מי שלקחת משכנתא לפני שש שבע שנים ויבוא לקחת משכנתא היום, אולי בכלל לא יזהה את המערכת הבנקאית. הכללים השתנו מאוד, הרבה מאוד רגולציה נכנסה לתוך התהליך והרבה מאוד דברים השתנו. ליקטתי את הדברים העיקריים שאנחנו צריכים לדעת על המשכנתא נכון להיום והבאתי לעיונכם בכמה סעיפים קצרים.
לא משתלם במיוחד לעשות מיחזור– הנושא של מיחזור משכנתא נהיה די פופולרי היום, הרבה מדברים על זה, כולם רוצים לבדוק את האפשרות. הבעיה היא שבחמש שנים האחרונות היו ריביות מעולות והרבה יותר טובות מאלו של היום.
מה שזה אומר בפועל, זה שאם המשכנתא שלכם היא משנה שהיא אחרי 2011 כנראה לא ישתלם לכם לקחת אופציית מיחזור, אתם פשוט תפסידו מזה. רק מי שהמשכנתא שלו היא נניח משנת 2010 ואחורה משתלם לו לבדוק מיחזור בהנחה שהמשכנתא שלו היא ל30 שנה. אם היא ל20 שנה, ככל הנראה שולמו כבר כל הריביות ואין טעם לגעת בה.
ערב יכול להיות רק קרוב מדרגה ראשונה– בהרבה מאוד מקרים כאשר אני יושב עם לקוחות ורוצה לבדוק את האופציה של ערב, אני מקבל תגובות נוסח, אין בעיה דוד שלי ישמח לחתום לי ערבות. הבעיה היא שהדוד לא יכול להיות ערב למשכנתא.
היחידים שיכולים להיות ערבים למשכנתא הם קרובים מדרגה ראשונה, כלומר אמא, אבא, אח ואחות. כל השאר פשוט לא יכולים.
ערב משלם/ לווה תומך– עוד הבדל משמעותי שחל בכל נושא הערבים במה שקשור למשכנתא הוא הנושא של ערב משלם, שבמקומות אחרים נקרא לווה תומך. כלומר הוא ערב לא רק בחתימה, אלא למעשה הוא חלק מההלוואה לכל דבר ועניין, ולפעמים אפילו צריך לשלם חלק מהסכום החודשי.
בדרך כלל החלוקה היא 70/30 כלומר נניח זוג צעיר לוקח משכנתא, כאשר האבא הוא ערב משלם, אז הזוג משלם 70 אחוז מהתשלום החודשי, והאבא משלם 30 אחוז מהתשלום החודשי. חשוב מאוד לשים לב לדבר הזה כאשר מבקשים ממישהו להיות ערב להלוואה שלכם.
משכנתא לסגירת חובות– אופציה שנפתחה לפני כמה שנים היא למעשה לקחת את כל ההלוואות שקיימות אצלכם בחשבון ולהכניס אותם לתוך המשכנתא כדי לפרוס אותם לתשלום אחד חודשי קטן, אבל לתקופה ארוכה. ההגבלה היא שהסכום יכול להיות רק עד חמישים אחוז מתוך שווי הבית.
כלומר אם הבית שלכם שווה בערך 2 מיליון שקלים, והמשכנתא הנוכחית שלכם היא 700 שקלים, זה אומר שאתם יכולים לקחת משכנתא לכל מטרה עוד 300 אלף שקלים. אופציה מעולה לאנשים שנכנסו להרבה הלוואות שמקשות על ההתנהלות החודשית.
כללי רגולציה– אם לפני עשור ניתן היה לקחת משכנתא ללא שום הכנסות ברורות, אז היום המצב שונה לחלוטין. נכון להיום כדי לקחת משכנתא בתשלום חודשי של 5000 שקלים, אנחנו צריכים להראות הכנסות של לפחות 15 אלף שקלים בניקוי התחייבויות
כלומר נניח אם אתם מרוויחים יחד 17 נטו ויש לכם הלוואות של 2000 שקלים בחודש, אתם תוכלו לקחת משכנתא עם החזר חודשי של 5000 שקלים בחודש. הכוונה היא שהתשלום החודשי יהיה שליש מההכנסה הפנויה.
משכנתא 50 אחוז לבית שני– הגבלה נוספת היא למשקיעים. אם אתם רוצים לקנות בית נוסף, תוכלו לקחת רק 50 אחוז משכנתא עליו. כלומר יהיה צריך לגייס עוד חמישים אחוז הון עצמי כדי להשלים את הרכישה. הדבר הזה אמור להקשות על משקיעים ולהגדיל את אחוז הבתים שנרכשים על ידי זוגות צעירים ולא משקיעים.
