בבנקים למשכנתאות בלבד

משכנתא חדשה + תכנון מסלולי משכנתא

יושב עם זוג מתל אביב שקונים דירה ראשונה ולוקחים משכנתא ראשונה. הזוג הם בני 39 ו35 במקור מתל אביב ויש להם על הכוונת דירה בתל אביב, במחיר 2 מיליון שקלים. המטרה שלנו היא להשיג את המשכנתא הכי טובה שניתן ולבנות נכון את מסלולי המשכנתא.

העיסקה:

הדירה היא באחד הרחובות הישנים של העיר, קומה 4 מתוך 4 ללא מעלית. המחיר מאוד ריאלי לסביבה. בעיה ראשונה עם המשכנתא שלנו היא שבנקים מאוד לא אוהבים לתת משכנתאות לקומה רביעית מתוך ארבע. אנחנו נתגבר על זה יותר מאוחר.

המשכנתא הנדרשת:

המשכנתא הנדרשת היא 1.45 מיליון, כאשר קיים הון עצמי של 550 אלף שקלים. המשכנתא היא מאוד גבוהה, לכן חייבים לשים לב היטב לתכנון ולמסלולי המשכנתא. כמובן שחשוב מאוד לשים לב לריביות המשכנתא.

ריביות במשכנתא של 75 אחוז:

חשוב מאוד להבין שככל שאחוז המימון עולה, כך הריביות עולות בהתאם. כלומר, אם לוקחים משכנתא בגובה 50 אחוז משווי הדירה- הריבית תהיה הרבה יותר זולה מאשר אם לוקחים משכנתא בגובה 70 אחוז משווי הדירה. לפי אותו ההיגיון, כאשר לוקחים 75 אחוז- זה אומר ריבית מקסימלית = גבוהה ביותר.

לכן המשימה העיקרית שלי תהיה להשיג כאן משכנתא בריביות כמה שיותר טובות, ולבנות נכון את המסלולים, בהתאם לצרכים של הלקוחות.

הכנסות:

הבעל הוא עורך דין במשרד גדול בתל אביב, מרוויח סביב 12 אלף שקלים נטו. האישה היא בעלת עסק עצמאי לבגדים( חנות + אתר אינטרנט), כאשר היא מרוויחה 19 אלף שקלים נטו. העסק נמצא בתנופת פיתוח והיא הופיעה לאחרונה בשער אחד המגזינים הנחשבים.

הוצאות:

מבחינת הוצאות בחשבון הבנק, ההלוואות הגדולות נמצאות בחשבון העיסקי של האישה ולא בחשבון האישי המשותף. בבנקים מסוימים יש התחשבות בכך שיש הלוואות בחשבון העיסקי, כאשר בחלק מהבנקים- לא מתייחסים בכלל לכך שיש הלוואות בחשבון העיסקי.

מה העניין של הלוואות בחשבון העיסקי:

חלק מהבנקים רואים את הדברים כך שאם מחשבים את ההוצאות לצורך ההכנסה הפנויה למשכנתא, אז לוקחים בחשבון את כל ההלוואות. כלומר, אם יש הכנסה משותפת של 20 אלף ויש החזרים חודשיים של 10 אלף שקל בחשבון עסקי- אז מבחינת הבנק, ההכנסות הן בסך הכול 10 אלף שקל בחודש.

לעומת זאת בחלק אחר של הבנקים- אם ההכנסה המשותפת היא 20 אלף ובחשבון העסקי יש 10 אלף שקל הלוואות בחשבון העסקי – ההתייחסות היא, כאילו ההכנסה החודשית היא 20 אלף שקל בחודש, כלומר מתעלמים לחלוטין מהלוואות עסקיות.

במקרה שלנו, בחשבון העסק של האישה יש די הרבה הלוואות הן כולן כבר מגולמות בהכנסות השנתיות, אבל בכל זאת- הרבה הלוואות. היא כמובן משלמת את כולן ועוד נשאר 19 אלף בחודש- אבל עדיין, אני אמצא את אחד הבנקים- שיתעלמו מהלוואות עסקיות, אחרת תהיה לנו בעיה רצינית מאוד של הכנסות מול הוצאות.

דירה בקומה 4 מתוך 4:

כאן אנחנו מגיעים לאחד הדברים המוזרים ביותר בעולם המשכנתאות. מרבית הבנקים עושים בעיות ומקשים מאוד על מתן משכנתאות לדירות אשר נמצאות בקומה 4 מתוך 4. יש שני בנקים שאין להם בעיה עם דירות בקומה 4, אז אני אצטרך לתמרן ביניהם כדי להשיג לנו את המשכנתא שאנחנו צריכים.

