AW-977385502

על מה לקחת משכנתא ומה לקנות ? מה לא לקנות?

על מה לקחת משכנתא ומה לקנות ? מה לא לקנות?

חשוב לציין, מתואר כאן תהליך של תשעה חודשים שנגמרו לפני שבועיים.

זוג צעיר מראש העין, נמצא בהתלבטות קשה. יש להם 400 אלף במזומן כהון עצמי. בנוסף יש בבעלותם מגרש לבנייה והם רשומים למחיר למשתכן.

הדילמה היא על מה הולכים לקחת משכנתא ועל מה לא הולכים? ובאיזה סדר.

הכנסות:

שניהם עצמאיים, בני 39, הבעל מרוויח 12 נטו, האישה מרוויחה 7000 נטו, שניהם בעולם השיווק באינטרנט, בתחומים מעט שונים אחד מהשני.

אחרי הורדה של הלוואות קיימות בעובר ושב, אנחנו נשארים עם נטו פנוי של 18 אלף שקל בחודש.

חשוב לציין, שניהם גרושים ולא מתחתנים, אלא נשארים בסטטוס ידועים בציבור.

מה הבעיות?

קודם כל צריך להגדיר אסטרטגיה. האם הזוג הם קונים בית מגורים, או שהם הולכים על אסטרטגיית השקעות.

לכל אחד משני אלו יש השלכות ארוכות טווח על המשכנתאות שלהם ועל שאר החיים שלהם.

אסטרטגיית “אני קונה לי בית”:

אני קונה / בונה את הבית הכי יקר שאני יכול כרגע, כלומר ממצה את כל האפשרויות הפיננסיות העתידיות. משכנתא מקסימלית, מחיר מקסימלי, כל ההון העצמי.

כלומר במקרה הזה, לוקחים עוד הלווה שההחזר שלה יהיה 2000 שקל בחודש, בערך מאה אלף שקלים. קונים בית במיליון שמונה מאות בערך.

משכנתא של מיליון שלוש מאות בערך, תשלום חודשי 5600 עם החזר הלוואה מגיעים לשבע וחצי בערך. כאן זה נגמר.

אופציה שנייה לחכות למחיר למשתכן, כמה שנים שיקח. לשים את כל ההון העצמי, ולחיות בבית.

אופציה שלישית- לבנות על השטח בית יפה ולגור בו. החישובים בערך אותו דבר.

אסטרטגיית השקעות:

כאן המחשבה היא אחרת, אנחנו לאו דווקא קונים בית מגורים הכי יקר שאפשר, אלא מתחילים הפוך, כלומר מתחילים לחפש נכסים קטנים, שהערך שלהם יעלה עם הזמן וניתן להשיג עליהם שכירות שתשלם את המשכנתא, כאשר משתמשים בקצת הון עצמי לכל אחד, במטרה להשאיר הון עצמי לעיסקאות הבאות.

מה בוחרים:

הזוג שלנו בחר באסטרטגיית השקעות. וזה מה שעשינו:

הזוג מצא דירה בשדרות, במחיר 600 אלף שקלים, לצורך כך השתמשנו בהון עצמי של 150 אלף שקלים ועוד 30 אלף הוצאות תיווך, עורך דין וכו. כלומר נשארנו עם 220 אלף הון עצמי. הקנייה התבצעה על שם האישה, כאשר הבן זוג הוא ערב להלוואה.

משכנתא 450 אלף שקלים ל30 שנה, החישוב הוא בערך 2000 שקל לחודש. אני רצתי והכנתי את כל סידורי המשכנתא, כדי לקבל את ההחזר הזול ביותר.

השכירות על הדירה היא סביב 2000- 2500 שקלים בחודש. כלומר מכסה את תשלומי המשכנתא. למעשה ההכנסה לא נפגעה כלל, גם כושר ההחזר. הדבר היחיד שנעלם הוא ההון העצמי- 180 שקלים.

הלאה:

הזוג קנה לאחר חודשיים עוד דירה בשדרות, דרך אותו המתווך באותה השכונה במחיר של 630 אלף שקלים, כאשר הדירה מעט יותר יפה. במקרה הזה הלך הון עצמי 160 אלף שקלים, ועוד 15 לתיווך ועורך דין ( היות וזה עיסקה שנייה, שניהם עשו הנחה מכובדת).

היות והדירה הראשונה הייתה של האישה והשנייה של הבעל, אין שום צורך במסי רכישה.

משכנתא 480 אלף שקלים, שאני דואג להוציא ממנה את המיטב, כאשר התשלום החודשי הוא 2150 שקלים בחודש, כאשר השכירות היא די דומה לדירה הראשונה, בסדר גודל של 2000- 2500 שקלים לחודש.

מה יצא מזה:

כושר ההחזר לא נפגע כלל, היות והמשכנתאות מכוסות על ידי השכירויות  הקיימות. אני דואג להסביר לזוג שהם לא יכולים לקחת שכירות במזומן, אלא צריכים רישום מסודר והפקת כל הצ’קים בבנק.

ההון העצמי מוצה לחלוטין, כאשר למעשה לא נשאר כלום, רק 60 אלף בערך.

האם כאן נגמר המהלך?

למעשה לא, היות ואין הון עצמי אבל כושר ההחזר לא נפגע, עדיין קיים מהלך אחד בקנה שניתן למצות. המגרש לבנייה עצמית בראש העין. היות והמגרש הוא כבר בבעלות, אין למעשה שום צורך בהון עצמי.

הזוג כבר החליט מראש שהבנייה תיעשה בצורה של בנייה קלה דרך חברת בית תרמי, אשר מוזיל את עלויות הבניה בצורה משמעותית, כלומר הם מעריכים שהבנייה תעלה 800 אלף שקלים ( לא בית פאר), כאשר אין בזה שום בעיה, זה יוצא משכנתא של 3600 לחודש, שזה הרבה פחות מהשכירות שהם משלמים היום.

חשוב גם לציין שהיות וזה בית נוסף של אחד מהם, התהליך כרוך במיסים, אבל עדיין משתלם ביותר.

ברכה והצלחה לכולם

 

 

 

התקשרו אלינו