בבנקים למשכנתאות בלבד

משכנתא + משכנתא = 100% לדירת השקעה

יושב עם זוג מרמת השרון, אשר רוצים לנצל את הדירה הקיימת שלהם כדי לקנות דירה נוספת להשקעה. יש הזדמנות לקנות דירה במחיר מציאה וצריך להשיג משכנתא מהירה. בואו נצא לדרך.

המצב:

לזוג שלנו כרגע יש דירה קיימת בשווי 2.9 מיליון, עם משכנתא קיימת של 600 אלף שקלים שנשארה. תשלום חודשי עליה הוא 2300 שקלים בחודש.

הדירה החדשה שרוצים לקנות היא דירה מתמ"א, שעוד לא יצאה לדרך בשווי 1.7 מיליון, כאשר העיקרון הוא שצריכים 500 אלף לחתימת החוזה- מהר מאוד.

מעבר לזה, יש לזוג שלנו עוד 350 אלף שקל במזומן, שמוכנים לכל מקרה, במיוחד כאשר יהיה צורך לשים תשלומי מסים על דירה שניה.

תיאור הזוג:

בני הזוג הם סביב גיל 50, כאשר הבעל הוא הבעלים של חברה בע"מ, כאשר הוא הבעלים היחיד. האישה היא עובדת שכירה באותה חברה. הבעל מרוויח לפי ממוצעים של שנתיים אחרונות 15 אלף שקלים בחודש, האישה מרוויחה עוד 7000 שקלים בחודש.

לבני הזוג יש בן רווק שניתן לרשום את הדירה על שמו. הוא בן 26 עובד בצורה מסודרת ובהחלט ניתן לרשום את הדירה על שמו כדי לא לשלם מיסים מיותרים על הדירה.

האם לרשום את הדירה על הבן?

מדובר באחת הדילמות הכי נפוצות שקיימות במצבים כאלו. מס רכישה על דירה שנייה הוא 8 אחוז, כאשר מתוך 1.7 מיליון זה אמור להיות 130 אלף שקל שלמעשה הולכים לפח.

אז מה קורה אם רושמים את הדירה על הבן?

מצד אחד, אנחנו חוסכים את תשלומי המיסים. מצד שני הבן יהיה בבעיה גדולה כאשר הוא יתחתן וירצה לקנות דירה יחד עם אישתו. היות וכבר תהיה דירה רשומה על שמו, הוא לא יוכל לקחת משכנתא של 75 אחוז, אלא יהיה זכאי רק ל50 אחוז. אם אישתו תהיה חסרת דירה, הם יוכלו יחד לקחת 65 אחוז משכנתא.

כמובן שאם זה תהיה דירה שנייה שלו, הוא יהיה כפוף לאותו המס רכישה שכרגע עומד מול הוריו. הבעיה הגדולה יותר, שהוריו כבר יהיה עוד יותר מבוגרים- ויהיה קשה יותר להוציא את הבן מתוך המשכנתא.

אז מתי זה טוב לרשום את הבית על הבן?

בגדול, היתרון הגדול ברישום נכס על הילד או הילדה, הוא כאשר אין ילדים נוספים או כאשר הנכס מיועד לאותו הבן. בסיטואציה אחרת, שבה ההורים רוצים לנצל את הנכס לטובתם, מומלץ להימנע ממצבים כאלו.

בעיות קיימות שעומדות מולנו:

הדבר הראשון – שאנחנו מתמודדים מולו זה שהדירה לקנייה היא בפרויקט תמ"א, נכון שהתשלום הראשון יכול להיות ברובו מהון עצמי, אבל זה עדיין לא מספיק. אנחנו חייבים להוציא אישורי משכנתא ומהר.

מה הבעיה בתמ"א?

הבעיה עם פרויקטים של תמ"א היא הניירת הכפולה והפרוצדורה הכפולה שכרוכה בקנייה מתמ"א. היות והנכס יהיה לא רק שייך לקונים ומשועבד לבנק, אלא נכנס גורם שלישי שמעורב בעיסקה, שזה קבלן התמ"א.

ברגע שיש עוד צד שמעורב בעיסקה, הבנק דורש סידרה שלמה של מסמכים, שמטרתם היא להבטיח שהשיעבודים לטובת הבנק הם על הזכויות של הקונים ועל הזכויות של הקבלן בדירה. במילים פשוטות, זה לוקח הרבה מאוד זמן.

הדבר השני- ההכנסות של האישה הן מהעסק של הבעל, מה שאומר במילים פשוטות שלא ניתן להתחשב בהכנסות האלו, אלו אם נעשה מאמץ מיוחד מאוד, שאני מקווה להימנע ממנו- אם יהיה אפשרי.

הדבר השלישי- הבעל הוא כאמור בעלים של חברה בעמ. הבנקים פחות אוהבים את ההתעסקות עם בעלי חברות, מהסיבה הפשוטה שאם אדם הוא הבעלים של החברה, הוא בהחלט יכול להראות איזה הכנסה שהוא רוצה לצורך המשכנתא, גם אם היא לא אמיתית כלל.

לכן במקרים של בעלי חברות, הבנקים מבצעים סידרה ארוכה של בדיקות כדי לקבוע שההכנסות הן אכן אמיתיות ולא מפוברקות רק לצורך המשכנתא.

