2 משכנתאות + מיחזור + גישור – לשדרוג בית

2 משכנתאות + מיחזור + גישור – לשדרוג בית

יושב עם משפחה מחולון שכרגע מוכרים את הבית הקיים ורוצים לקנות בית חדש, לפני שהם מספיקים למכור את הדירה הקיימת. על הדירה הקיימת יש משכנתא, וצריכים חלק מהמשכנתא בגישור. כמו כן, קיימת עוד דירת השקעה ללא משכנתא. אז יאללה לעבודה.

משפחה מחולון בני 43 ו45, יש בבעלותם דירה קיימת בחולון בשווי 3.4 מיליון, כאשר על הדירה קיימת משכנתא בגובה 800 אלף שקלים.

דבר חשוב נוסף הוא שהמשכנתא היא יחסית חדשה, כלומר לקחו משכנתא ממש לא מזמן. ההשלכות של זה הן שאם מבקשים משכנתא נוספת עכשיו, זה כבר נראה מוזר- כי זה מראה על חוסר יציבות והתנהלות לא אחראית במיוחד.

התשלום החודשי על הדירה הזו הוא 5800 שקלים בחודש. זאת הדירה שבה גרים בני הזוג.

לבני הזוג קיימת דירה נוספת על שמם באשקלון, כאשר היא למעשה לא דירה, אלא יחידת נופש לפי הגדרתה. מה שזה אומר- שזה לא נחשב בתור דירה לצורך החישובים למשכנתא, כך שלמעשה זה לא נחשב בתור דירה. כלומר לבני הזוג לפי הרישום הרשמי- יש רק דירה קיימת אחת.

מה זה בכלל יחידת נופש:

קשה להיכנס להסבר המלא של מה זה בדיוק, אבל הכוונה היא לבניינים שנמצאים בערי חוף, כמו אילת או אשקלון למשל, אשר בדרך כלל קטנות ומזכירות סוויטות במלון. הדירות לפי הגדרה לא ברורה של רשויות המס, לא נחשבות כדירה לצורך ההתחשבנות עם רשות המיסים והמשכנתא. זה פחות או יותר ההסבר.

מה רוצים לקנות:

ההנחה של בני הזוג היא שהם התעייפו מהחיים בעיר הגדולה והם רוצים מאוד לעבור למושב בשרון, כאשר יש להם בית על הכוונת בשווי 4.3 מיליון שקלים, אבל החוזה צריך להיחתם כמה שיותר מהר.

מה המטרה שלנו:

המטרה שלנו היא לגייס כמה שיותר מהר את הכסף הנדרש כדי לבצע רכישה של הבית החדש בשווי של 4.3 מיליון, בטרם מכרנו את הנכסים הקיימים. כאשר השאלה היא איך עושים את זה? מה מוכרים? מה משאירים? ואיך בונים את התיק.

הכנסות בני הזוג:

הגבר הוא מנהל יחסית בכיר במקורות ומרוויח נטו של 19 אלף שקלים בחודש, עם וותק של כמעט 15 שנה כבר במקורות. האישה היא עורכת דין מסחרית במשרד עורכי דין בתל אביב ומרוויחה בערך 17 אלף שקלים בחודש. בנוסף יש הכנסה של עוד 3000 שקלים על השכרת יחידת הנופש באשקלון.

מה הבעיה ברכישת נכסים בשווי גבוה?

הבעיה הגדולה היא לקבל שמאות שהיא מקבילה למחיר שבו קונים. הרבה מאוד פעמים מגיע מצב שבו קונים בית בסכום מסוים, אבל כאשר מגיע השמאי, הוא נותן סכום הרבה יותר נמוך. הבעיה עם זה, היא שהמימון של הבנק ניתן לפי הערכת השמאי ולא לפי החוזה.

כלומר אם נניח קונים בית בשווי 4.3 מיליון ולוקחים 70 אחוז מימון, בהנחה שהשמאי יעריך את הנכס לדוגמה ב3.5 מיליון שקלים, אז ה70 אחוז יינתנו לפי 3.5 מיליון שקלים. שזה בעיה גדולה.

