AW-977385502

90 אחוז מהמשכנתא – זה הכנה נכונה

90 אחוז מהמשכנתא – זה הכנה נכונה

יושב עם זוג מקסים מחיפה שרוצים לקנות דירה ב1.6 מיליון שקלים, כאשר יש להם מזומן 650 אלף שקלים והוא צריכים משכנתא של 950 אלף שקלים בערך. אחוז המימון הוא לא גבוה במיוחד, אבל למרות כל הדברים האלו, הבנק שלהם סירב לתת להם משכנתא.

הם הבינו את הרמז והחליטו לא לבקש עוד בנקים, אלא פנו אלי כדי שאני אשיג להם משכנתא. והנה מה שיש מולנו:

דבר ראשון: בני הזוג הם סביב גיל 47 כאשר לפני כ12 שנים הם עברו פשיטת רגל משותפת בעסק שהיה להם. בניגוד להרבה מקרים, בהם יש פשיטות רגל קטנות, הם עברו פשיטת רגל די גדולה בסדר גודל של כמה מיליונים, כאשר הדבר העיקרי הוא שהיה להם חשבונות בכל הבנקים כמעט ובכולם הם היו בבעיה.

יש הבדל גדול בין פשיטת רגל כאשר החובות היו לספקים למשל, לעומת חובות לבנקים. לבננקים יש זיכרון מאוד ארוך והם לא שוכחים לעולם.

דבר שני: בני הזוג שלנו הם היום שכירים כאשר הבעל הוא עם וותק של 8 שנים כמנהל מוסך ומרוויח 9000 נטו לחודש, האישה היא היום קוסמטיקאית שכירה עם משכורת של 5000 שקלים אבל הבעיה שהיא רק התחילה לעבוד לפני פחות משנה ולפני זה הייתה בשנה שלא עבדה. כלומר במקרה שלה אין לנו רצף תעסוקתי מספק.

דבר שלישי: לבני הזוג יש בחשבון הבנק הלוואות בסדר גודל של בערך 70 אלף שקלים, הבעיה הגדולה היא שהן כולן מחולקות להלוואות קטנות שנגמרות תוך שנתיים וחצי בערך וזה מביא את התשלומים החודשיים של כל ההלוואות ל3500 שקלים בחודש.

מה שזה אומר בשבילנו, שאם ההכנסה היא 14 נטו ומורידים ממנה 3500, אנחנו נשארים במצב שבו לא נוכל לקחת משכנתא בכלל. כי זה פשוט לא משאיר הרבה כסף פנוי בעובר ושב.

דבר רביעי: הבעל יש לו עסק קטן של תיקונים שהוא עושה לאחר שעות העבודה כפרילנס עבור חברת משאיות גדולה מאוד. הוא לא מתחרה במוסך שלו כלל, אלא משלים פרנסה ולא מוציא תלוש אלא מקבל בשחור.

אז מה אני עושה כדי לעשות סדר ולהכין אותם נכון למשכנתא?

בואו נלך לפי השלבים כפי שרשמנו אותם. אנחנו יודעים שהבנקים יש להם זיכרון ארוך מאוד. לכן בנקים שבהם הלקוחות עברו פשיטת רגל, לא באים בחשבון. אני עושה להם תחקיר, איפה בדיוק היו להם חשבונות ופוסל מראש ארבעה בנקים, כי אין שום סיכוי שיתנו לנו משכנתא.

אנחנו נשארים עם שלושה בנקים, אבל לפחות איתם יש לנו סיכוי לעבוד. אני ניגש לשלושת הבנקים שהם רלוונטיים ומגיש בקשות. בנק אחד אני ממש לא רוצה לעבוד איתו כי הוא קטנוני ונתפס על דברים זניחים. למזלנו, אחד מהשניים האחרים מביא לנו אישור לאחר קצת מלחמות. שימו לב שבשלב הזה הבקשות הן על יבש, כלומר ללא ניירת, בעיקר כי כרגע אנחנו לא יכולים להראות ניירת מסודרת.

במקרה של רצף תעסוקתי לא מספק, אין לנו כך הרבה מה לעשות, הדבר היחידי הוא למצוא ערב תומך ואנחנו יוצאים לחפש ערב תומך כזה. בני הזוג שואלים את כל המשפחה שלהם מי יהיה מוכן להיות ערב ואכן מוצאים שני אנשים שהסכימו ואנחנו שומרים אותם למקרה שיהיה צורך.

בנושא ההלוואות, הדברים הם לא מורכבים כל כך, אנחנו פונים לחברת אשראי שמסכימה לתת לנו את אותה ההלוואה של 70 אלף שקלים ל72 חודשים, מה שקורה כאן זה שאנחנו מצליחים מיידית להקטין את ההחזר החודשי ביותר מחצי, ומצליחים להיכנס לתוך המסגרת של ההכנסות, אשר נדרשת במקרה הזה כדי לקבל אישור משכנתא ( יותר נכון לעמוד באישור משכנתא שכבר יש לנו).

רק כדי לסיים את הנקודה, שבשלב מאוחר יותר הבנק בכל מקרה יתעקש שאנחנו נצמצם מתוך ההון העצמי את ההלוואה ל40 אלף שקלים כדי להקטין עוד יותר את ההחזר החודשי שהולך על הלוואות, אבל אני מניח שהבנתם את העיקרון.

במקביל לכל אלו, הבעל פונה לעסק שבו הוא עושה שעות נוספות ומבקש ממנו להוציא לו תלוש. אנחנו מחכים חודש וחצי בערך כדי שיהיה שני תלושים נוספים של העבודה השנייה. במרבית הבנקים, זה לא היה עובר, כי זה רק חודשיים.

אבל יש בנקים שבהם זה כן מספיק ואנחנו קיבלנו אישור בעל פה באחד מהם. לכן, הפעם אני מגיע לבנק שבו יש לנו אישור בעל פה ומביא את כל הניירת העדכנית. אני עושה כמה סבבים של תיקונים והשלמות ואנחנו מגיעים לחתום על משכנתא.

שיהיה לכולם בהצלחה