משכנתא לקניית חנות/ משרדים ונכס מסחרי

משכנתא לקניית חנות/ משרדים ונכס מסחרי

כולנו רגילים בשגרה שמשכנתא היא מושג שמתייחס לדירות ובתים בלבד, אבל קיימים סוגים מעט אחרים של משכנתא, כאשר הכוונה היא למשכנתא שמהותה היא קניית חנות או משרדים או מבנה מסחרי בכלל.

משכנתא לנכסים מסחריים בבנקים:

בגדול, הבנקים מאוד לא אוהבים לתת משכנתאות לנכסים מסחריים, בעיקר כי הסחירות שלהם לא ברורה במקרה של פשיטת רגל. הכוונה היא למצב שבו הלווים לא מצליחים לעמוד בתשלומים והבנק נאלץ למכור הנכס המסחרי.

החשש של הבנקים במצב הזה הוא שהמחיר של נכסים מסחריים הוא בכלל לא ברור והעובדה שחנות למשל יכולה להישאר שנים בלי להימכר. משתי הסיבות האלו, הבנקים לא אוהבים בכלל לתת משכנתאות לנכסים מסחריים.

אז נותנים או לא נותנים?

בגדול, מערכת הבנקאות מתחלקת לשלושה חלקים:

חלק ראשון של הבנקים ( החלק הגדול ) לא נותנים בכלל משכנתאות לנכסים מסחריים.

החלק השני של הבנקים מוכן לתת משכנתא לנכס מסחרי, כאשר ללקוח כבר קיימת משכנתא בבנק והיתרה תהיה עד 50 אחוז. כלומר, נניח שיש לי משכנתא בבנק מסוים בגובה של 300 אלף שקלים והבית שלי עולה 2 מיליון שקלים.

כאשר לוקחים 50 אחוז משכנתא על 2 מיליון שקלים, זה אומר שאני יכול להגיע עם המשכנתא שלי עד גובה של 1 מיליון שקלים. בהתחשב בכך שהמשכנתא הקיימת שלי היא רק 300 אלף שקלים, אני למעשה יכול לקחת עוד 700 אלף שקלים לטובת רכישת חנות או משרדים.

החלק השלישי של הבנקים הוא החלק שמוכן לתת משכנתא לרכישת הנכס המסחרי, כנגד הנכס המסחרי בלבד. כלומר אם אני קונה חנות ב1 מיליון שקלים, אני יכול לשעבד את החנות לטובת הבנק ולקחת משכנתא על החנות עצמה בגובה של 60 אחוז משווי החנות.

חשוב להדגיש שבקניית חנויות, הבנקים נותנים מימון של עד 60 אחוז.

הכנסה לא נחשבת:

דבר נוסף שחשוב מאוד להבהיר הוא שכאשר קונים חנות, לא ניתן להתחשב בהכנסה עתידית של החנות כחלק מההכנסות לצורך המשכנתא. לדוגמה: כאשר קונים דירה נוספת להשקעה, ניתן למשל להגיד שהדירה תושכר ב4000 שקלים לחודש, ואני מחשיב את זה כחלק מההכנסות שלי. בחנות- אי אפשר לעשות את זה, שוב בגלל שהבנקים לא באמת יודעים לחשב הכנסות מנכסים מסחריים שלפעמים יכולים לשכב שנים על המדף.

משכנתא לקניית עסק ( לא מבנה):

חלק מהבנקים נותנים גם משכנתא לקניית עסק שהוא לא נכס, אלא פשוט עסק. שוב חשוב להדגיש שהמשכנתא תהיה על חשבון דירה קיימת כל שהיא. כלומר אני יכול לשעבד דירה קיימת, כדי לקבל משכנתא לטובת קניית עסק. כמובן שחייבים להדגיש שהכנסה עתידית לא תיחשב וניתן לשעבד רק עד 50 אחוז משווי הבית הקיים.