איך בודקים הכנסות של בעל חברה בע"מ:

כאן הבנקים מתחלקים לכמה חלקים: יש בנקים שרוצים להתעלם כלל מההכנסה האישית של הבעלים, אלא לבדוק לעומק את ההכנסה של החברה עצמה, כלומר את הדוחות של החברה בשנים האחרונות. הבדיקה היא בכלל של החקירה.

בנקים אחרים מסתפקים בבדיקה של הכנסות הבעלים עצמו ורק דו"ח אחרון אחד של החברה עצמה, רק כדי לוודא שהיא לא מפסידה בזמן שהבעלים מושך משכורת.

חלק אחר של הבנקים, פשוט מסתפקים בבדיקה של הכנסות הבעלים בשנים האחרונות, ולא בודקים את החברה בכלל.

ניתוח מצב:

אנחנו יודעים שאנחנו צריכים לארגן 1.5 מיליון שקלים לצורך ביצוע העיסקה, כאשר הזמן מעט לוחץ. אנחנו יודעים שעל הדירה החדשה שקונים, אנחנו יכולים לקחת משכנתא של 50 אחוז. כלומר נוכל לקחת עליה 850 אלף שקלים.

אבל המשכנתא הזו כרגע פחות רלוונטית, היות והכסף הזה יהיה נדרש רק עוד כחצי שנה כשתשלומים מאוחרים יותר של התמ"א יגיעו. בכל מקרה, אנחנו נוציא אישור גם למשכנתא הזו.

החלק החשוב יותר והבעייתי יותר הוא 750 אלף שקלים שאנחנו צריכים, על הדירה הקיימת. מצד אחד, זה יחסית פשוט. אבל העובדה היא שהבנקים מקשים מאוד במשכנתא על דירה קיימת לטובת קניית דירה מתמ"א.

מה הבעיה בשיעבוד נכס קיים לקניית תמ"א:

הבנק צריך לאשר כל פרויקט תמ"א לפני שנותנים משכנתא לקניית דירה בפרויקט, במקרה שלנו הפרויקט לא מאושר עדיין, לכן אנחנו לא נצליח לקבל משכנתא לרכישת דירה בפרויקט הזה. זה ייקח עוד כמה חודשים.

אבל זה שאנחנו לא יכולים לקבל משכנתא בריביות רכישה, לא אומר שאנחנו לא יכולים לקבל משכנתא בריביות כל מטרה. ברגע שהמשכנתא היא לכל מטרה, אנחנו לא צריכים להוכיח שום דבר שקשור לתמ"א, אלא פשוט לשלם ריבית יותר גבוהה.

מה אני עושה:

אני יודע מראש שאנחנו הולכים לקחת את הסכום הראשוני בריביות כל מטרה, לכן אני פונה מלכתחילה לבנק שיוכל לתת לנו את הכסף הראשון שאנחנו צריכים במשכנתא לכל מטרה על דירה קיימת, לרכישת דירה מתמ"א.

לא כל הבנקים מוכנים בכלל לתת את הדבר הזה, לכן אני פונה מלכתחילה לאותו הבנק שאני בטוח שלא ידחה את הבקשה שלנו.

היות והתשלום הראשוני שאנחנו צריכים הוא 500 אלף שקלים, אנחנו מנצלים את ה300 אלף מתוך ההון העצמי ומבקשים מהבנק עוד 200 אלף בריביות כל מטרה. הריביות הן אכן גבוהות, אבל במקרה הזה, אין לנו הרבה ברירות.

אנחנו לוקחים 200 אלף משכנתא לכל מטרה, ל25 שנה, כאשר התשלום החודשי הוא 1200 שקלים לחודש.

במקביל אני מגיש לאישור עקרוני באותו הבנק כמובן, לעוד 350 אלף שקלים, כאשר ביחד אנחנו נגיע למשכנתא שהיא 50 אחוז משווי הדירה שאנחנו קונים. ברגע שיש לנו אישור עקרוני, הבנק נכנס לבדיקות התמ"א ונכון שזה ייקח עוד כמה חודשים אבל גם יש לנו זמן עד שנצטרך את הכסף.

כרגע אנחנו לוקחים עוד 350 אלף שקלים, בריביות רכישה רגילות, כאשר התשלום החודשי הוא 1600 שקלים לחודש.

הדירה שקונים:

היות ואנחנו כבר נמצאים בהליכים של אישור התמ"א על ידי הבנק, אני מגיש עוד בקשה ל850 אלף שקלים על חשבון הבית שקונים. כאשר התקופה היא 25 שנים, התשלום החודשי יהיה 4000 שקלים בחודש.

הכנסות מול משכנתא:

לכאורה אין בעיה, אבל ברגע שמחברים את כל התשלומים יחד, יוצא לנו תשלום חודשי של 6800 לחודש מתוך הכנסה פנויה של 14 אלף בחודש.

זה אכן בעיה, המזל שלנו הוא שהדירה שקונים היא דירת השקעה ולכן אנחנו יכולים להוסיף הכנסה נוספת של עוד 4500 שקלים לחודש( לפחות) להכנסה המצטברת שלנו, מה שמביא אותנו להכנסה מצטברת של 18 וחצי אלף שקלים, שזה כבר מספיק בהחלט.

אנחנו הולכים לחתום וקונים את הדירה. שיהיה בהצלחה לכולם

התקשרו אלינו