AW-977385502

משכנתא על בית נרכש + קיים = קונים בית בלי מזומן

משכנתא על בית נרכש + קיים = קונים בית בלי מזומן

משפחה מגדרה עם בית קרקע יפה מאוד עם משכנתא שנשארה של 350 אלף שקלים. כאשר שווי הבית מוערך על ידם סביב 3 מיליון, כאשר קיימות חריגות בנייה קטנות ויחידה להשכרה שהוספה כנגד החוק.

נקודה חשובה לשים לב אליה היא שהשמאי בטוח יפחית את ערך הבעיות שקיימות בבית, השאלה היחידה היא כמה הוא יפחית.

מה העיסקה המבוקשת?

למעשה מה שרוצים לעשות כאן זה קניית דירה שהיא השקעה, היא תהיה על שם הבת הצעירה. העיסקה בצורה הזו תמנע תשלום מסי רכישה.

למעשה רוצים לרכוש בית פרטי במושב ליד אשדוד, הבית מחולקת בצורה חוקית בהתאם לחוק החדש אשר מאשר יחידות דיור, כך שהבית מניב הכנסות של 6000 שקלים בחודש, כאשר כבר יש דיירים והחוזים חתומים ומוכנים להעברה.

דבר חשוב לדעת:

לכל בנק יש נהלים משל עצמו כשזה נוגע בהתחשבות בהכנסות של לווה צעיר אשר מגובה על ידי לווים מבוגרים. לכל בנק גם קיימים נהלים שונים בנוגע להתחשבות בשכר דירה עתידי.

אבל עוד יותר חשוב לדעת שאפילו בתוך אותו הבנק, קיימים פקידים שונים שרואים את הדברים בצורה שונה. אני אביא דוגמה: אם פקיד בבנק כל שהוא מקבל תיק והוא מפחד שאם יגיש תיק כזה על מימון של 70 אחוז, הוא ייפסל- הוא מראש לא מוכן להגיש את התיק על 70 אחוז אלא מתעקש שהדבר הנכון הוא להגיש על 60 אחוז.

הלווים שיושבים אצלו בטוחים שככה זה בעולם הבנקאות, אבל למעשה זה רק הרצון של אותו בנקאי לא לעשות עבודה שלא תיגמר בתיק משכנתא שעבר לביצוע.

כלומר הפקיד או הפקידה יכולים להפיל עיסקה גם אם הבנק אולי היה מאשר, רק בגלל החשש האישי שלהם. לכן חשוב להכיר את הפקידים שיודעים את העבודה על בוריה, כדי לא ליפול למלכודות קטנות שניתן להימנע מהן.

מה הבעיות בעיסקה?

המחיר של הבית הוא 1,700,000 שקלים. שזה מחיר גבוה מאוד לדירת השקעה, לכאורה אנחנו בחיים לא היינו מצליחים להעביר כאן עיסקה מבחינת הכנסות מול הוצאות והעלות של המשכנתאות, אבל הרעיון שלנו כולו בנוי על הכנסה מצטברת של המשכורות + ההכנסה הצפויה מהדירה להשקעה( כאמור 6000 שקלים)

הכנסות:

הילדה שעל שמה אמור להירשם הבית היא בת 24, עובדת כמלצרית, מרוויחה 3900 שקלים בחודש, במשך כשנה כבר. אבל זה כסף מאוד קטן לעיסקה הזו.

ההורים:

האימא בת 50 היא פקידה בביטוח לאומי, מרוויחה 7000 שקלים בחודש, משרה מאוד יציבה, עובדת כבר 16 שנה.

האבא הוא 54 עובד בחברת מחשוב וציוד משרדי כאיש מכירות/ מנהל מכירות, מרוויח כ13000 אלף שקלים נטו.

למשפחה קיימת דירה נוספת להשקעה שמניבה מדי חודש 3000 שקלים, ירושה מההורים.

משכנתא קיימת- למשפחה יש בעובר ושב תשלום של 2500 שקל משכנתא על הבית הקיים.

הלוואות- למשפחה קיימות הלוואות בעובר ושב של 3000 שקלים בחודש

מה יסודות העיסקה?

