יושב עם משפחה של חמישה אנשים, כאשר המצב הוא מורכב מאוד ואני חייב למצוא פיתרון לסיטואציה שהיא באמת מורכבת. בואו נתחיל בהצגת הנתונים ונמשיך משם הלאה.

יש זוג מבוגר של בני 75 בערך, שהם פנסיונרים, מקבלים קצבת זקנה ועוד פנסיות מהמקומות שבהם עבדו לפני הפנסיה. יש להם בית ברחובות בשווי 1.4 מיליון שקלים ללא משכנתאות כל שהן, שנגמרו

מרטין בוקסדורף
מרטין בוקסדורף

מזמן כבר.

יש להם שלושה ילדים. שני ילדים נמצאים בהליך פשיטת רגל, אחד בהליך יחסית חדש בעקבות עסק שנסגר לאחרונה, אחד סוחב מצב של פשיטת רגל כבר לפחות 8 שנים ולא עושה שום דבר כדי לסיים את זה. הבן השלישי הוא בסדר גמור, עובד הייטק ומאוד לא רוצה להיות מעורב בכל מה שקורה במשפחה.

מתברר לאחר הבדיקות שגם ההורים היו פושטי רגל לפני 20 שנה, כך שהבן הגדול, זה שהיום הוא בסדר גמור , מפחד מאוד להיות מעורב בכל מה שקשור למשפחה שלו ונמצא איתנו בפגישה נטו מתוך אחריות כלפי משפחתו.

ניתוח קצר לפני שמתחילים:

הנקודה כאן היא כזו: הבית הוא על שם ההורים המבוגרים, כלומר המשכנתא אמורה להיות על שמם קודם כל. הרבה פעמים אני שומע אנשים צעירים אומרים: "ההורים שלי ישעבדו את הבית ואני אשלם". אבל זה לא כל כך פשוט כמו שזה נשמע, בעצם יש לנו כאן כמה אפשרויות:

הראשונה– לשעבד את הבית של ההורים, כאשר הבן הגדול ( זה שאין לו בעיות מול הבנקים) יהיה זה שישלם את המשכנתא בפועל. אבל זה אפשרות שהיא בעייתית בגלל שהוא בכלל לא רוצה להיות מעורב, דבר שני הסיכוי להצליח כאן הוא יחסית נמוך.

ההורים כבר מבוגרים מדי, הם כבר לקראת 80, כך שהסיכוי לקבל משכנתא רגילה עם ערב ( אפילו שהוא טוב) הוא די אפסי. אם הם היו 60 ומשהו בגיל, סביר להניח שזה היה עובד, אבל שניהם לקראת שמונים כבר והבן בכלל לא רוצה לקחת בזה חלק, כך שאין הרבה ברירות, זה כמובן יורד מהפרק.

השניה – האופציה הטובה ביותר היא כמובן משכנתא פנסיונית שמתאימה בדיוק לדבר הזה. הרי ההורים הם כבר מבוגרים מאוד, כך שיהיה בכל מקרה קשה מאוד לעבוד על משכנתא כל שהיא אחרת, לכן האופציה הפנסיונית היא ממש טובה.

מה זה בכלל משכנתא פנסיונית?

זאת אולי הנקודה הכי חשובה שיש. משכנתא פנסיונית היא מותאמת בדיוק לאנשים שהם כבר בגיל פנסיה ולא יכולים לקחת משכנתא רגילה.

במשכנתא פנסיונית ניתן לשעבד עד חמישים אחוז משווי הבית, כאשר למעשה אין עניין של גיל. גם בגיל 80 ניתן לקחת משכנתא פנסיונית. הרעיון הוא כזה: לוקחים את המשכנתא ללא הגבלה של זמן, משלמים רק את הריבית על התשלום החודשי. לא משלמים תשלום חודשי מלא, אלא רק את הריבית. המשכנתא יכולה להיפרע בכל רגע נתון, אבל היא חייבת להיפרע כאשר האנשים שלקחו את המשכנתא הגיעו ל120 והלכו לעולמם.

העניין שצריך לשים לב אליו זה שבמשכנתא פנסיונית, הבנק דורש שאחד הילדים יחתום ערבות. כלומר, הבנק לא תמיד יכול לסמוך על שני אנשים מבוגרים מאוד שיחזירו את התשלומים, אפילו שזה רק ריבית, לכן הם מבקשים ערב טוב שיוכל לעמוד בתשלומים במקרה שתהיה תקלה.

