משכנתא ושמאות- מה צריך לדעת?

משכנתא ושמאות- מה צריך לדעת?

אחת הבעיות הגדולות שנוטה להפיל עיסקאות שנסגרו כבר, היא השמאות. אז מה היסודות של של הבדיקה השמאית? ומה צריך לדעת לפני?

איך הבנק קובע את שווי הבית שאתם קונים?

אתם הולכים לראות דירות ומוצאים את האחת שאתם אוהבים, סוגרים מחיר והולכים שמחים ושבעי רצון לבקש משכנתא בגובה הנדרש.

השלב הבא אחרי חתימת החוזה, הוא שהבנק שולח שמאי להעריך את שווי הבית. המטרה של השמאות היא למעשה לבצע בדיקה יסודית של הבית, כדי לוודא שהבית אכן שייך למוכרים, שאין טעויות בהיתרי הבנייה, רישום הזכויות בטאבו וכן הלאה. כבר היו הרבה מאוד מקרים שהשמאי גילה טעויות משמעותיות, כמו שהבית בכלל עוד לא רשום על שם המוכרים.

אבל מה המטרה הסופית?

אבל מה שהכי רלוונטי עבורנו, זה שהשמאי הוא זה שקובע את שווי הבית. בואו נשתמש בדוגמה שתמחיש את ההסבר: נניח שקניתי דירה בשווי 1 מיליון שקלים ואני לוקח משכנתא של 75 אחוז שזה כאמור 750 אלף שקלים.

לאחר מכן מגיע השמאי של הבנק, עושה את הבדיקות שלו וקובע למשל, שהמחיר הוא 930 אלף שקלים. מה שזה אומר למעשה, זה שהבנק יגזור את 75 האחוזים מתוך המחיר שקבע השמאי ולא מתוך המחיר המוסכם בחוזה הרכישה.

במילים אחרות, הבנק ייתן לי רק 75 אחוז מתוך 930 אלף שקלים, כאשר אני אצטרך להשלים את ההפרש מהכסף שלי.

הפיתרון ההגיוני:

הפתרון הסביר הוא בדרך כלל לעשות שמאות מוקדמת. כלומר להזמין את השמאי לפני שמגיעים לחוזה. זה עולה קצת יותר משמאות בעקבות הפנייה של הבנק, אבל לחלוטין שווה את זה. הסיבה היא, שהשמאות המוקדמת תוכל לתת לכם מלכתחילה את המחיר של הנכס- כדי להימנע מטעויות שיכולות לקרות לאחר החוזה.

איפה צריך במיוחד להיזהר משמאות?

דירות בקומה גבוהה- בבניינים ללא מעלית- השיקולים של הבנקים גורסים שדירה בקומה גבוהה ללא מעלית, יהיה הרבה יותר קשה למכור- אם וכאשר האנשים יפסיקו לשלם ויהיה צורך למכור את הדירה. הנחת המוצא של הבנקים, היא שאם מנסים למכור דירה בקומה 4 בבניין של 4 קומות, זה ייקח ממש הרבה זמן ויהיה קשה לקבל מחיר הוגן.

דירות במחירים גבוהים- כאשר קונים בתים יקרים, למשל מעל 2 מיליון, צריכים להיות זהירים במיוחד עם השמאות. הסיבה היא שככל שהדירה עולה יותר, כך יש יותר סיכוי שהשמאי יוריד מהערך בצורה משמעותית.

מימון גבוה- כאשר לוקחים משכנתא בגובה של 70 או 75 אחוז- חייבים במיוחד להיות זהירים. המרווח לטעויות הוא גדול במיוחד, כל שקל הוא נחשב. הרי ברגע שאין כסף מיותר, חייבים לוודא שלא נופלים בשמאות.

מרטין בוקסדורף- לכל שאלה, ייעוץ או איחולי חג שמח. 0508116397