יסודות העיסקה הם כאלו, הבת בתמיכת הוריה לוקחת משכנתא לרכישה, כאשר 70 אחוז מתוך הסכום הם 1,190,000 לפי החזר של 5700 שקלים בחודש. כאשר אנחנו מנתחים כרגע את העיסקה לפי 30 שנה שזה המקסימום. בהמשך נראה אם ניתן להוריד את התקופה.

תכלס לפי עקרונות הבנקאות, לדירה ראשונה ניתן לקבל יותר מ70 אחוז, אפילו עד 75. אבל בעיסקאות כאלו שהלווה הראשי בהן הוא צעיר מאוד ויש לווים, אין בנק שייתן מימון של 75 אחוז.

מרבית הבנקים ירצו לתת 60 אחוז מימון, אבל אני יודע שאני אצליח למצוא מישהו שיתן לנו 70 אחוז. אני ארחיב על הנקודה הזו תיכף.

כדי להשלים את העיסקה אנחנו נצטרך 510 אלף שקלים, שהם משכנתא על הבית הקיים, ועוד 100 אלף על הבית הקיים גם כן להוצאות שונות הכרוכות בעיסקה.

כלומר 610 אלף שקלים על הבית הקיים, גם כן לשלושים שנה. התשלום החודשי הוא 3500 שקלים לחודש.

שורה תחתונה בינתיים:

למשפחה הכנסה של משכורות + שכירות קיימת= 27 אלף שקלים בחודש.

הוצאות- הלוואות + משכנתא קיימת= 5500 שקלים בחודש. כלומר הכנסה פנויה של 21,500 שקלים.

משכנתא צפויה- 9100 לחודש

לכולנו ברור שאם אנחנו מרוויחים 21 אלף שקלים, לעולם לא נצליח לקבל משכנתא של 9100 לחודש.

הסיבה היא קודם כל שההחזר הוא פשוט מאוד גבוה ומהווה כמעט 50 אחוז מההכנסה הפנויה של המשפחה. ודבר נוסף הוא שהסכום פשוט גבוה ולא סביר שיעבור את האישור של החיתום בשום בנק.

אז מה עושים?

לכאורה כמו שאמרנו מהתחלה, העיסקה תיפול ותקום על השאלה האם הבנק יקבל את ההכנסה הנוספת של השכירות הצפויה על הבית שקונים. ברגע שמכניסים למשוואה עוד 6000 שקלים, זה כבר נראה אחרת לגמרי.

דברים שחשוב לשים לב אליהם:

דבר ראשון- אז קודם כל אנחנו צריכים בנק שכן יאשר לילדה בת 24 אפילו עם הורים מלווים לפחות 70 אחוז מימון לקניית הבית. זה לא יקרה בכל בנק, אבל כן ניתן למצוא בנק שיסכים.

דבר שני- אנחנו צריכים בנק שיסכים להתחשב בהכנסה הצפויה של 6000 שקלים, בתור הכנסה לצורך החישובים בעיסקה. בבנק הפועלים למשל מתחשבים רק ב60 אחוז בדרך כלל מתוך ההכנסה הצפויה. אנחנו חייבים בנק שיסכים לסכום משמעותי יותר.

אז מה אני עושה?

היות ואני מתמחה בעיסקאות של קניית נכס לרכישה ללא מזומן, אני מכיר את אנשי הקשר המתאימים בשלושת הבנקים המתאימים לעיסקה כזו. כבר אמרנו שפועלים יורד מהפרק בגלל שהם מתחשבים גג ב60 אחוז של הכנסה צפויה משכירות.

יש עוד שני בנקים שיורדים באופן אוטומטי, לכן אני ניגש לעוד שלושה בנקים שיכולים להיות מתאימים, כאשר אני ניגש לסניפים שלא קשורים גיאוגרפית למקום ביצוע העיסקה. הסיבה היא שאני צריך את הפקידים שיודעים להעביר עיסקה כזו, שזה לא הרבה פקידים בכלל.

בסוף:

אני מוצא את הפקיד שמסכים להתחשב ב5000 הכנסה מתוך ה6000 שרשום בחוזה. כמובן שהוא מסכים להגיש את העיסקה על 70 אחוז מימון וגם להציג את זה בצורה מתאימה למחלקת החיתום של הבנק. אחרי שבוע מתקבל האישור והעיסקה יוצאת לדרך ונחתמת בהצלחה.

 

 

 

 

 

 

 

התקשרו אלינו