בבנקים למשכנתאות בלבד

משכנתא על בית שקונים + דירה נוכחית = דירת השקעה ללא הון עצמי

זוג עצמאיים מאשקלון, בבעלותם בית קיים עם משכנתא, מעוניינים לקנות בית להשקעה, כאשר אין הון עצמי לעיסקה. יש כמה עשרות אלפי שקלים כדי לשלם מיסים שיהיו בעיסקה אבל לא יותר מזה.

הכנסות:

שני בני הזוג הם סביב גיל 40, כאשר שניהם עצמאיים, הכנסות גבוהות ב2016 ו2017 , כאשר קיימת בעיה עם הכנסות 2015.

למה זה בכלל משנה 2015? כי יש בנקים למשכנתאות שמבקשים לראות את 2015. לכן הבנקים האלו יהיו בחוץ בעיסקה הזו.

הכנסות בני הזוג נעות סביב 23 אלף שקלים בחודש, כאשר קיימת משכנתא בסדר גודל של 250 אלף שקלים בחודש, עם החזר חודשי של 2500 בחודש.

כלומר בסיכום הנתונים אנחנו נמצאים ב20 וחצי אלף שקלים בחודש, הכנסה פנויה לצורך החישובים.

השאלה שעולה היא אולי הכי חשובה:

בכמה אנחנו יכולים לקנות בית להשקעה? ללא צורך במזומן, עם תשלום סביר.

אז בואו נתחיל חישובים:

הבית הנוכחי שווה סביב 1.85 כאשר אנחנו יכולים לקחת עליו משכנתא עד 50 אחוז מהשווי. בהנחה שה50 אחוז הוא 900 אלף ויש כבר 250 אלף משכנתא, ניתן לקחת עליו משכנתא של 650 אלף שקלים לצורך קניית בית נוסף.

דבר שצריך לדעת מראש הוא שמשכנתא על בית נוכחי שהיא לצורך רכישה היא בריביות רכישה ולא ריביות גבוהות של כל מטרה.

אז נניח שאם מנצלים את כל ה650 ומסלקים את המשכנתא הקיימת (כי התשלום עליה הוא גבוה, בגלל תקופה קצרה). אנחנו נגיע למשכנתא של 900 אלף שפרוסה ל30 שנה- אנחנו צפויים לתשלום חודשי של 4000 שקלים.

אם קונים בית של 1,350,000

אנחנו מקבלים 50 אחוז משכנתא על הבית שקונים, כלומר 675 אלף ואנחנו לוקחים עוד 650 על הבית הקיים, הגענו לכל הסכום ויהיה צורך להשלים עוד 25 אלף שקלים.

הסיטואציה הזו אנחנו צפויים להחזר חודשי של 7500 שקלים בחודש, כאשר השכרה של דירה כזו צפויה להניב בערך 4000 שקלים שכר דירה( הערכה של הלקוחות). בהחלט אפשרי, אבל לא בדיוק אולטימטיבי.

אם קונים בית של 1,200,000

אנחנו מקבלים 50 אחוז משכנתא שזה 600 אלף שקלים, על הבית הקיים אנחנו לוקחים עוד 600 שמצטרפים למשכנתא הקיימת ( שנפרסת מחדש). כלומר 600 אלף + 600 + 250. ביחד יש לנו 1,450,000 משכנתא שצריך להחזיר. כלומר סביב 6500 שקלים. הערכה של הלקוחות היא שדירה כזו ניתן להשכיר סביב 3800, שזה תסריט אפשרי גם כן, אבל עדיין לא אידיאלי.

אם קונים בית של 1,100,000

על הבית החדש לוקחים 550 אלף, על הבית הקיים לוקחים עוד 550 אלף שמצטרפים למשכנתא קיימת של 250. כלומר 550+ 550+ 250= 1,350,000.

מה שנותן לנו ביחד החזר חודשי סביב 6100 שקלים, הלקוחות מעריכים שדירה כזו תהיה מושכרת סביב 3500. עיסקה אפשרית לחלוטין, כאשר היא רחוקה ממיטבית.

אנחנו מבינים שצריך לרדת בסכומים בצורה יותר רצינית וממשיכים לעשות חישובים:

אם קונים בית ב900 אלף:

אנחנו מקבלים 450 אלף שקלים על הבית שקונים ולוקחים 450 על בית קיים, כאשר לזה מוסיפים עוד 250 משכנתא קיימת. כלומר: 450 + 450+ 250 = 1,150,000

ההחזר החודשי יוצא סביב 5200 שקלים, שזה בסך הכול 2700 שקלים יותר מאשר שילמו מקודם, אבל להרבה יותר זמן.

בהנחה שיצליחו להשכיר את הדירה סביב 3000 שקלים שזה הערכתם, יוצא שהם מוסיפים על כל המשכנתא סביב 2200 שקלים, כאשר מקודם המשכנתא שלהם הייתה 2500.

הלקוחות אוהבים את האופציה ואנחנו הולכים עליה. נעבור למשכנתאות. 
נזכיר ששני בנקים חסומים לפנינו בגלל חוסר הכנסות 2015. מגיעים לדילמה שבדרך כלל קיימת בעיסקאות של 0 מזומן.

הדילמה:

האם לקחת את כל הסכום בבנק אחד או לפצל לשני בנקים?

העניין הוא כזה, כל בנק מעדיף להיות כסף אחרון. אבל אנחנו צריכים מזומן לצורך החוזה כבר על החתימה. יחד עם תיווך, עורך דין, שכבר עבדכם הנאמן, אנחנו צריכים לחוזה כבר 150 אלף שקלים שכאמור אין לנו.

אז שני בנקים או אחד?

אם סכום הרכישה היה גבוה יותר, לחלוטין הייתי הולך על שני בנקים. מהרבה מאוד סיבות, כאשר אחת מהן היא שאם מגיעים למצב שלא מצליחים לשלם משכנתא, עדיף שבית אחד יהיה בסכנה ולא שניהם יחד. 
אבל יש עוד הרבה מאוד סיבות, כמו לקבל אישור למימון גבוה מאוד, ריביות יותר נמוכות לשתי עיסקאות של 450 אלף מאשר אחד של 900 ועוד הרבה…

במקרה הזה:

אבל המקרה שלפנינו הוא הרבה יותר פשוט, היות והלקוחות מרוויחים ביחד סביב 20 נטו וההחזר יהיה סך הכול רבע מההכנסות שלהם יחד עם מימון של 50 אחוז בסכומים שהם יחסית נמוכים, כל זה לא מאיים עלינו באמת.
אני סוגר את המשכנתא בבנק שלא בוחן את הכנסות 2015 ואנחנו מתקדמים.

איפה הבעיה:

הבעיה היא שאם כל הכסף מגיע ממשכנתאות, זה אומר שהכסף יעבור נטו לפי החוזים והכול למוכר. כלומר אין מזומן לחתימת העיסקה.

איך פותרים את הבעיה:

שיחה עם המוכר ועורך דינו מבהירה את העניין. הקונים שלנו נותנים במעמד החתימה צ'ק שהוא לעוד 3 שבועות שנשאר אצל עורך הדין, כאשר בשלושת השבועות אנחנו נארגן את המשכנתא על בית קיים שהיא הרבה יותר קלה מבחינת ביורוקרטיה ומשם נתקדם לפי החוזה ולוח התשלומים.

הלקוחות מגיעים לחתום ואנחנו יוצאים לדרך.

התקשרו אלינו