רק לשם הבהרה: זה לא שהבנקים לא מוכנים לתת משכנתא לדירה בקומה 4, אלא שהם מוכנים בדרך כלל לתת משכנתא במימון שהוא נמוך מ75 אחוזים, דבר שאנחנו לא יכולים להרשות לעצמנו במקרה הזה.

מה אני עושה:

האפשרויות שלנו מעט מצומצמות, היות ואנחנו חייבים ללכת על אחד משני מהבנקים שאין להם בעיות עם דירות בקומה רביעית, אך מצד שני, אנחנו צריכים בנק שאין לו בעיה להתעלם מהלוואות עסקיות.

עם שתי המגבלות האלו, אני יוצא לדרך ומתחיל לרוץ בין הבנקים. להזכירכם שיש לי רק שני בנקים, אבל גם זה משהו. הבנק הראשון מתעקש שהלקוחות יפתחו חשבון אצלו, שזה לא באמת בעיה, אבל הריביות הן די גבוהות, גם אחרי הרבה מיקוחים ובקשות.

חשוב להזכיר שהמימון כאן הוא מקסימלי, כלומר 75 אחוז. הבנק השני גם כן רוצה פתיחת חשבון אצלם, אבל אני מצליח לקבל ממנו ריביות הרבה יותר טובות, בהתחשב במצב הנתון. ברגע שיש לנו אישור עקרוני מהבנק הזה ובזמן שהלקוחות מזמינים הביתה שמאי, אנחנו נשארים עם הנושא הכי חשוב- תכנון מסלולי משכנתא.

תכנון מסלולי משכנתא:

חשוב לציין שהנושא מאוד מורכב וניתן לכתוב עליו עשרות עמודים עכשיו, אבל נעשה את הדברים בקצרה.

אנחנו יודעים שהלקוחה שלנו היא עצמאית ואנחנו יודעים שהיא בדרך למעלה, אנחנו גם יודעים שבעסק נצבר כסף מזומן שניתן להשתמש בו כדי להקטין את תשלומי המשכנתא במהלך השנים. כלומר השאיפה שלנו היא לבנות משכנתא שהיא "אוורירית" וניתן לסלק חלקים ממנה בקלות רבה.

הבעל נמצא במסלול קידום בעבודה, דרגות השכר הולכות ועולות- כך שאנחנו יודעים שההכנסות הולכות לעלות בצורה משמעותית.

כאשר אני מדבר עם הלקוחות על כמה הם רוצים להחזיר בחודש, הם בודקים עם עצמם ומסכמים שכל תשלום חודשי שהוא פחות מ13 אלף שקלים לחודש, זה בסדר.

אני בונה את המשכנתא כך שהריבית הקבועה היא ל15 שנה, כאשר הריבית פריים היא ל30 שנה והריבית משתנה היא ל30 שנה. הסיבה היא שהריבית הקבועה, יורדת מאוד ככל שהשנים יורדות. לכן אני מוריד את הריבית הקבועה ל15 שנה, כדי להוריד אותה.

בריביות פריים ומשתנה לא מושפעות מהתקופה, כך שאין טעם לקצר אותן. כדי להקל על סילוק המשכנתא, אני בונה את ריבית הפריים כך שהיא תהיה הכי גבוהה, כלומר היא תהיה הריבית הכי גבוהה, הרבה יותר גבוהה מהרגיל- כאשר המטרה היא להקטין את הריביות במסלולים האחרים.

הרעיון מאחורי פריים גבוה הוא זה: המסלול הראשון שניתן לסלק מתוך המשכנתא הוא הפריים. הבנקים בדרך כלל בונים את המשכנתא כך שהפריים הוא הכי נמוך, כדי שהלווה יסלק את הריבית הזולה קודם. אני בונה את הפריים בתור הכי גבוה כדי שניתן יהיה לסלק קודם את הריבית היקרה.

בהתייעצות עם הלקוחות, אנחנו מחלקים את הסיכון בין שני המסלולים. ריבית קבועה שהיא עכשיו הרבה יותר נמוכה, דבר שיעזור לנו בסילוק המשכנתא- תהיה צמודה למדד. לעומת זאת ריבית משתנה שהיא גם מאוד נמוכה עכשיו, תהיה לא צמודה למדד.

אנחנו מגיעים לחתום על המשכנתא ומסיימים את המשימה.

התקשרו אלינו