AW-977385502

משכנתא חדשה – לאחר קבלת הפטר   

משכנתא חדשה – לאחר קבלת הפטר   

יושב עם זוג מאזור שרוצה לקנות בית חדש, במקום הבית הקיים שלהם באזור. הבעל קיבל לפני שנתיים וקצת הפטר מהמדינה. האישה היא נקייה מבעיות, אבל חשוב להבין שזה פרק ב של שניהם, כך שלמעשה הם לא נשואים רשמית.

העיסקה הנדרשת:

לזוג שלנו יש בית באזור, כאשר הבית שלהם עולה סביב 1.8 עם משכנתא קיימת של 600 אלף שקלים. אבל יחד עם המשכנתא הזו, קיימות גם הלוואות של עוד 250 אלף שקלים בעובר ושב שחייבים לסגור לפני שלוקחים משכנתא.

למעשה הזוג שלנו רוצה למכור את הבית שלהם, לסגור את כל ההלוואות שיש ועם השאר לקחת משכנתא ולקנות בית חדש, כאשר רצוי שיהיה קצת יותר טוב ובאמת חשוב, לאחר שכבר אין הלוואות אצלם בחשבון.

אז מה אנחנו צריכים לעשות:

למעשה המשימה שלי היא לפנות לבנקים ולהסביר להם שאנחנו רוצים אישור עקרוני, בהתבסס על הנחה שאנחנו מוכרים את הדירה הקיימת, סוגרים את כל ההלוואות הקיימות ואז קונים בית חדש. נכון, זה לא מצב מושלם שבו אנחנו צריכים קודם לבצע מכירה ורק אז לחפש בית, אבל במצב שבו יש יותר הוצאות מהכנסות, אין שום מצב אחר אפשרי.

למה הבנק סירב:

הלקוחות המקסימים שלנו פנו לשני בנקים, לבנק שלהם ועוד בנק אחד, ביקשו משכנתא וקיבלו סירוב במקום. האמת היא שיש לזה הרבה סיבות, אחת מהן היא ההפטר שניתן רק לפני שנתיים וקצת, הסיבה השנייה היא ההלוואות הרבות, הסיבה השלישית היא חוסר אמון בלקוחות לאחר שפשטו רגל ונכנסו להרבה מאוד הלוואות, מעבר לכך מי יודע מה הסיבות הנוספות. זה גם לא משנה.

מה המטרה שלי כאן:

המטרה שלי היא לבנות תיק משכנתא יציב עם הרבה מאוד יתרונות, שיתעלו על החיסרונות הרבים שיש לנו במקרה הזה. אז יאללה, יש אתגר ואני יוצא לדרך. שיהיה בהצלחה.

הכנסות:

הזוג שלנו היא סביב גיל 45, כאשר הבעל שעבר הפטר לפני שנתיים וקצת, מרוויח סביבות 12 אלף שקלים בעבודתו החדשה בתור מנהל סוכנים בחברת מכוניות. הוא עובד שם שנתיים, מאז פשיטת הרגל.

האישה שלנו היא מעצבת פנים ועובדת בחברת אדריכלים ומרוויחה 9000 נטו, עם וותק מכובד של 7 שנים. להזכירכם שהזוג שלנו הוא יחסית חדש וזה פרק ב שלהם.

שניהם עברו גירושים, כאשר הבעל משלם 3000 שקל בחודש מזונות והאישה מקבלת מזונות של 2700 שקלים בחודש. למעשה, המזונות מקזזים אחד את השני, כך שזה לא באמת משנה.

התכנון:

נכון שאנחנו גמישים יחסית במה שאנחנו רוצים, אבל התכנון הוא יחסית פשוט: אנחנו מוכרים את הבית שלהם ב1.8 ומחזירים את המשכנתא הקיימת של 600 אלף שקלים, שהיא די טובה, אבל אנחנו לא יכולים לקבל בבנק הזה תוספות, בעיקר כי הוא לעולם לא יאשר תוספת משכנתא.

לאחר שאנחנו נחזיר את כל המשכנתא ואת כל ההלוואות בסדר גודל של 250 אלף שקלים אנחנו נישאר עם 950 אלף שקלים, כאשר מהנקודה הזו אנחנו נשאף לקבל לפחות עוד 1 מיליון משכנתא כדי לקנות בית סביב 2 מיליון שקלים, שיהיה הרבה יותר טוב מהדירה הקיימת.

אז בואו נתחיל לעבוד:

כאמור המטרה היא לבנות תיק עם כמה שיותר יתרונות, כאשר אנחנו נבנה את היתרונות כדי להסביר לבנקים, למה שווה לתת לנו משכנתא.

בואו נבנה יתרונות:

היתרון הראשון – הוא בניית ההסבר למה בכלל הייתה פשיטת רגל מלכתחילה, אני מכין מכתב מרגש שבו אנחנו מפרטים את כל הסיבות שבגלל נגמרה פשיטת הרגל ומה למדנו מכך ולמה עכשיו כאשר הפקנו את כל הלקחים, אנחנו כבר בוגרים ובשלים לקחת משכנתא בלי שתהיה בעיה כל שהיא.

היתרון השני- היתרון השני הוא שהתנהלות המשכנתא הקודמת, אפילו שהייתה פשיטת רגל, הכול נשאר ללא בעיות. תשלומי המשכנתא מעולם לא חזרו והכול היה תקין. זה יתרון טוב מאוד.

היתרון השלישי- אנחנו מצביעים על העובדה שהלקוחות הם היום שכירים, מרוויחים משכורות די גבוהות ובעיקר מאוד יציבים ( בנקים אוהבים יציבות). ובמקרה שלנו ההכנסות באמת גבוהות.

היתרון הרביעי- להראות התנהלות תקינה של החשבון הקיים בשנים האחרונות. הלקוחות פונים לארכיון הבנק כדי להוציא שנה וחצי אחרוה דפי חשבון. אנחנו מנסים להראות שלא היו שום בעיות בהתנהלות החשבון עובר ושב בתקופה הארוכה הזו.

מה אני עושה:

אני יודע שיש לי שלושה בנקים שאני יכול לפנות אליהם. כי ררק הם יכולים לאשר משכנתא לאחר קבלת הפטר. אני גם יודע שיש לי קשרים מעולים בשניים מהם. כאשר אני אומר קשרים, אני מתכוון לקשרים חזקים שיכולים להקפיץ את התיק של הלקוחות חזק קדימה.

אני מלכתחילה מוותר על הבנק השלישי ופונה לשני הבנקים שאני חזק בהם. אני פונה למנהלי הסניפים ומגיש את הבקשה. אני יודע שאם אני אתן להם לחשוב על זה הרבה זמן, הסיכוי שיאשרו לנו את המשכנתא הולך ויורד.

אני תוקף אותם מהרגע הראשון, שולח מלא מיילים, מתקשר שלוש פעמים ביום ובגדול יוצר תמונה של דחיפות, כאשר בכל הזדמנות אני מעלה את הלקוחות לשיחות ועידה הבנקים, כדי ליצור חיבור אישי בין הבנקאים לבין הלקוחות.

המטרה של היא שהלקוחות יגידו כאילו במקרה משפטים כמו, “אנחנו מאוד רוצים לקנות בית שיהיה קורת גג לילדים שלנו ואנחנו מוכנים לעמוד ולעבור הכול כדי שזה יקרה.”

זה אולי נשמע לכם מצחיק, אבל זה לחלוטין עובד. אחרי שלושה ימים אחד הבנקים נותן לנו אישור עקרוני והלקוחות מוציאים את הבית שלהם למכירה.

בהצלחה לכולם