AW-977385502

משכנתא חדשה לשדרוג – תעסוקה לא יציבה

משכנתא חדשה לשדרוג – תעסוקה לא יציבה

יושב עם זוג מבת ים, כאשר יש להם דירה קיימת בבת ים והם רוצים לעבור לדירה חדשה בחולון, כזו שמעט יותר יקרה וקצת יותר טובה, אבל אנחנו צריכים משכנתא חדשה עם קצת מרווח לניקוי חובות קיימים.

תיאור מצב:

המשפחה שלנו הם בני 40 בערך, כאשר יש להם דירה קיימת שהם קנו לפני 6 שנים בערך. הדירה הנוכחית עולה בערך 1.3 מיליון, עם משכנתא של 600 אלף שקלים בערך, כאשר מעבר לזה יש לנו גם הלוואות והתחייבויות בסדר גודל של 200 אלף שקלים.

אנחנו חייבים לדעת שאנחנו חייבים לנקות קודם כל את ההלוואות הקיימות בחשבון, כדי שנוכל לקחת משכנתא חדשה.

לקבל אישור עקרוני ללא ניקוי הלוואות:

הרבה אנשים שנמצאים במצבים דומים, לא מצליחים להבין את הבעיה. הרי אנחנו יודעים שאנחנו ננקה את כל ההלוואות ברגע שהדירה תימכר, אז למה הבנקים לא נותנים לנו אישור למשכנתא? התשובה היא מאוד פשוטה, הרי ברגע שמכניסים למחשב את ההכנסות ואת ההוצאות, אנחנו מקבלים מצב שבו לא ניתן לאשר שום משכנתא כי למעשה אין מספיק הכנסות. ממש פשוט.

למה צריך לנקות את ההלוואות:

בואו נשתמש בדוגמה, נניח אנחנו מרוויחים ביחד 15 אלף שקלים נטו, כאשר המשכנתא המבוקשת היא נניח 4.5 אלף שקלים. לכאורה זה בסדר גמור, אבל הבעיה היא שאם מכניסים למשוואה הלוואות בסדר גודל של 200 אלף שקלים, אנחנו יכולים להגיע למשוואה של נניח, הכנסות 15, הוצאות 9 אלף בחודש ומשכנתא 4.5 אלף בחודש- אתם מבינים שבמשוואה כזו- אין שום סיכוי שיאשרו לנו משכנתא.

הדירה המבוקשת:

הדירה שהזוג שלנו רוצה היא בסך הכול עולה 1.5 נמצאת בחולון, באזור טיפה יותר טוב, מעלית בבניין, עוד חדר אחד ובכללי- דירה הרבה יותר טובה מהנוכחית.

אז למה פשוט לא לעשות גרירה?

לכאורה השדרוג הוא לא גדול במיוחד, במצב אחר אולי היה אפשר פשוט לעשות גרירה ולבקש תוספת קטנה למשכנתא, אבל כאן הבעיה היא יותר משמעותית. קודם כל אנחנו לא יכולים לעשות גרירה, כי זה לא משתלם לנו. המשכנתא הנוכחית היא לתקופה קצרה יחסית, כך שאם אנחנו נעשה גרירה וניקח תוספת יחסית גדולה כי אנחנו צריכים למחוק הלוואות- אנחנו נקבל החזרי משכנתא גבוהים מאוד בכללי.

המשכנתא הנוכחית היא ל15 שנה אז אנחנו עלולים להגיע למשכנתא של 6000 בחודש, כי אנחנונשלב משכנתא נוכחית אשר פרוסה ל15 שנה ויחד עם זה תוספת למשכנתא נניח שפרוסה ל30 שנה, אבל ביחד זה יותר החזר גבוה מאוד.

סיבה נוספת שבגללה אין לנו את היכולת לעשות גרירה כי פשוט לא יאשרו לנו את התוספת, שוב מהסיבה שכבר דיברנו עליה, ההלוואות שמכבידות על ההחזר של הכנסות- הוצאות. אז גרירה לא באה בחשבון.

אז מה כן עושים?

