איזה גופים נותנים משכנתא חוץ בנקאית?

שלום לכם, שמי מרטין בוקסדורף, אני מומחה למשכנתאות של פושטי רגל בעבר ובהווה. אני רוצה להסביר איך עובד עולם המשכנתאות החוץ בנקאיות. מה הריבית? איזה גופים נותנים ? מה צריך לדעת? כמה זה עולה?

מי הגופים שנותנים משכנתא חוץ בנקאית?

הגופים שעוסקים במשכנתא חוץ בנקאית מתחלקים לכמה קבוצות והנה הסקירה שלהם. חשוב להבהיר שכל הסקירה שלי מתייחסת למשכנתאות בלבד- כלומר, הלוואות בשיעבוד נכס.

חברות ביטוחהחברה הכי מוכרת היא כמובן כלל משכנתאות, מבית כלל ביטוח שנותנת משכנתא חוץ בנקאית. חשוב לציין, זה לא מתאים בכלל לאנשים הנמצאים בהגבלה, פשיטת רגל, כינוס נכסים וכל שאר הבעיות.

הדרישות של כלל משכנתאות הן בערך כמו של הבנקים עצמם, כאשר יש לה מעט גמישות בנושאים כמו: לתת מעבר ל50 אחוז ללקוחות מעולים, כל מה שקשור לרגולציה כמו עיסקאות במשפחה, ריביות וכו. הם יכולים למשל לתת מעבר ל50 אחוז לדירה שניה. אבל מדגיש שוב- רק ללקוחות טובים.

יצא לי לשמוע עוד כמה פעמים על חברות ביטוח מגדל ומנורה ומימון ישיר, אבל שוב הדגש הוא על לקוחות טובים שבמקרה הכי גרוע נמצאים בבעיה קטנה כל שהיא כמו הוצאות לפועל בעבר הרחוק ( לפני שנתיים) שמתקשים לקבל מימון בבנקים. אבל זה פעמים בודדות שיצא לי לשמוע על זה, כאשר אני חוזר ואומר שזה ללקוחות "טובים".

חברות חוץ בנקאיות מסודרותהכוונה היא לחברות מסודרות מבוססות שהוקמו במטרה לתת משכנתא חוץ בנקאית. אלו בדרך כלל קרנות השקעה מסודרות, עם מנהלי תיקים, עורכי דין, נהלי עבודה מסודרים, ניירת מסודרת לכל המקרים ובעיקר גיבוי פיננסי של גופים גדולים שמנהלים סכומים מאוד גדולים של כסף, כמו בתי השקעות.

למה זה חשוב שהחברה תהיה גדולה, מסודרת ובעלת מנהלה מסודרת? מסיבה מאוד פשוטה: יצא לי להיתקל במקרים שלקוח ביקש הלוואה / משכנתא והכול היה מתאים מבחינת נתונים אבל לחברה לא היה כסף לתת באותו הזמן. מצחיק לא?

הסיבה השנייה היא כל מה שקשור לניירת: נניח תרצו לקבל מכתב של מה היתרה שלכם במשכנתא? או לשנות הוראת קבע כי עברתם חשבון בנק או לקבל מכתב כוונות לסילוק המשכנתא ומיחזור לבנק, אם החברה היא לא מסודרת- אתם עלולים להיתקל בבעיה אמיתית לקבל את המסמכים האלו, פשוט כי הם לא ממש קיימים. זה אולי נשמע פחות חשוב, אבל האמת היא שזה ממש חשוב.

משקיעים פרטייםזה החלק הכי מוזר והכי לא מובן של עולם המשכנתא החוץ בנקאית. למעשה מדובר פשוט באדם אחד או כמה אנשים שיש להם כסף שמלווים את הכסף הזה למישהו תמורת שיעבוד הבית וריבית גבוהה.

למה זה מוזר בעיני? רובם הם לא חברות מסודרות אלא פשוט אנשים, לחלקם אין משרדים, הפגישות נערכות בכל מיני מקומות מוזרים, לפעמים בבתים של זה שנותן את הכסף. אין עורך דין צמוד שמלווה את התהליך אלא מחפשים מישהו שילווה את המשכנתא הספציפית, הניירת היא מאוד בעייתית, בקיצור- חובבנות. אני ממש לא ממליץ על הדבר הזה.

אם קראתם את הסעיף הקודם אז בואו נדבר עליו כאן, איך מקבלים מאותו אדם יתרה מדויקת? או מכתב לסילוק המשכנתא? כל זה לא ברור בכלל. כבר שמעתי על פגישות שנערכו בכל מיני מושבים מוזרים בכל מיני חלקים של הארץ.

מה קורה אחר כך?

מרטין בוקסדורף
מרטין בוקסדורף

אם קראתם משהו מהכתבה הזו, אז תקראו את הסעיף הזה. אם אתם מדברים עם איזה שהוא גוף בנוגע לקבלת משכנתא חוץ בנקאית, השאלה הראשונה שהם אמורים לשאול אתכם היא: איך אתם מתכוונים להחזיר את הכסף?

מה הכוונה? נניח שלקחת משכנתא חוץ בנקאית לשנה או שנתיים. עברה התקופה, איך אתם מחזירים את הכסף? האם אתם מתכננים למחזר את המשכנתא לאחד הבנקים? האם אתם מתכננים למכור את הבית? איך בכל זאת תחזירו את הכסף אם התוכנית תיכשל?

