AW-977385502

משכנתא להחלפת בית – מיחזור או לא?

משכנתא להחלפת בית – מיחזור או לא?

יושב עם זוג מקסים מבאר יעקוב שרוצים להחליף בית ולקחת משכנתא. ההבדלים בין הבית הקיים לבין הבית החדש הם בערך 650 אלף שקלים ועוד משכנתא קיימת של 170 אלף שקלים. הדילמה היא: מה עושים עם המשכנתא?

מה הדילמה?

הדילמה הקבועה במצבים שכבר יש משכנתא קיימת היא מה לעשות כאשר צריכים עוד משכנתא? אם המשכנתא הנוכחית היא בריביות טובות- אז האם לשקול לעבור לבנק אחר? ומצד שני, אולי הבנק הנוכחי יכול להציע ריביות טובות גם למשכנתת המשך.

אז זוהי הדילמה שלנו ואנחנו תיכף נגיע לפיתרון הבעיה.

קצת נתונים:

הבית הקיים עולה סביב 1.8 כאשר כבר אמרנו יש עליו משכנתא של 170 אלף שקלים. הבית החדש עולה בסביבות 2.45 מיליון. הבית הרבה יותר יפה ובהחלט מצדיק את ההשקעה, אבל כאמור אנחנו צריכים להחליט האם אנחנו נשארים באותו הבנק שבו יש לנו משכנתא קיימת או מחליטים ללכת לבנק אחר- למחזר את המשכנתא הקיימת ולקחת משכנתא חדשה.

חשוב להבין:

המשכנתא הקיימת היא טובה, כלומר הריביות הן אטרקטיביות מאוד. הבעיה שזה בסך הכול 170 שקלים, כאשר הריביות הנוכחיות שיש באותו הבנק הן לא טובות. אז מצד אחד אנחנו יכולים לשמר משכנתא מעולה של 170 אלף שקלים ולקחת 650 אלף שקלים בריביות לא טובות.

חשוב להבין שאם הסכומים היו הפוכים והיינו מוסיפים עוד 170 אלף שקלים, היינו יכולים לבקש משכנתא הדרגה שנייה, כלומר להשאיר בבנק הקיים את המשכנתא ולקחת רק את ה170 בבנק אחר. אבל זה לא המקרה הזה.

נקודה חשובה:

אף בנק משכנתאות לא רוצה להיות כסף ראשון בעיסקה. כלומר, אין להם בעיה להיות כסף שני או לאו דווקא אחרון, אבל לא הראשון. כלומר נניח שהזוג שלנו הולך לחתום חוזה ולהעביר עשרה אחוז משווי הדירה שקונים למוכר, הבנק לעולם לא ייתן במשכנתא את ה10 אחוז האלו. אין להם בעיה להיות התשלום הבא, אבל לא הראשון.

במילים אחרות בנק המשכנתאות מצפה שהקונים יביאו את ה10 אחוז האלו מהכסף שלהם או אם אני נמצא בתמונה- אז על חשבון נכס קיים של הזוג שלנו. במקרה שלנו, אין לנו בעיה כל כך כי הזוג שלנו יש לו את הכסף הנדרש כדי לבצע את הקנייה ולשלם את ה 10 אחוז הנדרשים, וגם אם לא היה- היינו לוקחים על חשבון נכס קיים.

הכנסות:

מבחינת הכנסות אנחנו נמצאים במצב בסדר גמור, הלווים שלנו נמצאים במצב של בערך 8000 אלף שקלים נטו כל אחד עם הלוואה קיימת אחת בסך הכול בחשבון, כך שמבחינת הכנסות אנחנו בסדר גמור.

בעיות:

האישה מבין בני הזוג התחילה לעבוד בחודשיים האחרונים בלבד ולא קיימת הכנסה ממש רציפה לפני כן, כלומר כמה מקומות עבודה ללא פרק זמן ממושך. הדבר הזה מוריד לנו לפחות שני בנקים שדורשים בכל תוקף רציפות הכנסות.

בעיה שנייה שנובעת מתוך זה שהלווים רוצים את המשכנתא רק ל15 שנים ולא מוכנים לקחת לתקופה ארוכה יותר. מה שזה אומר שיכולת ההחזר שלנו נפגעת אם לא לוקחים בחשבון את הכנסות האישה. בעיה. אבל זה מה שהם רוצים.

איסוף הצעות מבנקים:

אני יודע מה אני צריך לעשות ואני יוצא לדרך להביא לנו את התנאים הכי טובים שרק ניתן תחת התנאים האלו. וזה לא קל.

הבנק הראשון: הבנק הראשון הוא בנק שאני בכל מקרה ידעתי שלא ייקח את המשכנתא הזו, כי אין רצף של הכנסות. זה היה צפוי לחלוטין.

הבנק השני: נותן לנו ריבית גבוהה על המשכנתא הקיימת וריבית די לא מדהימה על המשכנתא החדשה. הם לחלוטין מוכנים להתעלם מזה שאין רציפות של עבודה, אבל לא יכולים להציע ריביות אטרקטיביות. גם זה היה צפוי לחלוטין.

הבנק השלישי: מפתיע אותי לחלוטין, הריביות שלו ל15 שנה על המחזור ועל הכסף החדש לא מדהימות, אבל ל10 שנים הן ממש טובות. כדי להבין כמה טובות רק נגיד שזה ריבית קבועה צמודה היא 1.7.

הבנק הרביעי: הבנק הרביעי מציע ריבית תהיה מעט פחות טובה לעשר שנים אבל ריבית עדיין טובה מאוד ל15 שנים. זה לא אותה רמה כמו של הבנק השלישי ל10 שנים- אבל עדיין טובות מאוד וחשוב לנו ה15 שנה כדי להגיע החזר רציף.

בהתאם לרצונות הלקוחות, אנחנו בוחרים בבנק הרביעי ואנחנו סוגרים עם הבנק הזה. שיהיה מזל טוב ובהצלחה לכולם.

התקשרו אלינו