האופציה היחידה היא להגיע למצב שבו אנחנו מקבלים אישור עקרוני על יבש, כביכול אחרי שניקינו את ההלוואות כבר. כך נוכל להגיע למצב שבו אנחנו מקבלים אישור עקרוני ולקחת משכנתא חדשה לאחר שכבר עשינו ניקוי הלוואות ואנחנו לוקחים את כל המשכנתא הנדרשת מחדש.

אז המצב יהיה:

כלומר אנחנו נמכור את הבית, נחזיר את המשכנתא שלנו בגובה של 600 אלף שקלים, נחזיר את ההלוואות של 200 אלף שקלים, אנחנו נישאר עם 500 אלף שקלים מזומן שזה בערך מה אנחנו צריכים. כלומר אחרי החזר הלוואות, אנחנו נצטרך משכנתא של 1 מיליון שקלים. מה שישלים לנו את העיסקה.

הבעיה בעיסקה:

כאן אנחנו מגיעים לבעיה הגדולה של העיסקה שלנו. ההכנסות. כדי לקחת משכנתא של 1 מיליון, אנחנו צריכים הכנסות נקיות של נניח 13000 אלף שקלים כאשר אנחנו כבר סגרנו את כל ההלוואות. כלומר, 13 אלף נטו.

אפילו אם יהיה לנו הכנסה של 13 אלף בשקלים, אנחנו לא ממש רוצים להיות על הקצה, כי בכל זאת, משכנתא של 1 מיליון- זה משכנתא גדולה.

הזוג שלנו מתפרנס ככה: האישה עובדת בתור פקידה במשרד ממשלתי ומרוויחה בערך 4000 אלף שקלים, עם וותק משמעותי. שזה דבר טוב. אנחנו אוהבים יציבות.

הבעל יש לו קצבת נכות מסוימת, שמכניסה לו 2000 שקלים בחודש, כאשר הוא התחיל לפני חודשיים בעבודה חדשה שבה הוא מרוויח 7000 שקלים. ביחד זה מביא אותנו לזה שאנחנו מרוויחים 13 אלף שקלים נטו.

הבעיה הגדולה שהוא התחיל רק לפני חודשיים, כאשר לפני כן היה בתקופת אבטלה ולפני זה עבד שלוש שנים במקום עבודה שפיטר אותו. אנחנו נמצאים עם הבעל בבעיה משמעותית, כי אין לנו כאן יציבות תעסוקתית בכלל.

מה אני עושה:

אני מבין שלפני המקום שבו הבעל עבד שלוש שנים, היה לו מקום עבודה שבו הוא עבד 4 שנים. הבעיה היא שהוא לא קיים.

 אני שולח את הלקוחות למצוא אסמכתאות מהעבודה שבה הוא עבד 4 שנים, כמובן שגם מאותה עבודה שבה הוא עבד 3 שנים. המטרה שלי היא להראות לבנק שאנחנו יציבים בתעסוקה, אולי אין רציפות של 10 שנים באותו המקום, אבל אכן הלקוח מתמיד באותם מקומות עבודה מספר שנים. בסופו של דבר אחרי חודש, הלקוחות מצליחים להשיג את הניירות הדרושים ואנחנו מתקדמים הלאה.

מה אני עושה:

המצב הוא כזה, ללקוחות קיימת היסטוריה חיובית בבנק שלהם, כך שזה דבר שבהחלט ניתן לנצל. אני ניגש עם הבקשות לכל הבנקים כאשר אני מצרף מכתב מהלקוח שמסביר את התקלות שקרו בעבודה האחרונה, שבגללן הוא הגיע להיות מובטל, המכתב מפרט את תולדות חייו ואת העובדה שעכשיו הוא מצא עבודה שבה הוא יוכל להתמיד לאורך הרבה זמן.

אני מפעיל את כל הקשרים ואת כל האנשים שאני מכיר בבנקים כדי להפעיל לחץ ולאשר את בקשת המשכנתא הזו. תחינות, הצקות, בקשות, התחננויות וכל מה שרק ניתן לעשות כדי לקבל אישור. לאחר של שלושה ימים, אנחנו מקבלים שני אישורים ואנחנו הולכים עם הבנק שנתן לנו הצעה זולה יותר. זה היה אתגר גדול אבל זה הצליח. כיף גדול. תענוג.

התקשרו אלינו