בבנקים למשכנתאות בלבד

שלוש משכנתאות לקניית נכס אחד חדש

יושב עם זוג מראשון לציון שכרגע נמצא בסוג של בעיה:

יש להם בית אחד בחולון שעולה בערך 1.5 מיליון שקלים עם משכנתא קיימת של 250 שקלים. החזר חודשי של 1000 שקלים. יש להם עוד דירה בתל אביב שהם קנו בקבוצת רכישה וכבר לקחו משכנתא של 500 אלף שקלים, עם החזר של 7000 שקלים בחודש. דירה נוספת בשדרות שעולה בערך 750 אלף שקלים עם משכנתא ממש שאריות, שזה בערך 70 אלף שקלים. החזר חודשי של 800 שקלים לחודש.                                                          

הדירה שכרגע נמצאת על הפרק היא דירה ברמת גן, גם כן להשקעה בשווי 2.0 מיליון שקלים. קיים הון עצמי של 500 אלף שקלים.

שכירויות:

הדירה בשדרות מושכרת ב2700 שקלים

הדירה ברמת גן מיועדת למגורים, כך שהדירה בחולון תהיה מושכרת בסכום של 4000 שקלים לפחות.

הכנסות:

לבני הזוג יש עסק של כלים חד פעמיים, כאשר הבעל הוא בעל העסק וההכנסות בו הן סביב 18 אלף שקלים. האישה היא כביכול שכירה עם תלוש בעסק הזה, כאשר המשכורת שלה היא 7000 שקלים נטו.

כלומר ההכנסות המשותפות הן 25 אלף שקלים מהכנסות של עסק ועוד 6700 שקלים משכירויות משוערות וקיימות. כלומר יש לנו כרגע הכנסות של 31,700 שקלים בחודש. בני הזוג הם בני 46 ו40.

המצב כרגע:

המצב הוא כזה שבו אנחנו צריכים במשכנתא מיליון וחמש מאות אלף שקלים. אנחנו צריכים להיעזר בכל הנכסים הקיימים, כדי להשיג מספיק משכנתא ולקנות את הנכס החדש, ולהתמודד עם כל הבעיות שתיכף יעלו בדרך. ויהיו הרבה כאלו.

בעיות::

דבר ראשון, אין לנו הרבה זמן. העיסקה על הפרק עכשיו, כלומר צריך להתחיל לזוז קדימה. אז יאללה מתחילים.

כל המשכנתאות הקיימות כרגע נמצאות כל אחת בבנק שונה, דבר שהולך להפוך את החיים שלנו להרבה יותר קשים. כלומר המצב הוא כזה שהבית בחולון משועבד בטפחות. הבית בקבוצת הרכישה משועבד בלאומי, הבית בשדרות משועבד בבנק הפועלים.

מה שזה למעשה אומר שאנחנו צריכים לנהל את כל המשכנתאות האלו בבנקים שונים ולמייצרים פי שלוש עבודה. מצד שני אנחנו יכולים לעשות מחזורים של כל המשכנתאות לבנק אחר ולאחד את כולן שם, אבל הבעיה היא שזה לוקח הרבה זמן.

נקודה למחשבה על מיחזור:

מיחזור הוא העברת המשכנתא לבנק אחר. במקרה הזה, יכול להיות מאוד מועיל להעביר את כל המשכנתאות לבנק אחר, הבעיה היא שמיחזור משכנתא לוקח בדרך כלל כשלושה חודשים. הרבה מאוד אנשים לא מבינים את זה, אבל תהליך של העברת משכנתא מבנק אחד לבנק אחר הוא ארוך מאוד, בעיקר כי צריך לחכות לאישור מהבנק הראשון שהמשכנתא סולקה, דבר שבדרך כלל לוקח בערך חודש.

הבעיה כאן, שאין לנו כל כך זמן לזה, אנחנו לא יכולים לחכות כאן שלושה חודשים, כי אנחנו צריכים את הכסף הרבה יותר מהר.

