משכנתא לעיסקה בתוך המשפחה

משכנתא לעיסקה בתוך המשפחה

יושב עם משפחה מהרצליה שנמצאים בדילמה, הם רוצים להעביר את הבית בין בני המשפחה, כאשר קיימת משכנתא על הבית. יאללה יוצאים לדרך.

חומר רקע:

האמא בת 57 היא גרושה מנישואיה הראשונים, כאשר לאחר הגירושין לא היה לה את היכולת לרכוש את מחצית הבית של הבעל כדי לקבל את הבית לזכותה, אז מה שהם עשו- זה שהבת הגדולה ( היום 32) רכשה את הבית ולקחה משכנתא על שמה.

הבית רשום על שמה ויש משכנתא של 230 אלף שקלים על הבית, אבל בפועל האמא היא זו שגרה בבית. כלומר הבית הוא של האימא, אבל רשום בכול על שם הבת.

האמא נשואה בשנית, אבל בעלה הנוכחי הוא כרגע בתאונת עבודה ולא עובד ולא משתכר בצורה משמעותית מכלום.

הבעיה:

כרגע הבת התחתנה והם עומדים לרכוש בית, אבל הבעיה היא שכבר יש בית אחד על שמה. כלומר אם היא ובעלה ירכשו עוד בית, זה יהיה הבית השני שלה וזה יהיה כרוך במס רכישה ופגיעה במשכנתא ( למעשה כדי להיות מדויקים, הפגיעה תהיה חלקית, היות ולבת זה בית שני, אבל לבעלה זה בית ראשון. שלא נדבר בכלל על השלכות הזכויות על הבעלות בעת גירושין.)

המצב הפיננסי:

במצב הנוכחי האמא ובעלה צריכים לרכוש את הדירה מהבת, כדי לשחרר אותה מבעלות על בית, כך שהיא בעלה יוכלו לרכוש נכס ולהיות זכאים למשכנתא של 70 אחוז וללא מס רכישה, היות והמחיר הוא תחת מחיר הסף, כך שהם יהיו זכאים לפטור.

הדרך הנכונה היא לבנות את העיסקה בצורה כזו שהאמא ובעלה רוכשים את הבית מהבת, כאשר גובה המחיר הוא למעשה המשכנתא שיש על הבית.

הבעיה:

הבעיה הגדולה היא שלא ניתן לבצע עיסקה בתוך המשפחה, כאשר על הבית קיימת משכנתא. כלומר כדי שניתן יהיה לקבל משכנתא, הבית צריך להיות רשום על שם האמא ובעלה.

במילים פשוטות: כדי שהאימא תוכל לקבל משכנתא ולהחזיר את הכסף לבת- הבת צריכה להסכים שהבית יעבור על שם האימא ובעלה, בטרם מקבלים את המשכנתא.

אבל, לא ניתן להעביר את הבית על שם האימא והבעל עד שלא מסלקים את המשכנתא הקיימת על הבית. כלומר: צריך לסלק את המשכנתא, אחרי זה להעביר את הבית על שם האמא והבת ואז יהיה ניתן לקבל משכנתא בסדר גודל של 230 אלף שקלים.

הכנסות:

גם בנושא הזה אנחנו נמצאים בבעיה. המשכנתא היא אמנם קטנה מאוד, בסך הכול 230 אלף שקלים, אבל כאמור הבעל של האימא הוא כרגע ללא הכנסות, כאשר האימא מרוויחה 5000 שקלים נטו ויש לה מזונות של עוד 1500 שקלים, כאשר המזונות נגמרים בעוד 5 שנים.

חשוב להבין את הנקודה: בדרך כלל המזונות בהחלט נחשבים בתור הכנסה לגיטימית לכל דבר, העניין הוא שכאן המזונות הם לתקופה קצרה מאוד. עוד 5 שנים ייגמרו המזונות- אבל גובה תשלומי המשכנתא יישאר זהה לחלוטין, כלומר זה לא קל בכלל לגרום לבנק כל שהוא להתחשב בסכום הזה של 1500 שקלים בתור הכנסה נחשבת. בקיצור- הרבה בעיות.

אז מה אני עושה?

הדבר הראשון הוא שאנחנו צריכים זה להוציא אישור עקרוני לעיסקה, כדי שנוכל לאחר מכן לגייס בעזרת האישור העקרוני את הכסף שאנחנו צריכים כדי לסגור את המשכנתא, אז כאמור פעולה בשני שלבים.

שלב הראשון:

אני ניגש לשני בנקים וכצפוי מקבל סירוב, כי ההכנסות נמוכות מאוד. האופציה האחרונה היא לפנות לבנק היחיד שמוכן לקחת בעסקה כזו לווה נוסף, שהוא יכול להיות במקרה גם הבן של האימא. כל הבנקים האחרים לעולם לא יסכימו לקבל עסקה כזו, אבל בנק אחד- ייקח את העסקה הזו.

כלומר הבן, יהיה לווה נוסף במשכנתא של האימא ובעלה וככה נקבל אישור עקרוני. הבן הוא בן 27, כרגע עובד בתעשייה אווירית ומרוויח סביב 7 וחצי אלף שקלים. זה בהחלט מספיק לנו כדי לקבל אישור עקרוני לעיסקה.

שלב שתיים:

ברגע שיש לנו אישור עקרוני למשכנתא, נשאר שלב שני, הקשה יותר. בעזרת האישור העקרוני, אנחנו פונים לבנק הנוכחי של הזוג ( הבת ובעלה) ומבקשים הלוואת גישור על סך 230 אלף שקלים, כדי לסגור את המשכנתא הקיימת ולבצע את העברת הזכויות של הבית.

לאחר כמה ימים, הבנק מאשר את הלוואת הגישור ואנחנו מסלקים את המשכנתא ומבצעים העברת זכויות. לאחר העברת הזכויות, אנחנו לוקחים את המשכנתא.

שיהיה בהצלחה לכולם