AW-977385502

משכנתא חדשה- לקניית 2 דירות חדשות

משכנתא חדשה- לקניית 2 דירות חדשות

יושב עם זוג מראשון לציון שיש בבעלותם בית בשווי 2.7 מיליון שקלים, כאשר היום כבר אין להם צורך בבית הזה, הם רוצים למכור את הבית ולהחליפו בשתי דירות אחרות. כאשר אחת תהיה למגורים ואחת תהיה להשקעה.

ניתוח מצב:

הזוג שלנו התחתן בגיל צעיר וכיום הילדים עזבו את הבית כבר. כיום אין להם את הצורך בבית גדול עם הרבה חדרים והמטרה שלהם היא לעבור לדירה יותר קטנה ובשאר הכסף לקנות לעצמם דירה קטנה להשקעה שתוכל להכניס עוד קצת כסף ולהיות פנסיה כל שהיא לעתיד.

מטרה:

המטרה היא למכור את הדירה הזו ב2.7 ולקנות דירה כל שהיא סביב 2.0- 2.2 ובשאר הכסף לקנות עוד דירת השקעה קטנה שיכולה לעזור בפנסיה. אנחנו כאן כדי לבצע חישובים איך לבנות את הדברים ואיך לקנות את הדירה הראשונה ואיך לקנות את הדירה השנייה.

אנחנו כבר נעשה את כל החישובים המתאימים, אבל רק נעבור על ההכנסות הקיימות ואת ההוצאות הקיימות כדי לסגור את התמונה כולה.

הכנסות:

בני הזוג שלנו הם בני 54 ו52, כאשר הבעל עובד בחברת ביטוח ומרוויח 12 נטו, עם וותק משמעותי כבר. האישה היא פקידה בחברת ביטוח אחרת ומרוויחה סביב 5 אלף שקלים בחודש. כלומר, אנחנו יחד מרוויחים 17 אלף שקלים נטו.

התחייבויות:

לבני הזוג יש משכנתא בגובה 220 אלף שקלים באחד הבנקים, כאשר התשלום החודשי הוא 3500 שקלים, ועוד הלוואה בגובה 107 אלף שקלים, עם החזר של 2200 שקלים בחודש. אלו ההתחייבויות הקיימות אצלנו.

בואו נדבר על אפשרויות שאני מציע לבני הזוג ויחד נחליט מה הכי מתאים. בסוף אציין מה בחרנו:

אפשרות1: גרירה + סגירת הלוואות+ דירה ללא משכנתא+ דירה עם משכנתא

אז אנחנו מוכרים את הבית ב2.7 אחרי זה סוגרים את ההלוואות של 107 אלף, משאירים בצד עוד 200 אלף שאנחנו נהיה חייבים בשביל המיסים. כלומר נשארים עם 2.4 מיליון ביד. כרגע אנחנו קונים את הבית ב2.2 מיליון שקלים, גוררים את המשכנתא לבית הזה. אנחנו נשארים עם 200 אלף שקלים במזומן.

עכשיו אנחנו יכולים למשל לקנות דירה ב1.2 מיליון שקלים, במקרה הזה, אנחנו שמים את ה200 אלף שנשארים לנו כמזומן, לוקחים 500 אלף על בית שאנחנו קונים ועוד 500 אלף על הבית הקיים של ה2.2, היות ואנחנו יכולים להגיע למצב שבו אנחנו לוקחים 50 אחוז משכנתא על כל בית שאנחנו קונים.

הסיכום כאן הוא שאנחנו נשארים עם משכנתא ישנה של 200 אלף על הבית שגרים בו, עוד 1 מיליון שקלים משכנתא חדשה שלקחנו עכשיו. היות והמשכנתא הראשונה אנחנו כבר יודעים שההחזר עליה הוא 3500 שקלים בחודש, אנחנו מוסיפים עוד 1 מיליון שקלים ל21 שנים, אשר מהווים בערך עוד 5000 בחודש. כמובן שאנחנו נוכל להיעזר בהכנסה עתידית שצפויה על הנכס הקטן יותר.

בעצם אנחנו מגיעים למצב שבו אנחנו נשלם בחודש משכנתא של 3500 + 5000 שקלים בחודש. ביחד יהיה לנו משכנתא של 8500 שקלים בחודש, כאשר סביר להניח שמתוך זה תהיה שכירות של עוד נניח 3000 שקלים.

אפשרות שניה: סילוק משכנתא+ סילוק הלוואות+ שני בתים עם משכנתא

לכאורה כדי לא להגיע לתשלומים גבוהים מדי של משכנתא, אנחנו צריכים לסלק את המשכנתא הקיימת ולהחליף אותה במשכנתא חדשה, אשר תהיה זולה יותר.

אז בואו נעשה חישוב כזה, אנחנו מוכרים את הבית ב2.7, מחזירים את המשכנתא ואת ההלוואות, נשארים עם 2.17 אחרי שהשארנו עוד 200 אלף לתשלומי מיסים.

עכשיו אנחנו יודעים שאנחנו רוצים לקנות דירה אחת שתהיה 2.2 מיליון, עוד אחת שתהיה סביב 1.2 מיליון שקלים.

אנחנו שמים על הבית הראשון 50 אחוז ולוקחים משכנתא של 990 אלף, אשר מהווים 45 אחוז משווי הדירה, כאשר אנחנו נקבל את הריבית הכי טובה שניתן, היות ואנחנו במימון הכי נמוך שיכול להיות מבחינת אחוזי מימון קיימים.

כלומר אנחנו צריכים להשלים עוד 1.2 מיליון שקלים מההון שלנו. בשלב הזה אנחנו נשארים עם 930 אלף שקלים מזומן, אשר ישמשו לקניית הדירה בשווי 1.2, כלומר חסר לנו להשלמת הקנייה עוד משכנתא של 270 אלף שקלים, גם במקרה הזה אנחנו לוקחים את המימון הזה בריביות הכי טובות שרק ניתן, בגלל אחוז המימון הנמוך.

במצטבר, אנחנו מגיעים למשכנתא של 1.25 מיליון, אבל בריביות מעולות. אנחנו מקבלים החזר בסך 6000 שקלים, כאשר אנחנו צופים הכנסה משכירות של 3000 שקלים בערך, וכאן אנחנו נשארים עם הוצאה של 3000 שקלים לאחר ההכנסה של השכירות.

מיותר לציין שהריביות הרבה יותר טובות כאן, דבר שיעזור לנו מאוד לסלק או למחזר בעתיד, אם תהיה אופציה לכך.

אנחנו בוחרים באופציה שנייה ומתקדמים לבנקים.

הסגירה מול הבנקים:

העיסקה והביצוע הם מדורגים, אבל האישורים אני צריך לקבל במקביל. יש לי את האופציה לפצל את העיסקה לשני בנקים, כאשר כל בנק יממן רק עיסקה אחת. לאחר מכרז בין שלושה בנקים שיכולים להתאים לעיסקה שלנו, אנחנו סוגרים ריביות מעולות עם אחד מהם ויוצאים לחתימות.

שיהיה לכולם בהצלחה