התכנון:

אז אנחנו יודעים כאמור שאנחנו צריכים לגייס את כל הכסף לפני שמצליחים למכור את הדירה הנוכחית. חשוב לדעת שכל עוד מוכרים את הדירה הקיימת וקונים במקומה חדשה, ניתן לקבל על הדירה שאנחנו קונים 70 אחוז מימון, כאשר ניתן לקחת גם על הדירה הקיימת- עד 50 אחוז משווי הבית.

שימו לב, במקרה הספציפי הזה אנחנו לא נמצאים במצב קלאסי של דירה חלופית. הרי יש לנו כאן בנוסף יחידת נופש.                                                 

המזל הוא שיחידת נופש לא באמת נחשבת כדירה לצורך החישובים, כלומר היא יכולה להישאר ללא הפרעה כל שהיא למשכנתא החדשה. אם במקום יחידת נופש, הייתה דירה- אז היינו כאמור בבעיה משמעותית הרבה יותר. אז מתקדמים הלאה.

אז מה אני עושה:

אנחנו יודעים שהכנסות בני הזוג הן מספיק גבוהות, לכן אנחנו רוצים למצוא את העסקה ולתכנן את זה בצורה מירבית.

הבנק שבו נמצאת המשכנתא הנוכחית של הזוג שלנו, לא מתאים לנו כרגע. הריביות גבוהות, הפרוצדורה ארוכה מדי.

לכן אנחנו צריכים להעביר את כל המשכנתא הקיימת והחדשה לבנק אחר. אני סוגר את העיסקה מול בנק אחר, בריביות הרבה יותר טובות ואנחנו מתחילים לצאת לדרך.

תוצאה סופית:

הלוואה קיימת:

השלב הראשון הוא משכנתא קיימת, שאנחנו מעבירים אותה לבנק החדש, כאשר הריביות הן מעט יותר טובות. אנחנו מחלקים את המשכנתא ל30 שנה במסלול הפריים ו30 שנה בריבית משתנה, כאשר הריבית הקבועה היא ל20 שנה.

הסיבה לכך היא שבריבית קבועה יש שינוי גדול מאוד בגובה הריבית, כאשר מקצרים את התקופה. במסלולים אחרים, השינויים בתקופות לא משנים כמעט את הריביות.

משכנתא גישור:

היות ואנחנו לוקחים 70 אחוז על הנכס החדש, שזה בעצם 3.01 מיליון. אנחנו יודעים שחסר לנו עוד 1.4 כדי להשלים את הקנייה.

הדירה הנוכחית עולה כאמור 3.4 מיליון לפי שמאות מוקדמת שכבר נעשתה מקודם, ויש משכנתא של 800 אלף. כלומר אנחנו צריכים לקחת השלמה ל50 אחוז של 1.7. היות וכבר קיימת משכנתא של 800 אלף, אנחנו יכולים לקחת עוד 900 אלף שקל במשכנתת גישור שמקבלים מיידית לצורך קניית הבית החדש.

אנחנו בונים את משכנתת הגישור לפי מסלולים צמודי מדד, כי בסך הכול המשכנתא היא גישור לשנתיים, לכן אין טעם לקחת ריביות קבועות לא צמודות, שיקרות הרבה יותר.

המשכנתא החדשה:

המשכנתא החדשה בגובה 3.01 מיליון שקלים, מחולקת כאשר היא כולה צמודת ממד ל30 שנה. אין לנו כאן הרבה ברירות, המשכנתא היא גדולה מאוד- לכן חייבים לבחור האופציה הזולה ביותר. לא אופטימלי בכלל, אבל אין הרבה ברירה בכלל.

אנחנו עדיין חסרים בכסף, אשר יגיע או מהון עצמי, או ממכירת יחידת הנופש, כך או אחרת- העיסקה מתקיימת, התשלומים כבר בעיצומם ועבדכם הנאמן מסיים את תפקידו בעיסקה.

שיהיה לכולם המון בהצלחה