום של השנה הקודמת.

הדבר הזה יוצר בעיה משמעותית לכאלו שהם עסקים חדשים, אשר לחלקם יש דוח הכנסות חתום של שנה קודמת שהוא נמוך ( אם זה הייתה שנה ראשונה) או פשוט כי לא הקפידו לדווח בצורה מסודרת על הכנסות והוצאות.

זה מצב נפוץ מאוד שאני רואה עצמאיים עם שומה קודמת נמוכה יחסית ודו"ח הכנסות של השנה הנוכחית שהוא הרבה יותר גבוה. הבעיה העיקרית היא שהבנקים רוצים לראות קודם שומה חתומה, רק אחרי זה דוח של השנה הנוכחית.

המצב הזה הוא דבר שניתן להתגבר עליו, אבל זה באמת בעיה. במרבית הבנקים, לא ניתן יהיה להתגבר על המשוכה הזו.

במצב שלנו, יש בדיוק את הבעיה הזו. לאישה יש שומה יחסית נמוכה של השנה הקודמת, כאשר הדוח הנוכחי הוא הרבה יותר טוב. חשוב לדעת שבמצב הזה אנחנו מוותרים על לפחות שניים וחצי בנקים, שבכלל לא מוכנים לשמוע על דו"ח של השנה.

בעיות עבר בחשבון הבנק:

כאן אנחנו מגיעים לנושא המורכב באמת. היום הבנקים נעזרים בשתי מערכות עיקריות כדי לאבחן בעיות פיננסיות. המערכת הראשונה היא "חיווי אשראי" שמטרתה לתת סינון ראשוני של מבקשי משכנתא, כאשר המערכת פולטת תשובה קצרה של טוב או לא טוב.

ברגע שהמערכת פולטת את התשובה "לא טוב", הבנקים מיידית עוצרים את בקשת המשכנתא, כאשר ברגע זה הדבר היחיד שחשוב הוא להביא "דוח נתוני אשראי" שזה המבחן הבא. הדוח הוא השלב השני אחרי חיווי אשראי, כאשר הדוח כולל פירוט מלא ומפחיד כמעט של הדברים שהיו לכם מול המערכת הפיננסית בשנים האחרונות.

אם בדוח רואים שהיה צ'ק אחד שחזר לפני שנתיים, זה בהחלט לא נורא, אם היו לכם כמה בעיות בדוח, זה כבר דבר הרבה יותר "רציני" שיגרום לפסילת המשכנתא לחלוטין.

אז חזרה לעניין שלנו:

כבר אמרתי כמה פעמים, ברגע שיש חיווי אשראי לא טוב, אנחנו אוטומטית יורדים לשניים וחצי בנקים שמוכנים לשקול בכלל משכנתא. שאר המערכת הבנקאית בכלל לא מוכנה לשמוע על משכנתאות. במקרה שלנו הלקוחות הלכו לשלושה בנקים ו"שרפו" אותם, אבל המזל היחסי שלנו הוא שהם הלכו לשני בנקים שהם חסרי משמעות כי מעולם לא היה בהם סיכוי. הם שרפו רק בנק אחד שהיה בו סיכוי.

מה שזה משאיר לנו, זה למעשה בנק וחצי, שהם יכולים להיות בשבילנו אופציה טובה. אל הבנקים האלו אני הולך לפנות כרגע, במטרה להשיג משכנתא.

אז מה אני עושה?

אני יודע מראש שיש לנו בעיות ואנחנו צריכים את המשכנתא. כלומר אין לנו אפשרות להפסיד. אני מתחיל מהבנק הראשון שאני בונה עליו יותר. אני מתחיל ממנהל אזור, שאנחנו מכירים היטב וניגש להסביר לו את הבעיות. אני מציג את הדברים הטובים, את העובדה שהבעל שכיר היום ואת המשכורת המכובדת.

אני לאט לאט ניגש לבעיות, כאשר הדגש הוא שהבעל שהוא עם הבעיות, היום בכלל שכיר ( שזה מבחינת הבנקים הדבר הכי טוב בעולם. עצמאי שנהיה שכיר, זה אדם שלמד את הלקוח והחליט לחזור לאזור הבטוח). זאת למעשה הנקודה החזקה שלי, אני מספר עוד על העבודה שלו ועל העובדה שאין הלוואות ועל כך שהמשכנתא הקודמת שולמה בצורה תקינה.

אלו למעשה הנקודות החזקות שלי. אני עכשיו עובר לבעיות. אני מציג את הבעיות כסכסוך שותפים שנגמר מזמן, חוזר לנקודה שהבעל כבר שכיר ומתנהל ללא בעיות. בנקודה הזו הדברים נשארים להחלטת המנהלים. אני ממשיך לשאול על הדברים פעמיים ביום. אני קצת מקצר לכם את התהליך, אבל אחרי בערך שבוע של התכתבויות וטלפונים, מאשרים לנו את המשכנתא.

מי אני:

שמי מרטין בוקסדורף, בעשר השנים האחרונות אני נלחם עבור אנשים שהבנקים לא מאשרים להם משכנתא. במרבית הפעמים אני מצליח למצוא פתרונות עבורם, הן בבנקים והן במערכת החוץ בנקאית. אם אתם נמצאים במצב שבו אתם צריכים משכנתא – אני האיש שלכם.

מרטין בוקסדורף- 0508116397 או maratbok@gmail.com