אם לא שואלים אתכם את השאלה הזו ומנסים מאוד ברצינות להבין את התשובה שלכם והמשמעות שלה, זה סימן רע מאוד. זה ככל הנראה מצביע על גוף שפחות מעניין אותו לקבל את הכסף בחזרה, אלא יותר מעניין אותו "לקחת" את הבית שלכם אחרי שלא תצליחו להחזיר את הכסף. שימו לב לדבר הזה ממש טוב ותיזהרו. אלו לא אנשים רעים ולא שוק אפור, זה פשוט השיטה העסקית שלהם.

יועצים מלווים: הפונקציה הכי חשובה בשוק הזה היא יועצים מלווים למשכנתא חוץ בנקאית. אני למשל מומחה למשכנתאות של פושטי רגל / מוגבלים ואנשים שנמצאים בעיקולים וכינוס נכסים. אני חי את הנושא הזה כבר מעל 10 שנים ובקיא בכל הפרטים הכי קטנים שיש בכל הנוגע למשכנתאות של פושטי רגל, בבנקים או בחוץ בנקאי.

למה היועצים כל כך חשובים: אם קראתם עד עכשיו אז בטח הבנתם שמדובר על שוק ענק ופרוץ ומבולגן מאוד. הסיכוי של אדם שמחפש משכנתא חוץ בנקאית למצוא חברה שהיא גם טובה ואמינה וגם מתאימה למה שהוא צריך, הוא מאוד נמוך.

דוגמה: כבר אמרתי שאני מומחה למשכנתאות של פושטי רגל. מעט מאוד גופים חוץ בנקאיים מוכנים לתת כסף לפושטי רגל ומספר החברות "ההוגנות" שמוכנות לתת משכנתא לפושטי רגל הוא עוד יותר נמוך. יצא לי עשרות מקרים של אנשים שעברו 3-5 חברות חוץ בנקאיות שהציעו להם דברים לא מתאימים וזה לא עבד. ברגע שהגיעו אלי, תוך יומיים מצאתי להם חברה מעולה ומתאימה מאוד למה שהם צריכים.

מסביר עוד קצת: הגיע אלי זוג שנמצא בהליך כינוס נכסים, אבל מסיבות שונות ההכנסה שלהם היא כרגע נמוכה. הם היו אצל שלוש חברות שונות שכולן נתנו להם הצעה עם החזר חודשי של 6000 לחודש, שזה דבר ממש בלתי אפשרי מבחינתם כרגע.

אני הצלחתי למצוא להם חברה מעולה ומקצועית מאוד שעובדת עם פושטי רגל ובעזרת משא ומתן נכון, הגענו למצב שהיו מוכנים לתת להם לשלם בשנתיים הראשונות סכום של 3500 שקלים לחודש, שזה בדיוק מה שהיו צריכים. הכול עניין של לעבוד עם היועץ המלווה המתאים, שבקיא בבעיות שלכם ויודע לעבוד עם המשכנתאות מהסוג הזה. כבר אמרתי, עניין של מומחיות.

נקודה חשובה נוספתכאשר הזמן של המשכנתא החוץ בנקאית נגמר, צריך להעביר את המשכנתא חזרה לבנקים. הבנקים מאוד לא אוהבים למחזר משכנתאות של גופים שהם לא מכירים. אם המשכנתא שלכם היא מגוף קיקיוני כל שהוא, יש סיכוי טוב שהבנקים פשוט לא יסכימו לבצע את המחזור. 

ריביות במשכנתא חוץ בנקאית: הריביות הן סביב 12-14 אחוז במתכונת של הלוואת גישור. כלומר משלמים את הריבית בלבד ( כדי שההחזר החודשי יהיה נמוך יותר). אם אתם שואלים למה הריבית כל כך גבוהה? אז אני מזמין אתכם לבקש מהבנק שייתן לכם את הכסף באותה הריבית, הם ישלחו אתכם החוצה מהדלת. שום בנק לעולם לא ייתן כסף לאדם בפשיטת רגל, כינוס נכסים, עיקולים או כל צרה אחרת.

עד 50 אחוז משווי הבית: שימו לב חברים יקרים, אם הבית שלכם שווה נניח 1 מיליון שקלים, זה אומר שכל המשכנתאות שלכם יחד יהיו עד גובה של 500 אלף שקלים.

אין דרגה שנייה: הרבה אנשים שרוצים לקחת משכנתא חוץ בנקאית, שואלים אם הם יכולים להשאיר את המשכנתא הראשונה שלהם בבנק ולקחת את התוספת בחברה חוץ בנקאית. אז התשובה היא לא. יצא לי לשמוע כבר על גופים שמציעים משכנתא בדרגה שנייה וכנראה זה יהיה פופולרי בעתיד, אבל כרגע זה עדיין לא נפוץ. החברות היותר גדולות עדיין לא עובדות עם זה.

איזה בתים מתקבלים? אחד הגורמים החשובים במשכנתא חוץ בנקאית היא הבית המשועבד. חשוב לציין, בתים בשווי נמוך, כאלו שנמצאים בקצות הארץ בצפון העמוק או הדרום העמוק, בתים בפריפריה רחוקה, כפרים, ישובים לא מוסדרים, בתים ללא היתרי בנייה, בתים ללא תופס 4, בתים עם חריגות בנייה ובנייה לא חוקית – לא מתקבלים לחלוטין.

מרטין בוקסדורף- 0508116397- או maratbok@gmail.com

אולי זה יכל לעניין אותך:

נמצאים בבעיה ? דברו איתי ויחד