בבנקים למשכנתאות בלבד

משכנתא גדולה ובעייתית לבית פרטי

יושב עם זוג מרשים מאוד מהוד השרון, כאשר הם רוצים לקנות דירה חלופית במקום הדירה שהייתה להם. הבעיה הגדולה היא שהדירה שהם רוצים היא הרבה, אבל הרבה יותר יקרה מאשר הדירה הנוכחית. אתגר משמעותי, אז יאללה לעבודה.

הזוג המקסים שלנו כבר מכרו את הבית הקיים שלהם ורוצים לקנות בית חדש ומקסים בהוד השרון. המחיר של הבית שהם רוצים לקנות הוא 4.3 מיליון בערך ( אני טיפה מעגל, שיהיה קל יותר להסביר). כאשר יש להם מהדירה הישנה שלהם, הון עצמי של 1.3.

חייבים לציין לטובה את המתווך של העיסקה שהוריד את המחיר בצורה משמעותית כדי שהם יצליחו לקנות את הבית. העסקה כולה מוכנה לכאורה, אבל אין אישור משכנתא וישנו חשש אמיתי שהמשכנתא כלל לא תאושר.

קצת נתונים:

הבעל, בן 59 הוא מנהל מפעל זכוכית באריאל, כאשר המשכורת שלו היא סביב 23 אלף שקלים. האישה, בת 47 היא פקידה בעירייה, כאשר היא מרוויחה 11000 שקלים בחודש.

מה שזה אומר שאנחנו כרגע מחזיקים בהכנסה נטו של 34 אלף שקלים, כאשר אנחנו צופים תשלומי משכנתא של 14,500 שקלים בחודש. זה לכשעצמו לא מספיק בכלל, בעיה. אבל ננסה לפתור את הבעיה בדרכים טובות ויעילות יותר.

אז מה עושים?

הבעיה הגדולה יותר היא, שלא רק שאין מספיק הכנסות, אלא גם יש הלוואות בעובר ושב. מה הכוונה הלוואות? לזוג יש הלוואות קבועות וארוכות טווח בסדר גודל של 4000 שקלים לחודש. מה שלמעשה אומר, שאנחנו יורדים להכנסה קבועה של 30 אלף שקלים. בעיה.

האם ניתן להיעזר ביחידת דיור?

כמו הרבה מאוד בתים פרטיים, גם הבית שאנחנו צריכים מגיע עם יחידת דיור, שכבר יש לה היתרים, כלומר היא חוקית לחלוטין. השאלה הגדולה היא האם אנחנו יכולים להיעזר בהכנסה הצפויה של יחידת הדיור הזו, כדי להגדיל את ההכנסה הקבועה שלנו. ההכנסות הצפויות מהשכרת היחידה הן סביב 6000 לחודש.

כעיקרון, יחידת דיור בדירה יחידה- לא יכולה לשמש כהכנסה נוספת לצורך חישוב המשכנתא. ההנחה היא שדירה יחידה היא המקום שבו גרים, כלומר אם לא עומדים בתשלומים- הבנק מעקל את הבית כולו, אז בעצם לא תהיה שום הכנסה נפרדת שתוכל לעזור לעמוד בתשלומים.

במילים אחרות, אם הבית העיקרי יגיע לעיקול- גם היחידה תגיע לעיקול גם כן. זאת אומרת שהיא לא הכנסה נוספת, אלא פשוט עוד מאותה דירה. מקווה שהסברתי את זה מספיק טוב.

חזרה ליחידת דיור:

אני פונה לכל הבנקים בבקשה להכיר ביחידה, כהכנסה נוספת. כל הבנקים חוץ מאחד- מסרבים. הבעיה היא שאותו אחד שמאשר, הוא בנק יקר מאוד- עד כדי כך שעדיף לבטל את כל העיסקה כולה, מאשר לעבוד איתו. הסיבה היא שהמשכנתא היא גדולה מאוד, לכן ריבית גרועה- יכולה לעלות לנו מאות אלפי שקלים. הרבה מאות אלפים. לא רלוונטי.

ערב:

המקרה העצוב כאן, הוא שאין לנו ממש את מי להביא בתור ערב. אין הורים, אין אחים. האופציה היחידה היא להיעזר בילד של הזוג. הילד הוא בן 28, עובד במפעל שאותו האבא מנהל, מרוויח סביב 8000 שקלים, כאשר הוא גר אצל ההורים.

אני מאוד רוצה להכניס אותו בתור ערב למשכנתא, הבעיה היא שהבנקים לא מקבלים ילדים בתור ערבים. הדבר הזה לא קיים כבר הרבה מאוד שנים. אבל כפי שכבר כתבתי כאן הרבה פעמים, אין דבר כזה, שאין דבר כזה.

אני יוצא לעוד סיבוב בנקים ובודק מי יסכים לקבל את הבן בתור ערב. אחרי סיבוב, בנק אחד מסכים לקבל את הבן בתור ערב. כפי שאמרתי, אין דבר כזה- שאין דבר כזה. אז שלב אחד כבר עברנו והצלחנו להגיע לסכום הכנסות שאנחנו צריכים.

יחד עם הבן, אם נחליף הלוואה אחת מתוך מה שיש לנו, בהלוואה מקבילה בכרטיס אשראי- שתרד מהכרטיס ולא מהחשבון, נוכל להגיע להכנסה של 39 אלף שקלים, שזה מעולה.

הבעיה השנייה והגדולה:

הבעיה הנוספת היא שאנחנו צריכים להשיג עוד הקלה אחת משמעותית, כדי שיהיה באמת ניתן לעשות את המשכנתא הזו. אנחנו צריכים לגרום לכך שהבנק יסכים לספור את שנות המשכנתא לפי הגיל של האישה ולא לפי הגיל של הגבר.

בדרך כלל נהוג שהבנק מתחשב בגיל של המבוגר יותר, כאשר במקרה שלנו זה יהיה מעט מדי שנים. אנחנו רוצים לשכנע את הבנק שילך לפי הגיל של האישה- אשר היא צעירה יותר.

במקרה הזה, אני לא יכול לבקש מכל הבנקים, אלא אני חייב ללכת לפי אותו בנק בודד שכבר הסכים לזה שניקח את הבן בתור ערב.

אני יוצא למסע שכנועים, לחצים ובקשות מול כל הדרגים באותו הבנק, מתוך כוונה ברורה שיסכימו ללכת במשכנתא שלנו לפי הגיל של האישה. לאחר שבוע של שכנועים, הבנק הזה מסכים ואנחנו יכולים לצאת לדרך. אנחנו מגיעים לחתום על המשכנתא.

שיהיה לכולם המון בהצלחה

 

התקשרו אלינו