חזרה לבעיות:

האישה היא שכירה בתוך העסק של הבעל. הדבר הזה פוסל אותנו בלפחות בנק אחד, כי הבנק הזה ועוד אחד בדרך כלל, לא מוכנים לקבל הכנסה של בת זוג שהיא מועסקת בחברה של בן זוג. במקרה הזה אנחנו צריכים את ההכנסה ואנחנו ככל הנראה נדלג על הבנק הזה ויכול להיות שגם על השני.

בעיה אחרונה שלנו היא המשכנתא בקבוצת רכישה. המשכנתא היא לא במסגרת ליווי וההחזר שלה הוא מאוד גבוה, מאוד. אנחנו חייבים לבצע כאן מיחזור פנימי.

חישובים:

הכנסה שלנו היא כאמור 31,700.

הוצאות: בית בחולון- 1000 לחודש, קבוצת רכישה- 7000 שקלים לחודש, הדירה בשדרות 800 שקלים לחודש. אנחנו צריכים להוסיף עוד משכנתא של כ10 אלף שקלים בחודש. כלומר כרגע יש לנו הרבה יותר מדי הוצאות ואנחנו לעולם לא נצליח לקבל משכנתא של עוד 7.5 אלף בחודש.

אבל כאמור, אנחנו ממחזרים את המשכנתא הגדולה על קבוצת הרכישה, כך שבמקום 8800 שקלים בחודש על נכסים קיימים, אנחנו נרד ל5300 בחודש. ואז אם ניקח עוד 1.5 מיליון משכנתא, אנחנו נגיע יחד ל12800 שזה כבר בסדר גמור, מתוך הכנסה של כמעט 32 אלף שקלים.

אז מה אני עושה?

השלב הראשון הוא שאני פונה לשני בנקים שנותנים ריבית טובה אבל מצד שני לא איכפת להם להסתכל על הכנסת האישה כהכנסה ואני מקבל את המשכנתא הראשונה, שזה למעשה מיליון שקלים ל30 שנה, שזה 4500 שקלים. החלק הראשון בוצע והוא יכול להיות מועבר כבר למוכר. זה בוצע.

הדבר הבא שאני עושה זה לטפל בקבוצת הרכישה. אני פונה באמצעות מנהל הקבוצה לבנק ואני מבצע מיחזור פנימי ואנחנו מורידים את התשלום החודשי למה שתיכננתי שזה 3300 שקלים בחודש. הורדנו הרבה מאוד כסף מהתשלום החודש.

עדיין חסר לנו 500 אלף שקלים, וכאן דילמה קטנה. מצד אחד ניתן לקחת את הכסף על הבית בחולון, מצד שני יש חשש שהשמאות תצא פחות ממה שאנחנו חושבים ואז זה יעכב אותנו הרבה מאוד זמן. מצד שני על הבית בשדרות אין מצב לקחת את כל הסכום.

אנחנו מתקדמים עם הבית בחולון ואכן השמאי מעריך את הבית 1.4. אנחנו מפצלים את המשכנתא האחרונה בין הבית בשדרות לבין הבית בחולון. כאשר על הבית בשדרות אנחנו לוקחים קצת כסף ספייר, כדי שיהיה כסף לשלם על העורך דין, הוצאות מיסים וכו. אנחנו אפילו מצליחים לקחת את כל הסכום בפחות כסף ממה שתוכנן, שזה החזר חודשי 12,470 כולל הכסף הנוסף לצורך ההוצאות. הקונים מגיעים לחתום על כל המשכנתאות.

זה נגמר? לא.

אחרי שתיגמר כל העיסקה, אנחנו נעשה את איחוד המשכנתאות שדיברנו עליו ונעביר את המשכנתאות כולן לבנק אחד ויחיד.

בהצלחה לכולם.

 

התקשרו אלינו