בבנקים למשכנתאות בלבד

פותרים דילמות במשכנתא + כמה משכנתאות יחד

יושב עם זוג בדילמה מהרצליה. יש להם כמה נכסים וכמה אופציות, כאשר יש התלבטות לגבי מה לקנות ואיך לפעול. זה אמנם לקח כמה חודשים, אבל כאן זה מתואר בפוסט אחד. אז מה הדילמות?

אז מה הדילמה?

הזוג שלנו רוצה/ חייב לקנות בית יותר גדול בשווי של 3.4 מיליון שקלים, כאשר הדילמות הן מה משאירים? מה מוכרים? כמה משכנתא משאירים? ויותר חשוב- כמה אנחנו יכולים להחזיר בחודש ואיך לבנות את המשכנתאות?

תיאור מצב:

הזוג שלנו הם בני 41 ויש בבעלותו דירה בהרצליה בשווי 1.8 עם משכנתא של 500 אלף שקלים, כאשר יש עליה תשלום חודשי של 3400 שקלים בחודש.

יש להם דירת השקעה נוספת באשקלון בשווי של 1.2 מיליון עם משכנתא של 420 אלף שקלים, כאשר התשלום החודשי עליה הוא 2200 שקלים בחודש.

כמו כן ניתן להיעזר בדירת ההורים, שאין עליה שום משכנתא והיא עולה סביב 3 מיליון שקלים. ההורים הם כאמור בני 66 עם פנסיה מכובדת שבהחלט ניתן לנצל.

הכנסות:

הבעל הוא בעל חברת שיווק דפוס, עם הכנסות סביב 17 אלף שקלים נטו בחודש, אבל העסק היה רשום עד לפני שנה על שם אח שלו, כך שיש לנו הכנסה רק של שנה אחת. אנחנו יודעים מהנקודה הזו, ששני בנקים לפחות יורדים מהפרק, כי הם רוצים לפחות שנתיים הכנסה.

האישה היא שכירה בחברה גדולה של לוגיסטיקה ומרוויחה בערך 9 שקלים בחודש, עם וותק של שנה וחצי, גם לא מדהים. נכון שהיו עבודות קודמות, אבל אין רצף מספיק יציב. גם כן מהווה בעיה.

הדירה באשקלון מושכרת ב3700 שקלים לחודש. כך שיחד אנחנו מגיעים להכנסה מצטברת של 30 אלף שקלים. ממשיכים הלאה.

הוצאות:

ההוצאות הן ככה: 5600 שקלים משכנתא, שתי הלוואות מצטברות של 2500 שקלים בחודש. הסכומים הם די גדולים, אבל יחסית ההחזרים נמוכים.

יש לנו הון עצמי של 400 אלף שקלים

אז הסיכום של הוצאות מול הכנסות הוא כזה שמשאיר לנו: 22 אלף שקלים בחודש נטו. עם זה אנחנו יוצאים לדרך.

המטרה היא לקנות את הבית ולראות מה אנחנו עושים עם הבתים הקיימים. אז הנה יוצאים לדרך.

כל התרחישים האפשריים:

אופציה ראשונה, קניית בית נוסף בלי למכור –

אם רוצים לקנות פשוט בית נוסף בלי למכור שום דבר אז אנחנו יודעים שאנחנו צריכים משכנתא של 15 אלף שקלים בחודש, דבר שאנחנו לא באמת רוצים להגיע אליו.

גם אם נצליח לגייס את הכסף באמצעות שיעבוד כל הבתים ועזרה מההורים וגם אם רושמים את הבית על שם מישהו אחר ונעזרים בהורים כערבים, עדיין אנחנו לא באמת מעוניינים במשכנתאות בשווי של 20 אלף שקלים בחודש +. כלומר האופציה הזו היא לא שווה כלום. הלאה.

אופציה שנייה, מוכרים את הבית בהרצליה-

אם אנחנו הולכים על מכירת הבית בהרצליה, אנחנו מוכרים בית בשווי של 1.8 ומחזירים משכנתא של 500 אלף שקלים. אנחנו נשארים עם מזומן של 1.3 והון עצמי של 400 אלף שקלים.

בתשריט הזה, יש לנו בית שאנחנו רוצים לקנות של 3.4 מיליון ובערך 300 מס רכישה. כלומר מתוך כסף נדרש של 3.7 אנחנו מגיעים עם כסף בשווי 1.7.

אנחנו מגייסים משכנתא של 2 מיליון שקלים, כאשר אנחנו צריכים את זה לשלושים שנים, כלומר החזר של בערך 10 אלף שקלים בחודש.

חשוב לציין שאנחנו גם חותכים את המשכנתא הקיימת על הנכס של 3400 שקלים, כלומר נשארים כביכול, עם משכנתא חדשה של 6600 בחודש מעבר להוצאות הקיימות.

כדי להבין מאיפה מגייסים את הכסף, אז אנחנו לוקחים משכנתא על הבית החדש בשווי של 1.7 מיליון, יש לנו 1.7 מזומן ואנחנו לוקחים משכנתא על בית ההורים של עוד 400 אלף שקלים להוצאות שונות כמו מסים, עורכי דין וכו. הכסף יהיה בריביות כל מטרה, כך שהריביות יהיו גבוהות.

נכון לרגע זה, זה נראה האופציה הכי טובה, אבל בואו נראה מה עוד יש.

אופציה שלוש- מוכרים רק את הדירה באשקלון-

אם מוכרים את הדירה באשקלון בלבד וסוגרים את המשכנתא הקיימת עליה, המצב הוא שאנחנו נשארים על 800 אלף שקלים מזומן ועוד 400 אלף שקלים הון עצמי.

זה בעייתי, כי אנחנו נצטרך 3.7 כולל מיסים. כאשר מתוך זה אנחנו כבר הבעלים הגאים של 1.2 מיליון. אנחנו עדיין צריכים 2.5 מיליון שקלים במשכנתא על הבית החדש ועל הבית הקיים בהרצליה ועל בית ההורים. נניח שלקחנו את כל 2.5 מיליון – אנחנו עדיין עם 12.5 אלף שקלים בחודש, שזה די הרבה ומתוך זה הבית בהרצליה מגיע עם משכנתא משלו.

יקר מדי, לא מתאים בכלל. בואו נתקדם הלאה.

אופציה ארבע- מוכרים את שני הבתים-

אם אנחנו מוכרים את שני הבתים יחד, אנחנו נשארים עם 2.1 מיליון מזומן ועוד 400 הון עצמי. מכאן אנחנו צריכים בסך הכול 1.2 מיליון שקלים משכנתא, שזה בערך 6000 לחודש שזה כבר לא נורא ואנחנו בהחלט יכולים לעמוד בזה.

אז מה אני עושה?

היות וההחלטה כבר התקבלה, אנחנו מוכרים את שני הבתים, אני יוצא לדרך לבנקים. אנחנו יודעים מתחילת הכתבה שאנחנו מוותרים על שני בנקים גדולים שלא מקבלים הכנסות קצרות מועד.

לאחר כמה בדיקות, אני סוגר עם בנק קטן שנותן לנו ריבית מעולה. אנחנו לוקחים 70 אחוז על הבית שקונים, כי זה בית חלופי. את השאר אנחנו לוקחים על הבית של ההורים כדי לא לסבך את המכירה של הבתים הקיימים. המשכנתא נחתמת וכולם מתקדמים לעיסקה.

שיהיה בהצלחה לכולם.

התקשרו אלינו