בבנקים למשכנתאות בלבד

משכנתא על דירה חדשה- לפני מכירת הישנה

יושב עם זוג שיש לו עיסקה מעולה על הפרק, מנס ציונה, אשר בבעלותם דירה קיימת בנתניה בשווי 1.3, המטרה היא לקנות דירה ב1.8 כאמור בנס ציונה. על הדירה הקיימת יש כרגע משכנתא ישנה של בערך 100 אלף שקלים, שזה כמעט כלום.

הבעיה הגדולה היא שהעיסקה על הדירה החדשה היא כבר עכשיו והדירה הישנה עדיין לא נמצאת בתהליך משמעותי של מכירה.

אין לנו את הזמן לחכות שתימכר הדירה הקיימת, כי אחרת העיסקה תברח והעיסקה היא מעולה. אנחנו רוצים לקנות את הדירה החדשה, לפני שאנחנו מוכרים את הקיימת.

הכנסות:

הזוג המקסים שלנו מרוויח כלהלן: הבעל הוא עצמאי בתחום המזון, כאשר מרוויח סביב 14 נטו לחודש חלפי שומה 16 ודוח רווח הפסד 17. האישה היא שכירה בעיריית נס ציונה, כאשר היא מרוויחה 4000 שקלים בחודש.

לזוג קיימות הלוואות בסדר גודל של 2000 שקלים בחודש, שזה לא ממש נורא כרגע, היות ותהיה לנו אפשרות לסגור אותן לאחר מכירת הדירה הקיימת, כי ההבדל בין הדירות הוא בסך הכול 500 אלף שקלים, כאשר אנחנו יכולים בקלות להגדיל מעט את המשכנתא כדי להכניס פנימה שיפוצים, הלוואות וכו.

נקודה להבהרה:

כאשר אומרים נכניס למשכנתא סכום שמיועד לסגירת הלוואות ועוד דברים, אנחנו לא באמת מתכוונים לזה שהבנק ייתן משכנתא גדולה יותר לצורך סגירת הלוואות, אלא מתכוונים לזה שאנחנו נשאיר קצת כסף ממכירת הדירה הקיימת ומהכסף הזה אנחנו נעשה את כל הדברים האלו שאנחנו רוצים.

חשוב לזכור תמיד, הבנק מעביר את הכסף אך ורק למוכר. המשכנתא שמיועדת לרכישת הבית- תעבור תמיד למוכר, לעולם לא משהו אחר.

ניתוח מצב:

אז כאמור אנחנו צריכים להשיג את קניית הנכס החדש לפני שאנחנו מוכרים. שימו לב שכאן יש לנו מצב יחסית מיוחד שבו לזוג המקסים שלנו יש בית קיים כמעט ללא משכנתא. דבר שמאפשר לנו ליצור מצב שבו אנחנו לוקחים את כל הכסף של הבית החדש, עוד לפני המכירה כלל.

אז איך זה עובד:

הדירה הקיימת שווה כ1.3, כלומר אנחנו יכולים להגיע למשכנתא על בית קיים של 50 אחוז, דהיינו 650 אלף שקלים, אבל אנחנו כבר יודעים שיש לנו משכנתא קיימת של 100 אלף שקלים. לכן אנחנו יכולים לקחת על הבית הקיים עוד 550 אלף שקלים כמשכנתא שהיא גישור והיא למעשה תהיה התשלומים הראשונים על הבית.

על הבית הקיים אנחנו יכולים לקחת עוד 70 אחוז משווי הבית החדש, כי לבית חלופי- אנחנו יכולים לקחת משכנתא שהיא 70 אחוז. היות ואנחנו יודעים שהבית הקיים יוצא למכירה, אנחנו לוקחים כרגע 70 אחוז משווי הבית שקונים, שזה 1.26 מיליון.

כאשר ה1.26 מיליון מחולק בצורה כזו: המשכנתא שאנחנו מתכננים שזה 600 אלף שקלים היא משכנתא ל30 שנה, כלומר משכנתא רגילה. ועוד 626 אלף שקלים שזה גם כן גישור שהיא לשנתיים, עד מכירת הבית הקיים.

התוצאה היא שאנחנו לוקחים 550 אלף שקלים שזה גישור על הבית הקיים ועוד גישור 626 אלף על הבית החדש ועוד משכנתא 600 אלף שקלים שהיא משכנתא היחידה שתישאר לאחר מכירת הנכס הקיים. יחד עם כל הכסף אנחנו מגיעים לכל הסכום שאנחנו צריכים לצורך הרכישה – שזה 1.8.

חישובי הכנסות:

כדי לקחת את כל הסכום הזה, אנחנו צריכים להוכיח שאנחנו יכולים לעמוד בהכנסות, של כלל הסכומים.

אז משכנתא של 600 אלף שקלים ל30 שנה, זה החזר חודשי של 2700 שקלים בערך

הגישורים שלנו, שהם 1.26 מיליון, כאמור אנחנו משלמים רק חלקית, לכן התשלום החודשי הוא בערך 2800 שקלים, כאשר מחברים את שני המספרים יחד, אנחנו מגיעים לתשלום חודשי שהוא כביכול 5500 אלף שקלים. היות וההכנסה שלנו היא בערך 19 אלף לחודש, אנחנו בהחלט יכולים לעמוד בהחזרים של הדבר הזה. כלומר ניתן לבצע את העיסקה.

מה הלאה:

עכשיו אני יוצא לשטח ומתחיל לבדוק בבנקים, איפה אני יכול לסגור לנו את העיסקה הזו. אני יודע שבמערכת הבנקאית, קיימים רק שני בנקים שיכולים לאשר לנו את העיסקה הזו, כאשר יש עוד בנק שלישי, שיוכל לאשר את העיסקה הזו אבל ייתן את המשכנתא האמיתית של 600 אלף שקלים רק לעשרים שנה. שזה פחות מתאים לנו מבחינת התקציב שבנינו לעצמנו.

כלומר יש לנו רק שני בנקים. אני פונה לשניהם ומצליח לקבל מאחד מהם, הצעת מחיר שהיא הרבה יותר זולה מאשר ההצעה השניה. חשוב מאוד להבין, זאת עיסקה מורכבת מאוד וקשה מאוד לקבל הצעת מחיר טובה לזה.

הבנק הראשון שנותן לנו את ההצעה הטובה ביותר, הוא למעשה נותן לנו תנאים ממש מדהימים ומאפשר לנו לקנות את כל הדירה ללא מכירה של הראשונה.

שיהיה המון בהצלחה לכולם

התקשרו אלינו