בבנקים למשכנתאות בלבד

משכנתא לכל מטרה על נכס קיים- למטרה עסקית מובהקת

אחד הדברים המורכבים ביותר שיש זה לקחת משכנתא על נכס קיים, כאשר המטרה היא עסקית במובהק. הסיבה לכך שזה קשה, היא שהמשכנתא מיועדת למטרות אישיות פרטיות ולכן הבנקים לא רוצים לאשר משכנתאות לצורך עיסקי.

אבל כמו שאתם כבר יודעים אין דבר כזה שאין דבר כזה ואנחנו נדבר על מקרה קלאסי של משכנתא עסקית והנה הדברים לפנינו:

יושב עם זוג מקסים מיבנה אשר צריכים להגדיל משכנתא קיימת, כדי לקחת כסף לטובת פיתוח העסק של הבעל. כיום המשכנתא עומדת

מרטין בוקסדורף

מרטין בוקסדורף

על 450 אלף שקלים בריביות מעולות והדירה עולה בערך 1.8. כלומר רעיונית אנחנו יכולים לקחת עוד 450 אלף שקלים כדי לסגור את ההלוואות אם יש וכל הדברים שנדרשים ברמה העסקית.

מבנה ההכנסות:

הבעל כאמור פתח לאחרונה חנות נוספת של בגדים לאחר שכבר יש לו חנות אחת שעובדת כמה שנים, הוא רואה שיש פוטנציאל והציבור אוהב את הסחורה שהוא מביא ורוצה לפתוח עוד חנויות נוספות, כאשר הוא צריך כסף כדי לפתוח עוד סניפים ולהתקדם קדימה. הבעיה שכל זה דורש כסף והוא צריך 400 אלף כדי לרוץ קדימה.

מבחינת ההכנסות, הדוחות שלו מראים שהוא מרוויח בערך 8000 שקלים לחודש ואישתו עובדת במשרד עורכי דין כמזכירה ומרוויחה עוד 6600 לחודש.

שניהם בני 45 בערך, ומשלמים על המשכנתא הקיימת בערך 3200 שקלים בחודש. אני מעריך שאם לוקחים עוד 400 לכל מטרה, בהנחה שפורסים עד 30 שנה בערך, אנחנו נגיע ל5200 שקל בערך לחודש, כמובן שיש לנו את המשחק של השנים.

משכנתא למטרה עיסקית כאמור:

אם היינו כאן במצב שבו צריכים לקחת איזה סכום קטן יותר כדי לסגור הלוואות, הדברים היו פשוטים יותר, אבל בגלל שאנחנו צריכים את הכסף למטרה עיסקית- הם מורכבים יותר.

הצורך באסמכתאות:

הדבר שהרבה אנשים לא מבינים הוא שכאשר רוצים לשעבד נכס קיים כדי לקחת כסף, הבנקים מבקשים לקבל אישורים כתובים ומדויקים על בדיוק הולכים לעשות עם הכסף הנלקח. כלומר אם הכסף מיועד לשיפוצים- הבנקים יבקשו להביא הצעות מחיר, תוכניות בנייה וכל שאר הדברים שהם רלוונטיים לצורך השיפוצים.

אם מבקשים את הכסף לצורך סגירת הלוואות, אז רוצים לראות הלוואות בכל הסכומים האלו. בנוסף הבנקים יעבירו את הכסף בשלבים ויבקשו לראות שההלוואות אכן נסגרו. כלומר, אנחנו לא יכולים להגיד סתם משהו ולקחת מאות אלפי שקלים.

אם מגיעים למחלקת המשכנתאות ומבקשים כסף שמיועד לצורך עסק, הם יגידו שהם לא עוסקים בהלוואות עסקיות ויפנו את הלקוח למחלקה העסקית.

אז מה אני עושה?

אני יוצא לדרך עם הניירת הנדרשת והולך לבנקים. אני כבר יודע עם עצמי שיש רק שני בנקים אולי שאני יכול להצליח לשכנע אותם לתת לנו משכנתא עסקית, כי רק שניים שלושה בערך מסכימים לזה.

הבעיה שלי היא שכאן המשכנתא הקיימת של הלקוחות נמצאת בבנק שהוא לא מבין אלו שאני יכול להגיע איתם להבנות לגבי משכנתא עסקית. מה שזה אומר למעשה הוא שאנחנו נהיה חייבים להעביר את המשכנתא הקיימת של הלקוחות לבנק אחר. זה בעיה כי הריביות שלהם באמת טובות וזה ילך לאיבוד לחלוטין.

אני מתייעץ עם הלקוחות ואנחנו מגיעים למסקנה שאין באמת ברירה כי אנחנו אכן צריכים את הכסף הזה. אני יוצא אל הבנקים ואני יודע שאני יכול גם להציע שהאישה תעביר את חשבון העובר ושב שלה, כדי להציע איזה שהוא תמריץ לבנקים.

רק לצורך הניסיון, אני לא מתחיל את המשא ומתן ממיחזור ואז תוספת, אלא מתחיל לבקש קודם כל משכנתא בדרגה שנייה כדי להשאיר את המשכנתא הקיימת היכן שהיא היום.

לאחר הסיבוב הראשון, אני כבר מבין שדרגה שנייה לא תהיה לנו כצפוי ואנחנו חוזרים לאופציה של מיחזור ותוספת למשכנתא עסקית.

לאחר דיונים של שבוע בערך מול שני בנקים שהצלחתי להגיע איתם להבנות, אני מצליח לסגור מול בנק אחד שאנחנו נעביר את חשבון הבנק של האישה לאותו הבנק וכך נקבל הטבה בריבית על המיחזור של המשכנתא הקיימת ועל החדשה, כאשר הם מסכימים לקבל תוכנית עסקית בסיסית כאסמכתה לצורך המשכנתא העסקית.

אנחנו רצים קדימה לחתימות ושמאות. שיהיה לכולם בהצלחה

התקשרו אלינו