משכנתא רווק ומשכנתא הורים להון עצמי

משכנתא רווק ומשכנתא הורים להון עצמי

יושב עם בחור מקסים מראשון לציון, המטרה שלו היא להחליף את הדירה שקנה להשקעה בקריות ולהחליף אותה לדירת מגורים. הבעיה העיקרית היא שההבדלים במחיר בין הדירה שלו לדירה שהוא רוצה, הם די גדולים ומבחינת הבנקים, זה מהווה “קפיצה מעבר לפופיק”, כך שקשה מאוד לאשר עיסקה כזו.

הבחור הוא רווק בן 32, כאשר הכנסתו הממוצעת היא 8500 שקלים בחודש, כאשר הדירה בקריות שווה בסביבות 700 אלף שקלים עם משכנתא קיימת כרגע של 300 אלף שקלים.

הבית המבוקש כרגע הוא בית בראשלצ במחיר 1.6 מיליון שקלים, שמהווים מעבר באמת גדול, מדירה של 700 אלף שקלים לדירה של 1.6.

בעיות פוטנציאליות לפנינו:

הדבר הראשון הוא מה שאני הגדרתי קפיצה מעבר לפופיק, כאשר אף בנק במערכת הישראלית לא ירצה במיוחד לאשר עיסקת מעבר מבית של 700 אלף לבית של 1.6 מיליון שקלים.

הדבר השני הוא עיסקה של רווק. יש נטייה במערכת הבנקאית ללכת עם מה שנקרא מקדם סיכון נמוך, כלומר לאשר בכל מקרה מימון של 60 אחוזי משכנתא, כדי לא להיכנס לסיכון גדול מדי. כלומר, הם נותנים ליתר ביטחון מימון של עד 60 אחוז, כדי לא להסתכן יותר מדי. אם הדבר הזה לא היה מהווה משוכה רצינית לא הייתי מזכיר את זה כלל, אבל זה בהחלט משהו שקיים ואמיתי.

הדבר השלישי הוא שצריך לבצע את המכירה של הבית, דבר שיכול / עלול להיות בעייתי אם המכירה תתארך מעבר לסביר. הרי כולנו מבינים שהתקופה היא מעט בעייתית כרגע, אז אם המכירה תהיה ארוכה, זה עלול לעכב לנו את המשכנתא וליצור בעיה אמיתית.

הדבר הרביעי הוא בעיה פוטנציאלית בהון עצמי, נכון שלכאורה יש לנו כאן את ההון העצמי הנדרש של 400 אלף שקלים, אבל אני ממש לא בטוח שאנחנו נצליח להגיע כאן ל70 אחוז מימון, זה פשוט לא סביר במיוחד. וגם אם כן נגיע ל70 אחוז מימון, עדיין יהיה לנו בעיה של חיסרון בהון עצמי, אותם חמישה אחוזים.

אז איך מתקדמים מכאן?

אנחנו קודם כל צריכים לפתור את כל הבעיות העומדות מולנו. האמת היא שהדרך היחידה לפתור את הבעיה היא למעשה להביא לווה תומך/ ערב. במקרה הזה אנחנו יכולים להוסיף את האבא לתוך העיסקה, הוא בן 63 ואנחנו בהחלט יכולים להיעזר בו.

ההכנסות של האבא:

פנסיה של משרד החינוך, כלומר מקבל בסביבות 8500 שקלים לחודש, שזה בסדר גמור בשבילנו. אנחנו מצרפים את האבא לתוך ההלוואה ואני מתחיל להגיש את הבקשות בבנקים.

הבקשות שלי:

הגשתי את הבקשות קודם כל בבנק הקיים, היכן שנמצאת המשכנתא הנוכחית שלו. הבנק מבין את העסקה לחלוטין ומחליט לסרב לחלוטין, מבחינתו העסקה היא מסוכנת מדי, המעבר מבית של 700 אלף לבית יקר יותר מפי שתיים היא מוזמת.

