משכנתא מורכבת – לאנשים שגרים בחו”ל

משכנתא מורכבת – לאנשים שגרים בחו”ל

יושב עם זוג עולים חדשים מצרפת שנמצאים כרגע בארץ ושוכרים דירה בתל אביב. הם בערך חצי שנה בישראל וחיים על הקו ישראל- צרפת. כלומר כבר חצי שנה גרים בישראל, אך עדיין באיזה שהיא צורה לא ברורה, הבעל מנהל עסק בצרפת והאישה עובדת בישראל.

הם מעוניינים לקנות דירה בישראל, כאשר הדירה עולה 2.9 מיליון. הם מעניינים לקחת משכנתא כמה שיותר גדולה, כדי להשאיר את הכסף אצלם להוצאות אחרות שעלולות לצוץ במהלך החיים החדשים בישראל. אנחנו תיכף נטפל בהרבה מאוד בעיות, אבל בואו נמשיך קדימה.

הכנסות:

הבעל מנהל עסק בצרפת שמהותו היא מכירה של צמיגים, ההכנסות המשוערות של העסק שלו לפי דוחות הרו”ח מצרפת הם סביב 40 אלף בחודש, כאשר הדוחות הם כלליים ולא סופיים.

הם יצטרכו להיות סופיים ולפי המקובל בישראל, לפני שנוכל להתחשב בהכנסה הזו.

האישה היא עובדת בארץ כבר שלושה חודשים במוקד טלפוני בהרצליה ומרוויחה סביב 7500 שקלים נטו. אבל כאמור, רק שלושה חודשים וותק.

אז כמה משכנתא הם יכולים לקחת:

כדי להבין כמה משכנתא הם באמת יכולים לקחת, אנחנו קודם כל נעמוד על ההבדלים בין תושב חוץ, לבין עולה חדש.

תושבי חו”ל- עד 50 אחוז משכנתא:

הכלל הוא שמשכנתאות לתושבי חוץ נותנים משכנתא שהיא עד 50 אחוז משווי הדירה. הכלל הזה הוא כלל ברזל, כאשר לא ניתן לעבור עליו בשום תנאי. זה נקבע כך כדי להקטין את הסיכון של הבנקים לאנשים שכלל לא גרים בישראל.

עולים חדשים:

אנשים שכבר גרים בישראל וזכאים למשכנתא רגילה, כמו כל אזרח אחר.

הבעיה:

עולים חדשים שהם ממש טריים, הבנק מפחד לתת להם את המשכנתאות הגדולות יותר ובוחר להסתכל על הלווים בתור כאילו תושבי חוץ ולתת להם משכנתא שהיא מוגבלת עד 50 אחוז.

אנחנו במקרה הזה רוצים משכנתא שהיא גדולה יותר מ50 אחוז, לכן אני אילחם מול הבנקים כדי שיאשרו את הזוג שלנו בתור עולים חדשים רגילים ויאשרו להם משכנתא גדולה יותר.

הוכחת הכנסות מצרפת לצורך המשכנתא:

החלק המורכב בדרך כלל הוא להוכיח הכנסות לצורך קבלת המשכנתא. בניגוד לישראלים, האזרחים הזרים הם מועסקים בחו”ל, חלקם בעלי עסקים בחו”ל ויש בעיה יחסית, להראות כמה בעצם הם מרוויחים.

נכון שבגלל הגהות בתושבים זרים, הבנקים כבר למדו לקרוא דוחות כספיים ותלושי משכורת של תושבים ממדינות מוכרות, כמו צרפת, רוסיה וארצות הברית. אבל עדיין, נדרש טיפול ארוך ומורכב של הוכחת הכנסות, כדי לקבל את המשכנתא.

בחלק מהבנקים, ישנם בנקאים מומחים שעובדים עם תושבי חוץ, כאשר בדרך כלל אלו מדברים צרפתית או רוסית ומכירים את התרבות ואת עולם העסקים המקומי.

אז מה אני עושה:

כאמור, אני מכיר סניפי בנקים שמתמחים בטיפול מומחה בתושבי חוץ. אני לוקח את מסמכי ההכנסות לשלושת הסניפים של הבנקים ומשאיר אצלם את הניירת, שכוללת מעל 70 עמודים של דוחות.

אני מתחיל את הדיון בכך שאנחנו מבקשים 70 אחוז משכנתא, כדי שנוכל להתפשר על קצת פחות, אבל לא הרבה פחות. ברגע שאני מתחיל את הדיון מ70 אחוז, אני מוריד מהפרק את הנושא של 50 אחוז מימון מלכתחילה. בבנק אחד זה נשאר כסימן שאלה ויותר מאוחר הם יסרבו לעלות מעל 50 אחוז משכנתא בכל מקרה.

חישובי הכנסות:

היות והבנקאים הם כולם דוברי צרפתית ומכירים את צרפת- מתחילה התכתבות ארוכה ביני לבין הבנקאי לבין רואה החשבון בפאריס.

בסופה של ההתחשבנות יוצא שההכנסות הן באמת סביב 40 אלף שקלים נטו. אבל, היות וההכנסות מגיעות ממדינות אחרות ורק הניהול מתבצע בצרפת, אחד הבנקים מסרב לספק מעל 50 אחוז משכנתא בכל מקרה.

ההסבר שלהם הוא שהכנסות העסק אמנם רשומות בצרפת, אך הפעילות מתבצעת במדינות אחרות כגון אלג’יר, מה שמכניס את כל ההכנסות לתחום מאוד מסוכן של מה שנקרא היום בכלליות “הלבנת הון”. יותר מדי העברות לא ברורות ממדינות מוזרות, אשר לא מזכירות את היקף הפעילות ואופי הפעילות של עסק למכירת צמיגים.

הבנק האחרון:

נשארנו עם בנק אחד אחרון, שמוכן לתת משכנתא מעל 50 אחוז ועובר את אותו התהליך עם ההכנסות של העסק ולאחר בדיקה מעמיקה הרבה יותר מהרגיל, מסכים להתחשב ב50 אחוז מהכנסות העסק ליתר ביטחון, אבל כן להתחשב בהכנסות האישה ולתת מימון למשכנתא בסופו של דבר כ60 אחוז.

היות וזאת התוצאה הכי טובה שניתן היה לקבל, וגם זה לאחר הרבה מאוד מלחמות- אני מבין שאנחנו נקבל 60 אחוז משכנתא שזה למעשה, 1.74 מיליון. הישג בהחלט מרשים.

ריביות גבוהות יותר:

בגלל הסיכון הגבוה יחסית שמהווים תושבי חוץ, הבנקים נוטים להעלות את הריביות במשכנתאות שהם נותנים לתושבי חוץ. נכון שזה לא אוטומטי בכל מקרה, אבל חשוב להיות מודעים לכך.

אני מנהל מלחמת חורמה עם הסניף כדי לקבל ריביות לכל הפחות סבירות, זה לוקח שבוע של מריבות, אבל בסופו של דבר אנחנו מקבלים ריבית סבירה. אנחנו סוגרים את המשכנתא עם תשלום חודשי של כ9500 שקלים לחודש.

שיהיה לכולם בהצלחה