כלומר, במקרה שלנו הבן "הטוב" עדיין צריך לחתום ערבות. אבל הסיכון במקרה הזה הרבה יותר קטן, הוא לא צריך להיות משלם קבוע של המשכנתא וגם התשלומים החודשיים שיפלו עליו במקרה של חוסר יכולת ההורים לשלם את הכסף הם הרבה יותר נמוכים.

דוגמה:

נניח שלוקחים משכנתא פנסיונית של 500 אלף שקלים. נניח שהתשלום החודשי אמור להיות 4000 שקלים לחודש, כאשר התשלום החודשי פנוי מ2000 שקלים ריבית ו2000 שקלים קרן. זה אומר שמשלמים כל חודש רק 2000 שקלים. הערב שחותם על המשכנתא יתחיל לשלם את המשכנתא במידה והוריו לא יוכלו לשלם.

כאשר ההורים מגיעים ל120 והולכים לעולמם, המשכנתא חייבת להיות מוחזרת לבנק. כמובן שגם ניתן לסלק אותה לפני זה. במקרה שלנו אני יודע שאם אשיג את הכסף כדי להוציא את האחים מפשיטת הרגל, האח הגדול לא יתנגד להיות ערב.

אז מה אני עושה?

הדבר הראשון הוא שצריכים לדעת שהבנקים בכלל לא מוכנים לשמוע על מתן משכנתא פנסיונית לאנשים עם בעיות. בכלל לא. כלומר, אני צריך לוודא שההורים במקרה הזה הם נקיים בדו"ח נתוני אשראי ( שהיום הוא במקום BDI).

אנחנו מזמינים דו"ח נתוני אשראי של ההורים ואכן הוא נקי ללא בעיות. הם היו בהרבה צרות לפני שנים אבל זה כבר היה מזמן.

בעיה נוספת:

הבנקים בכל סוג של משכנתא, רוצים לדעת לאן הולך הכסף. תמיד. גם במשכנתא פנסיונית הם רוצים לדעת. הבעיה היא שאני לא יכול לספר להם שהכסף מיועד עבור שני ילדים שנמצאים בהליכי פשיטת רגל, כי הבנק פשוט לא ייתן את הכסף. אני אצטרך להיות הרבה יותר יצירתי במקרה הזה וכך יהיה.

אז יאללה לעבודה:

במקרה הזה אני יודע מלכתחילה שאנחנו צריכים בנק שיהיה גמיש יותר איתנו, כי אנחנו לא רוצים להודיע לכל העולם שיש לנו שני בנים עם פשיטות רגל. לכן אני נעזר בעובדה שהכסף מיועד למטרה כללית, כך שאולי לא נצטרך לספר את הדבר הזה.

השלב הראשון הוא לשכנע את הבן הטוב להסכים להיות ערב בכלל למרות חוסר הרצון שלו להיות מעורב בכלל. לאחר לחץ משפחתי הוא מסכים לכך ואני מתחיל לעבוד. אני מסמן שני בנקים שהם יחסית גמישים בכל הנוגע למטרות ההלוואה.

הבנק הראשון שאליו אני מגיע מערים קשיים בכל הנוגע לבן אחד ערב. הוא מבקש לפחות שני אחים ערבים בפועל, כאשר האח הנוסף חותם על ויתור. מבחינתי זה לא דבר טוב כל כך, כי אפילו שהוא חותם ויתור הוא יהיה בתוך המערכת וזה לא טוב לנו.

הבנק השני יותר גמיש במקרה הזה, זה לא שהבנק הזה הוא יותר טוב או פחות טוב, זה עניין של מדיניות בעיקר בנוגע לסוגי הלוואות כאלו ואחרים. חלק גדול מהעבודה זה להכיר את כל הניואנסים של כל הבנקים בנוגע להלוואות כאלו ואחרות.

אז הבנק הספציפי הזה הוא יותר גמיש בנוגע להלוואות כל מטרה עם הסברים כלליים. לאחר משא ומתן של כמה ימים, אנחנו סוגרים את המשכנתא ומתחילים להתקדם עם הפרוצדורה.