בבנקים למשכנתאות בלבד

משכנתא חדשה + הלוואת גישור על נכס קיים

יושב עם זוג מראשון לציון, שרוצים לקנות דירה למגורים, כאשר ההון העצמי מבוסס על מכירה של דירה קיימת.

הבעיה היא כפולה ומכופלת:

הדבר הראשון הוא שהדירה הקיימת עומדת לפני הליכי תמ"א אז רצוי לחכות כמה חודשים עם המכירה שלה, מתוך הנחה שהמחיר יקפוץ.

הדבר השני הוא שגם אם נוציא את הדירה למכירה עוד כמה חודשים, היא עלולה לא להימכר בזמן.

הדבר השלישי הוא שהעסקה החדשה היא מהירה, אין הרבה זמן לחכות למכירה, כלומר צריכים את ההון העצמי

הדבר הרביעי שאין הון עצמי נוסף חוץ מהדירה.

מה התכלית:

אנחנו צריכים מזומן לפחות שלושה תשלומים ראשונים:

כלומר צריכים את ה10 אחוז הראשונים בחתימה

צריכים עוד תשלום אחד לפחות, של בערך 160 אלף, שזה המשכנתא של המוכר

צריכים עוד תשלום של 170 אלך, מקדמה של המוכר לעיסקה שלו

לתשלומים הבאים יש קצת זמן

כלומר צריכים בערך 500 אלף שקלים במזומן

קצת פרטים:

הבעל עצמאי העל חברת הובלות, מרוויח סביב 13000 שקלים בחודש, האישה עובדת במשרד ממשלתי ומרוויחה 5000 שקלים בחודש.

הדירה הקיימת עולה סביב 1,300,000 והדירה המבוקשת עולה 1,800,000 מה שאומר שהפער הוא לא גדול, אבל אנחנו מניחים מראש שאולי יהיה צריך להוריד מחיר והולכים לפי משכנתא 600 אלף שקלים.

הנחת עבודה:

המשכנתא של 600 אלף שקלים, לא מהווה בעיה משמעותית, ואני קובע לי פגישות מול שלושה בנקים שיכולים להיות רלוונטיים, רק כדי לראות מי יתן לנו את הריביות היותר טובות. כלומר, הבנק של הלקוח, בנק קטן אחד, בנק גדול אחד.

הבנק הקטן, בדרך כלל ינצח בעיסקה רגילה, אבל כאן זה לא עיסקה רגילה וצריך לפתור את הפלונטר של איך להשיג מזומן.

איך משיגים מזומן:

הדרך הקלה היא לקחת משכנתא לכל מטרה על הנכס הקיים, זאת הדרך הברורה והפשוטה. הבעיה היא שזה לוקח קצת זמן, אבל נניח שהמוכר יחכה.

החיסרון הגדול הוא שזה יסבך אותנו בביצוע הקנייה, כי דבר ראשון יהיה צריך לבצע סילוק או גרירה ( הרי מוכרים את הבית) וזה מאוד יעכב את העיסקה כולה ועוד יותר יסבך את לוח התשלומים, היות ויש כאן עיסקה משולשת: מכירה של בית קיים, קנייה של חדש, המוכר קונה עוד בית.

במצב כזה, לוחות התשלומים בחוזים מתבלגנים מאוד ולפעמים יכולים להפיל עיסקה. כלומר, לא טוב לנו.

הדרך השנייה היא יותר פשוטה אבל עם קוץ בה. שזה הלוואת גישור עד מכירת הנכס הקיים. הלוואת בלון לחצי שנה, כאשר משלמים רק את הריבית.

לכאורה נשמע מעולה, אבל מה הקוץ?

הקוץ?

היות ונדרשת כאן הלוואת גישור, זה מוריד מהפרק את הבנק הקטן לגמרי, מוריד מהפרק את הבנק הגדול שהיה רלוונטי לפני כן- כי הם לא עושים עיסקאות כאלו. או לא ממש רוצים עיסקאות כאלו.

אנחנו למעשה חוזרים להתחלה ונשארים עם בנק גדול אחד, אני פונה לעוד בנק קטן- שמאשר את העיסקה בתנאים פחות טובים.

בעיה נוספת היא שהלקוח יצטרך להעביר חשבון פעילות לבנק החדש כדי לקבל הלוואה כזו. שזה לא נורא, מחליטים להעביר את החשבון של האישה.

התוצאה:

אני פונה עם ההצעה המתחרה ( הלא טובה) לבנק הגדול ואנחנו מקבלים הנחה קטנה בריביות ואני סוגר מולם את הלוואת הגישור ואת המשכנתא כולה.

הלקוחות מגיעים לחתום על ההלוואה ועל המשכנתא.

שיהיה בהצלחה לכולם.

 

התקשרו אלינו