יושב עם משפחה מהרצליה שרוצה להגדיל את המשכנתא הקיימת שלה, כדי לסגור הלוואות, לבצע שיפוצים בבית ולקנות כל מיני דברים לבית שהגיע הזמן כבר להחליפם. הכוונה היא למבטח, ריהוט וכו.
הבית להערכתם שווה כארבע מיליון שקלים, כאשר המשכנתא הנוכחית היא סביב 1.4 מיליון עם תשלום חודשי של 6000 בחודש.
מכאן והלאה אנחנו צריכים להגדיל את המשכנתא ולקחת סכום שהוא לסגירת הלוואות, לשיפוצים, קניות.
הכנסות:
הבעל בן 45 מנהל עסק חדש ( חנות צעצועים גדולה) שהיא עוסק מורשה והכנסות החנות לפי דיווח רואה החשבון בשנת 2017 הן סביב 16 אלף שקלים בחודש.
אבל שימו לב שהחנות התחילה פעילות רק בשנת 2017, לכן אין בכלל הכנסות של 2016, זה בעיה גדולה מאוד, היות וזה פוסל שני בנקים גדולים, שהם דורשים הכנסות עסק של שנתיים לפחות. שנתיים מלאות.
הדבר הזה הוא מלכתחילה בעיה גדולה, במיוחד שהבנק הגדול הראשון, הוא זה שיש בו את המשכנתא הנוכחית של בני הזוג.
בת הזוג מרוויחה כ10 אלף שקלים בחודש, עובדת במשרד עורכי דין אבל ללא וותק משמעותי, שזה בעיה גם כן, כי הבנקים מעדיפים מאוד לראות הכנסה קבועה ויציבה. כאן אנחנו יכולים לראות, שאצל שני בני הזוג אין את זה. בעיה.
בעיות נוספות:
הבעיה הגדולה ביותר היא שהבעל היה מוגבל בחשבון הבנק שלו, בערך לפני שלוש ומשהו שנים. הדבר הזה הוא לא רק סדין אדום, אלא שמיכה זוגית אדומה שמתווספת לכל הבעיות הקיימות גם ככה.
המצב כרגע:
המצב הוא כזה שבני הזוג פנו לבנק הנוכחי שלהם וקיבלו סירוב להגדלת המשכנתא, מכל הסיבות שכתבתי כבר למעלה. הם פנו לעוד בנק אחד וחיכו כבר שבועיים לקבלת תשובות, אבל בינתיים עברו מעל שבועיים והם לא מצליחים לקבל תשובה- מה שאומר, שלא רוצים לתת להם את הכסף.
אז מה רוצים?
לבני הזוג יש הלוואות בסדר גודל של 400 אלף שקלים בחשבון כאמור והם צריכים עוד 400 אלף שקלים לשיפוצים מתבקשים בבית. כלומר אנחנו צריכים עוד 800 אלף שקלים כדי להגיע ליעד שאנחנו צריכים.
אז מה אני עושה:
אני יודע מראש שאדם שהיה מוגבל בבנק זה בעיה גדולה מאוד. מכאן והלאה אני צריך לפנות לבנקים שהם יותר גמישים, אך מצד שני- כאלו שהקשרים שלי בהם מגיעים לצמרת הבנק ולא נעצרים ברמת מנהל סניף. כי זה באמת מקרה קשה.
אני פונה לשני בנקים, כאשר אנחנו מכינים מראש הסבר של הבעל בכתב, שמסביר למה הגיע למצב הזה של להיות מוגבל בבנק, אנחנו מבקשים המלצה של מנהל הסניף למתן משכנתא, אנחנו מוציאים התנהלות משכנתא ארבע שנים אחרונות, כדי להראות שלא היו בעיות רציניות בשנים האלו בתשלומי המשכנתא. אנחנו מוצאיםן דפי חשבון בנק שנתיים אחורה כדי להראות שאין בעיות בניהול החשבון.
כל הדברים האלו, עוזרים לבנות תמונה של אדם יציב, שקול ואחראי. התמונה נראית הרבה יותר טוב כאשר רואים את כל הדברים האלו ביחד.
מה אני עושה הלאה:
אני אוסף את כל החומר הזה וכאמור פונה איתו לשני הבנקים שבהם יש לי את הקשרים הכי טובים והכי חזקים. אני מגיע למנהל בכיר דרג ומסביר לו את התיק, מסביר את הקושי של ההלוואות שנוצר בעקבות התקופה שהלקוח היה מוגבל, את העובדה שעכשיו סגירת ההלוואות תחזיר אותו סוף כל סוף לדרך הישר ובעיקר עושה ואומר הכול כדי להצדיק שיאשרו את בקשת המשכנתא שלנו.
אחרי כמה ימים של חלופת ניירות, אנחנו מצליחים לקבל אישור משכנתא ללקוחות- עד 50 אחוז כאמור, בהתאם לתקנות בנק ישראל.
מה הלאה?
העניין הוא שאנחנו צריכים 800 אלף כאשר זה יהיה כבר מעבר ל50 אחוז. ההסכם שלי עם הבנק הוא שהמשכנתא הקיימת של בני הזוג תישאר בבנק הקיים שלהם, כדי לא לפגוע בריביות הטובות שיש להם, כאשר את שאר התוספת- אנחנו ניקח מבנק אחר, שייכנס בדרגה שנייה לאחר הבנק הראשון.
כך אנחנו מרוויחים שהמשכנתא הטובה הקיימת, תמשיך להישאר, אבל מצד שני כן נקבל את הכסף- למרות שהבנק שלהם, סירב.
אז קדימה:
אנחנו מזמינים את השמאי של הבנק, אשר קובע מחיר אפילו יותר נמוך, של 3.9. אנחנו עכשיו מגיעים למצב ש50 אחוז משווי הבית זה בעצם רק 1.95 מיליון.
אבל זה לא נורא באמת, כי אנחנו בשלב ראשון לוקחים 400 אלף שקלים לסגירת הלוואות שזה משאיר אותנו עדיין מתחת ל50 אחוז משווי הבית, כאשר את הכסף לשיפוצים אנחנו לוקחים בשלב שני, כך שאנחנו לא מוגבלים ל50 אחוז משכנתא, היות ובמשכנתאות לשיפוצים, אין בעיה לחרוד מ50 אחוז ולהגיע ל60 אחוז.
הלווים מגיעים לחתימות ומקבלים את הכסף.
שיהיה בהצלחה לכולם.