הבנק השני שאני הולך אליו, מסרב לחלוטין לקחת את העסקה. הסיבות הן די דומות, לא רק המימון המוגזם, המעבר המוגזם, ההכנסות הן נמוכות יחסית, הרוב נסמך על הכנסות הורה מלווה. לכאורה מבחינתם, העיסקה לא הגיונית בכלל ואין בה שום טעם.

הבנק השלישי לא ממש מתלהב מהעסקה הזו, אבל לאחר כמה שכנועים הם מוכנים לתת 60 אחוז מימון כמו שציפיתי מההתחלה. אבל היות וזה הכי טוב שקיבלנו כרגע, אנחנו חייבים לעבוד עם זה. זה מה יש ועם זה נלך לקרב.

אבל מה עם שאר הכסף?

היות ואישרו לנו 960 אלף שקלים מתוך 1.6 מיליון.  אנחנו נשארים במצב שבו אנחנו יש לנו משכנתא 960 אלף שקלים, הון עצמי לאחר מכירת הדירה של 400 אלף שקלים ועדיין חסר לנו 240 אלף שקלים.

אז מה עושים?

הדבר היחיד שאנחנו יכולים לעשות זה בעצם לבקש מההורים לקחת משכנתא של 240 אלף שקלים על הבית שלהם, כדי לעזור להשלמת הון עצמי. ההורים לחלוטין מסכימים ואנחנו מוכנים לצאת לדרך עם המשכנתא של ההורים להשלמת הון עצמי.

המשכנתא של ההורים על הנכס הקיים:

הבעיה העיקרית היא שלמרות שהאבא הוא בן 63, האימא היא בת 71. למה זה משנה? כי למעשה נוכל לקבל את המשכנתא רק עד גיל 75. מה שזה אומר למעשה זה שנוכל גג לבקש שיתחשבו בנו ויתנו לנו עד גיל 80 של האימא. אבל גם אם כן יתנו לנו, זה עדיין משאיר לנו לא הרבה במיוחד. אנחנו נוכל לקחת את המשכנתא שלנו ל9 שנים בלבד.

כלומר אם נאשר ואישרו לנו בסוף את ה9 שנים, אנחנו נשארים עם תשלום משכנתא של 2500 שקלים בחודש, שזה לא מעט בכלל.

בסופו של דבר לאחר מחשבות לא מעטות, ההורים מחליטים שהם הולכים על זה. ואז מתעוררת בעיה נוספת. האימא בגלל גילה ומצבה הרפואי, האימא נמצאת בבעיה עם ביטוח. אם נרצה לעשות ביטוח, אנחנו עלולים לקבל עלות הזויה של הביטוח.

לאחר שאנחנו מבקשים פטור מביטוח, אנחנו מקבלים את הפטור עם הסתייגות. כלומר הילדים צריכים לחתום שאם חס וחלילה קורה לאמא משהו, הם יהיו חייבים לשלם את המשכנתא.

בעיה אחרונה:

הבעיה האחרונה כאן היא העובדה שאנחנו עדיין נמצאים עם משכנתא על הנכס הראשון בבנק אחר ואנחנו רוצים להיפטר ממנה רק בתשלום האחרון שלנו. כלומר נוצר מצב שבו אנחנו לוקחים משכנתא מבנק חדש ובפועל אנחנו עדיין משלמים את המשכנתא הראשונה.

אני מבקש מהבנק אישור שאנחנו נמכור את הדירה בתשלום האחרון והבנק מאשר כאשר אנחנו חותמים על ויתור שבו אנחנו מודעים לכך שלא נוכל לקבל משכנתא נוספת בבנק החדש כדי לסגור את המשכנתא בבנק הישן. האישור הזה עצמו הוא יוצא דופן, כי בדרך כלל הבנק לא מאשר עיסקה שבה אין ודאות על השלמת העיסקה.

לאחר כל ההסכמות והאישורים, אנחנו מגיעים על המשכנתא וקונים את הבית.