בבנקים למשכנתאות בלבד

משכנתא + ריבית מעולה + 75%

יושב עם זוג מיבנה שזכה במחיר למשתכן, עכשיו אנחנו צריכים להשיג משכנתא כדי להתקדם ולחתום על חוזה רכישה. המטרה שלנו היא להשיג משכנתא מקסימלית של 75 אחוז מימון, שזה במילים אחרות 90 אחוז מימון מתוך השמאות.

רק כדי להבהיר את הנקודה, איך עובד התמחור במחיר למשתכן?

הרעיון מאחורי מחיר למשתכן הוא כזה, אם החוזה רכישה הוא נניח מיליון שקלים והשמאות של הבית כמובן גבוהה יותר, נניח 1.2 מיליון. הבנקים למעשה אומרים שהם נותנים עד 75 אחוז מתוך שווי השמאות – אשר יוצאים בערך 90 אחוז מתוך מחיר רכישה.

דוגמה:

אם לוקחים 75 אחוז מתוך השמאות שזה 1.2, אנחנו מקבלים משכנתא שהיא 900 אלף, ואם לוקחים מתוך שווי הרכישה שהוא 1.0 מיליון שקלים, אז 90 אחוז זה בדיוק אותם 900 אלף. סגרנו? מתקדמים הלאה.

אז כאמור, אנחנו צריכים משכנתא שהיא 75 אחוז מתוך 1.2 מיליון שזה כבר אמרנו, 900 אלף שקלים. המטרה שלנו היא להגיע לריביות מעולות, עד כמה שניתן.

הזוג המקסים שלנו:

הבעל הוא בן 36 ומרוויח בערך 9000 שקלים נטו בתור מנהל עבודה במפעל. האישה עכשיו חזרה מחופשת לידה ומרוויחה בערך 4500 שקלים, כאשר חשוב להבין שהיא החליפה עבודה ממש כרגע.

אז כאמור אנחנו יודעים שמבחינת הכנסות הזוג שלנו הוא בסדר, כלומר אין בעיות של הכנסות. עכשיו נצא קדימה כדי להביא לנו את הריביות הכי טובות שניתן.

מכרז ריביות:

בדרך כלל כאשר חברות ייעוץ משכנתאות או לקוחות מדברים על מכרז משכנתאות, הכוונה היא לפנייה לכל הבנקים ביחד ולאחר מכן לנהל משא ומתן עם שני הבנקים שנתנו את ההצעות הכי טובות.

מה השיטה שלי לעומת זאת?

השיטה שלי לעומת זאת היא קצת אחרת. אני עובד בשיטת המשפך, כאשר כביכול מתחילים מאיפה שיש את המקום הכי רחב ויורדים למטה ומצמצמים כלפי מטה, ככל שאני מתקדם ויורד בריביות.

אז איך זה עובד במקרה שלנו?

אני יודע מראש מי אלו הבנקים הזולים ומי אלו הבנקים היקרים. אבל אני גם יודע שאף בנק לא ישפר את ההצעה של הבנק הקודם, אלא אם הוא יוכל לשפר אותה. כלומר אני רוצה ליצור שרשרת של בנקים, כאשר כל בנק יכול לשפר מעט את ההצעה של הקודם.

כלומר, אני רוצה להתחיל מהבנק הכי יקר, ולהתקדם ממנו הלאה כשהבנק האחרון יהיה הבנק הזול ביותר. לכן זה נקרא שיטת המשפך. אבל חשוב לתת לכל בנק הרגשה שהוא במשחק, כלומר אנחנו לא סתם דגים ממנו הצעה, אלא אנחנו באמת שוקלים את הדברים לעומק.

@ רק הערה, הדברים הם פחות רלוונטיים כאשר אין לנו זמן. אם אין לנו זמן אז ישר ניגשים לבנקים הזולים כאשר העדיפות היא לבנקים שהם גם זולים וגם מהירים מבחינה לוגיסטית. ככה זה עובד.

אז חזרה למקרה שלנו:

הבנק הראשון שאני הולך אליו הוא הבנק הכי יקר, כאשר אני מבקש הצעת מחיר שהיא מעט יותר זולה מהרגיל שלו. הבנק הכי יקר הוא בדרך כלל מאוד יקר, לכן אני לא רוצה להתחיל מההצעות הרגילות שלו, אלא להתחיל מקצת יותר זול, כדי שנתחיל מיותר נמוך.

ברגע שיש לי את ההצעה של הבנק הראשון, אני הולך איתה לבנק השני שהוא מעט יותר זול מהבנק הראשון ולכן הוא בשמחה משפר מעט את ההצעה של הבנק הראשון ומותח את עצמו קצת כדי לרצות את הלקוח ולסגור עיסקה.

ברגע שיש לי את ההצעה של הבנק השני, אני הולך איתה לבנק השלישי שהוא מעט יותר זול מהבנק השני ומבקש ממנו לשפר את ההצעה הקודמת של הבנק הקודם. הבנק השלישי שמח לשפר את ההצעה של הבנק השני.

כלומר אני כל פעם יורד מעט בריביות ואף בנק לא רואה בכלל את ההצעות הראשונות שהיו הרבה יותר גבוהות.

כאן אנחנו מגיעים כבר לבנקים שנותנים ריביות טובות. אני מגיע לבנק רביעי עם ההצעה של הבנק השלישי ומקבל ממנו הצעה מעולה באמת. אבל זה לא נגמר מבחינתי, אני הולך עם ההצעה שלו לבנק שאני יודע בוודאות שהוא כרגע הכי זול במערכת הבנקאות ומבקש ממנו לשפר את ההצעה הקיימת אצלנו.

שתבינו, כרגע כבר יש הצעה מעולה באמת. ממש. אבל הבנק שנחשב הכי זול במערכת, מבקש אישור הנהלה ומשפר לנו את ההצעה עוד קצת. אנחנו מגיעים לריביות מדהימות וסוגרים עם הבנק הזה. אנחנו מגיעים לחתימות.

התקשרו אלינו