משכנתא לדירה מתמ”א 38 ללא ליווי

משכנתא לדירה מתמ”א 38 ללא ליווי

בחור בגיל 41 מרחובות למעשה כבר קנה דירה מתמא 38, הבעיה שהוא לא חשב לפני כן על משכנתא. ההכנסות שלו הן 14 אלף נטו. ללא הלוואות משמעותיות בחשבון עובר ושב, כלומר על פניו הכול נראה טוב.

הבעיה היא שהוא צריך מימון של 71 אחוז משווי הדירה

בעיה שנייה היא שהפרויקט הוא ללא ליווי

למה זה בעצם בעיה?

מרבית הפרויקטים שאנחנו מכירים הם דירה מקבלן, כלומר יש בנק מלווה שמקנה את השקט שהכסף של הקונה הוא בטוח. בפרויקטים שאין בהם בנק מלווה, הבנקים למשכנתאות מאוד חוששים לתת משכנתאות, ועוד יותר חוששים לתת מימון גבוה.

רק כדי להבהיר את הנקודה, למשל בנק ירושלים כלל לא עוסק בעיסקאות של קניית דירה מתמ”א 38. בכלל לא נוגע בעיסקאות האלו.

וגם אם יש בנק שכן נותן משכנתא לפרויקטים של תמ”א 38, הסחבת היא מאוד ארוכה. בנוסף, המימון הוא נמוך יחסית.

המקרה שלנו:

הלווה שלנו הוא מצויין, כאשר בפועל כבר חתם על החוזה. מה שעומד לצידנו זה שיש לו לפחות שנה כדי להעביר את הכסף של המשכנתא. בעיסקאות משכנתא, הבנקים משלמים את המשכנתא רק לאחר השלד.

כלומר אנחנו צריכים לכל הפחות אישור עקרוני כרגע, כאשר בהמשך אם יהיה צורך נוכל לעבור לבנק אחר שמציע תנאים אטרקטיביים יותר.

מה אני עושה?

היות ואני יודע מראש שיש סך הכול שני בנקים שרלוונטיים למקרה שלנו, אני למעשה פונה לבדוק עם שניהם האם הם עובדים עם הפרויקט הספציפי הזה ומה התנאים שהם מוכנים להציע לפרויקט הספציפי הזה.

הבנק הראשון שאני פונה אליו, עובד עם הפרויקט אבל בגלל הנהלים הפנימיים שלו, מאשר ללקוח שלי בסך הכול 60 אחוז מימון, כאשר המימון הוא ברמת ה60 אחוז, הסיכון לבנק נחשב נמוך.

בבנק מספר 2 מכירים את הפרויקט ואת היזם, כאשר עדיין לא עובדים איתו. אבל כן מתחילים לעבוד איתו עוד חודשיים עד שלושה חודשים. חלק מזה הם החגים אז הזמן לא מוגדר בדיוק.

התוצאה:

אני מתחיל תהליך של אישור עקרוני בשני הבנקים יחד. הבנק הראשון מאשר לנו 60 אחוז, אנחנו חייבים לדעת שבמקרה הכי גרוע יהיה לנו 60 אחוז משכנתא.

במקביל מאשרים אישור עקרוני את העיסקה ואת הלקוח, כאשר הבנק יתחיל לעבוד עם הפרויקט הספציפי הזה, הוא ידרוש את כל המסמכים הנדרשים מהיזם אבל יאשר ללקוח שלי את מלוא הסכום של המשכנתא שהוא צריך.

אז במקרה הכי גרוע, יש לנו 60 אחוז מימון, כאשר בעוד שלושה חודשים, נוכל לקבל את המימון המלא בבנק השני.