משכנתא צמוד לחוזה + ריבית מעולה + חלוקה נכונה

משכנתא צמוד לחוזה + ריבית מעולה + חלוקה נכונה

זוג מקסים בני 36 ו 34 כבר חתמו על החוזה רכישה. עכשיו הם בלחץ לקחת משכנתא כמה שיותר מהר, אבל מצד שני רוצים ריבית טובה למשכנתא.

בואו נחדד מעט את הדברים:

הם התחילו את חיפוש הדירה בחולון, עם 300 אלף שקלים הון עצמי, כאשר הם למעשה חיפשו דירה ב1,200,000 שקלים. הם ניגשו לבנק שלהם וקיבלו אישור עקרוני על משכנתא של 900 אלף שקלים. הכול טוב, היו מוכנים לרכישה.

הם קצת התבאסו מהחיפוש, לא מצאו משהו, כנראה דיברו עם ההורים. ההורים החליטו להביא להם עוד 70 אלף שקלים, כדי שיקנו בית קצת יותר טוב.

הם יצאו לחפש שוב פעם דירה, בינתיים עברו חודש וחצי חודשיים. כל העניין קצת ירד מפרק היום. פתאום יצרו קשר עם מתווך שלקח אותם לראות דירה של 1,450,000- התאהבו בדירה ומיידית חתמו על זכרון דברים שנותן להם ארבעה ימים להוציא משכנתא ולחתום או שהדירה חוזרת לשוק.

הם מרגישים שהדירה מציאה, מאוד רוצים אותה. אבל עכשיו יש בעיה.

הבעיה:

יש  להם אישור עקרוני על סכום של 900 אלף, אבל עכשיו הם למעשה צריכים כבר משכנתא הרבה יותר גדולה- של בערך 1,080,000 שזה כבר סכום הרבה יותר גדול. ובנוסף לזה יש להם כמה ימים לסיים את זה.

במצב הזה הם פונים אלי, כדי למצוא פיתרון מהיר ויעיל, אבל עדיין חשוב לקחת משכנתא בריביות טובות מאוד, פשוט כי הסכום גדול מאוד.

הכנסות מול הוצאות:

אני מניח מראש שהיות ואנחנו לוקחים כאן משכנתא מקסימלית, כלומר 75 אחוז, אנחנו נגיע להחזר בערך של 5000 שקלים. ( אולי טיפה פחות) אבל עדיין לקחת בחשבון יותר כדי לא ליפול בסוף.

משכורות:

הבעל עובד במשטרה, מרוויח 11,000 אלף שקלים נטו ויש לו בחשבון הלוואה של 1600 שקלים בחודש לטווח ארוך יחסית כך למעשה אנחנו סופרים את משכורתו כ 9,400 שקלים.

האישה עובדת במשרד רואי חשבון בתל אביב, מרוויחה 6,700 שקלים עם הלוואה של 1000 שקלים כל חודש בחשבון שלה. כלומר הכנסתה היא 5700 שקלים לחודש.

הכנסה משותפת יחד היא סביב 15,100 שקלים בחודש.

הבעיה:

לכאורה זה בסדר גמור בתור הכנסה, אבל כאן היות והמשכנתא הצפויה היא 5000 שקלים בחודש והדירה היא דירה ראשונה, וסכום המשכנתא מאוד גדול, אנחנו צפויים לקבל אישור עקרוני ארוך מאוד, היות וזה תיק שנמצא בסיכון גבוה.

הבהרה: כל מי שקונה דירה ראשונה מוגדר בשפת הבנקאות בסיכון גבוה, אבל כאן יש דירה ראשונה ומשכנתא בסכום מאוד גבוה- שזה מתתרגם לסיכון גבוה ובדיקה יסודית וריבית לא טובה.

בעיה נוספת:

היות ואנחנו מוגדרים סיכון גבוה, אנחנו צפויים לריביות לא טובות בעליל.

אז מה אני עושה:

כמו שאני עושה בכל תיק של משכנתא, אני מחלק את התהליך לשני חלקים:

  1. קודם כל מוציאים אישור עקרוני כדי לחתום על החוזה
  2. רק אחרי זה הולכים לעשות סקר שוק כדי להשיג ריביות טובות יותר.

הפעולות שלי:

אני יודע שאם אני רוצה אישור עקרוני מהיר, אני צריך לפנות לבנקים שיש לי בהם קשרים מעולים, אבל מצד שני יש בהם ריביות לא טובות. הסיבה לזה שזה כך היא שהם עושים בדיקות פחות קפדניות ומאשרים הרבה יותר מהר, אבל יש לזה מחיר- ריבית גבוהה.

אז מה אני עושה:

אני פונה לבנק שאני נמצא איתו בקשרים מעולים. וכבר למחרת אני מקבל אישור עקרוני לעיסקה. הלחץ יורד מיידית, הזוג המקסים הולך לחתום על החוזה שלו בשקט וסוגרים את הדירה. אחרי שהחוזה הושלם כבר, אפשר לעשות את מאבקי הריביות יותר בשקט.

אחרי עוד כמה ימים, אני פונה לעוד שני בנקים, שמציעים ריביות טובות מאוד, אבל עושים בדיקות הרבה יותר יסודיות. הם מבקשים עוד השלמת מסמכים ומציעים גם להעביר חשבונות עובר ושב כדי לקבל הטובה בריבית.

דילמה:

הבעל עובד במשטרה ויש תנאים ממש טובים בבנק יהב, אבל מצד שני הבנק שאני פונה אליו למשכנתא, מציע תנאים מעולים לעובר ושב והטבה מעולה למשכנתא אם יעבירו חשבון.

ריביות מעולות:

לבסוף מעבירים עובר ושב, וסוגרים משכנתא בתנאים מעולים באמת בבנק השני. הבדיקה אגב לקחה שבוע, הם דרשו אין ספור מסמכים, אבל לבסוף זה היה שווה את זה לחלוטין. השגתי ריביות מעולות באמת.

תכנון של המשכנתא:

היות וזה דירה ראשונה והזוג גר בשכירות, אני קודם כל מבקש ארבעה חודשי גרייס, כלומר לשלם רק את הריבית ולא את הקרן, כדי להקל מעט על העומס של החודשים האלו של המעבר.

היות ואנחנו צריכים את התשלום החודשי הנמוך ביותר, אנחנו לוקחים את המסלול הזול כרגע ( אם כי יקר בטווח הארוך), שזה פריים, משתנה צמוד וקבוע צמוד.

הבעל עובד במשטרה כך שכל 6 שנים הוא מקבל קרן השתלמות של בערך 100 אלף שקלים. הקרן הקרובה משתחררת עוד שנתיים. כלומר אנחנו יודעים שאנחנו צריכים משכנתא שהיא משתנה כל שנתיים כדי ליפול לתחנות של הקרן.

אנחנו לוקחים משתנה כל שנתיים, כדי שבעוד שנתיים יהיה ניתן לסגור 100 אלף מתוך המסלול הזה. בעוד שש שנים לאחר מכן, נוכל לסגור עוד 100 אלף מהמשכנתא.

ההורים של האישה, אמורים לקבל כספי פנסיה תוך כחמש שנים, לכן אנחנו משאירים עוד חלק מהכסף, סביב עוד 130 אלף במשתנה כל חמש שנים. כל השאר מתנהל במסלולים הזולים פריים וקבועה צמודה למדד.

שיהיה לכולם בהצלחה