בבנקים למשכנתאות בלבד

משכנתא על בית קיים- כדי לסגור הלוואות בעו"ש

יושב עם זוג מקסים מחולון, אשר הבית שלהם שווה בערך 1.8 מיליון שקל ויש להם משכנתא קיימת של 600 אלף שקלים, נכון להיום. המטרה שלנו היא להשיג משכנתא של 270 אלף שקל כדי לסגור הלוואות שנצברו בעובר ושב, בנקים שונים ועוד כרטיסי אשראי וכן

מרטין בוקסדורף

מרטין בוקסדורף

הלאה.

כמה מילים על משכנתאות לכל מטרה:

המשכנתאות שמוגדרות כמשכנתאות לכל מטרה הן אולי נראות פשוטות, אבל למעשה מדובר במשכנתא שהיא מורכבת מאוד והריביות יכולות לנוע במגוון גדול מאוד של מספרים. למה בעצם זה מורכב? כאשר בנקים נותנים משכנתא שהיא לקניית דירה, הבנק למעשה מבצע משכנתא שהיא לרכישת נכס- בדרך כלל הלווים הם נמצאים במצב הכי טוב שהם יכולים להיות וגם הבנקים רוצים לעזור לאנשים שקונים נכס.

לעומת זאת כאשר מגיעים למצב שבו צריכים להגדיל משכנתא קיימת ולסגור הלוואות, מדובר על מצב אחר לחלוטין. בדרך כלל האנשים סוחבים הרבה הלוואות, מינוסים גבוהים והתנהלות של החשבון שהיא לא הכי תקינה.

במצב הזה, הבנק לכאורה נמצא במצב שבו הוא מאשר הגדלת משכנתא, כלומר עוד הלוואה לאנשים שכבר יש להם המון הלוואות- כלומר, לכאורה, הסיכון שהוא לוקח על עצמו הוא הרבה יותר גדול. בגלל זה הרבה יותר קשה לקבל אישור למשכנתא של סגירת הלוואות מאשר משכנתא שהיא לרכישת דירה למשל.

אבל חזרה לעניינו:

הזוג שלנו הם בני 48 הבעל, בת 42 האישה כאשר זה אומר שאם נרצה לפרוס את הכסף לתקופה מקסימלית, מוכל להגיע כמעט ל30 שנה שזה גיל 75 של הבעל. הבעל הוא עצמאי שפתח חנות ירקות מאוד יפה בשנת 2017 והאישה היא שכירה שמרוויחה 6500 שקלים נטו בתור מנהלת משרד בחברת הובלות גדולה.

כאן אנחנו נתקלים בבעיה ראשונה, הבעל הוא עצמאי בעל עסק משנת 2017, כלומר בערך שנה וחצי. אבל אנחנו נדרשים להראות לפחות שנתיים מלאות. מה שאומר בשבילנו, שתהיה לנו בעיה עם חלק מהבנקים שלא יסכימו לקבל הכנסות של פחות משנתיים, אבל נתמודד עם זה בהמשך. זה כן הולך לצמצם לנו את מרחב הפעולה.  

דבר נוסף שאנחנו חייבים לבדוק:

בכל המשכנתאות שהן משכנתאות אשר מגיעות אחרי משכנתא ראשונה שנלקחה לפני הרבה שנים, חייבים לבדוק היטב את נושא הטאבו, כלומר רישום הנכס. קורה הרבה פעמים שנוצר מצב שבו רישום הנכס לא הסתיים בהצלחה.

במקרים כאלו צריך לעשות תהליך ארוך מאוד של השלמת הרישום התקין של הנכס ורק אחרי זה להתקדם קדימה. כמו כן צריך לוודא היטב שאין עיקולים על הנכס עצמו. דבר נוסף שמפריע מאוד.

המצב שלנו:

אז בואו נדבר על המצב שלנו. המצב שלנו הוא כזה: יש לנו בעיית הכנסות. הבעל הוא עצמאי יחסית חדש. כלומר, חלק מהבנקים אני אולי אצליח להעביר את המצב כמו שהוא, אבל בחלק אחר מהבנקים, כאשר אחד מהם הוא הבנק הקיים שלהם כרגע- אני ככל הנראה לא אצליח להעביר. מה שמביא אותנו למצב של מיחזור, כלומר העברת המשכנתא לבנק אחר.

המצב הזה הוא לא אופטימלי בכלל, היות ולמעשה אנחנו צריכים להעביר את כל המשכנתא הקיימת כרגע לבנק אחר. אנחנו נהיה חייבים להעביר קודם כל את 600 אלף השקלים לבנק אחר ורק אחרי זה להוסיף עוד 270 אלף שקלים לסגירת הלוואות.

למעשה זה אומר שאנחנו ככל הנראה נצטרך להפסיד קצת בריביות של המשכנתא הראשונה ובנוסף להיכנס לתהליך ארוך של חודשיים של ביצוע מיחזור, אשר בסופו נוכל לקחת את הכסף הנותר שאנחנו צריכים לסגור הלוואות קיימות.

אז מה אני עושה?

כדי לדעת במאה אחוז שלא תהיה אופציה פשוט לבצע את התהליך בבנק הקיים, אני דבר ראשון פונה אליו ומבקש לבצע הגדלת משכנתא, אני מתחיל ישר מהבעיה, כדי לא לבזבז זמן יקר מדי. במקביל אני פונה לבנקים נוספים, כאשר המטרה שלי היא להשיג את שני הבנקים שאולי יקבלו את המצב העיסקי הנתון שיש לנו.

הבנק הקיים כצפוי מסרב, אני לעצמי מבין שלהילחם איתם יכול לקחת הרבה זמן ושאין לנו הרבה זמן. במקביל אני מנסה לסגור את הדברים מול בנק אחר שבו אני צופה מלכתחילה שיסכימו לקבל את ההכנסות האלו כמו שהן. אני עוזב את הבנק הקיים ומתמקד בבנקים האחרים.

אנחנו מנהלים מיני מלחמה על עניין ההכנסות של העסק, כאשר בסוף מאשרים לנו את המשכנתא. זה כבר טוב. הבנק השלישי שאני מנסה לערב, מציג כמה דרישות שלא בטוח שנוכל לעמוד בהן ולכן אנחנו נסוגים אחורה ומתחילים את התהליך מול הבנק השני, אשר כבר אישר לנו את המשכנתא. לאחר חודשיים בערך של ריצות ועבודה קשה, אנחנו מגיעים לקבל את הכסף הנוסף שנדרש לסגירת החובות.

התקשרו אלינו