איחוד הלוואות לתוך המשכנתא לצמצום החזר חודשי!

הגעתם לסכומים גדולים של הלוואות ורוצים להכניס אותם לתוך המשכנתא? שמי מרטין בוקסדורף ואני מומחה למשכנתאות שמטרתן לסגור הלוואות ולאחד אותן לתוך המשכנתא. 

עד כמה ניתן להגדיל את המשכנתא?

הכלל אומר שלצורכי סגירת הלוואות ניתן להגדיל משכנתא עד 50 אחוז משווי הבית, אם אתם קוראים את הכתבה בתקופת הקורונה, אז ניתן עד 70 אחוז משווי הבית. כלומר אם הבית עולה 2 מיליון שקלים, כרגע יש לכם משכנתא קיימת של 700 שקלים- אז ניתן לקחת עוד 300 – 600 אלף שקלים לכל מטרה ולסגור איתם חובות.

מה זה אומר לכל מטרה:

במשכנתאות יש שתי סוגים של משכנתא. יש משכנתא שהיא לצורך רכישת דירה. המשכנתא השנייה היא לצורך "מטרה כללית" שזה כל דבר אחר, פרט לרכישת דירה. משכנתאות לצורך מטרה כללית הן משכנתאות שלא נכללות ברגולציה של בנק ישראל ולא מפוקחות על ידו. לכן הבנקים רשאים לגבות איזה ריבית שהם רוצים. 

שיפוצים:

אם אתם צריכים כסף למטרת שיפוצים, אז ניתן להגדיל את המשכנתא עד 60 אחוז משווי הנכס, אבל זה כבר מצריך הרבה מאוד אסמכתאות ושמאות כפולה.

שימו לב לזה, כאשר רוצים לקחת משכנתא לצורך שיפוצים, הבנק ידרוש אסמכתאות שאכן אתם עושים שיפוצים. כלומר, להביא שמאי שיאשר את השיפוצים, קבלות, היתרים, הצעות מחיר וכל מה שמוכיח את העובדה שאתם אכן עושים שיפוצים. 

הצורך באסמכתאות:

שימו לב זו נקודה חשובה, בניגוד להלוואה שאתם לוקחים בבנק וניתן להגיד להם הסבר כל שהוא על מה מטרת הכסף, במשכנתא יש דרישה מוחלטת להביא אסמכתא לכל הכסף שלוקחים. מה שאני מנסה להגיד שלא ניתן להגיד דברים כמו: אני צריך את הכסף לשיפוצים, אני צריך את הכסף לצורך השקעה וכן הלאה. צריכים אסמכתא אמיתית וכתובה.

תהליך האישור:

חשוב להבין את הנקודה הזו: להשיג משכנתא לצורך סגירת הלוואות זה יותר קשה מאשר משכנתא לצורך רכישת דירה. אני ממליץ בחום להיעזר ביועץ משכנתאות מומחה כדי לעבור את התהליך ולהשיג ריביות טובות למשכנתא הזו.

חשוב להבין שמשכנתא לצורך סגירת התחייבויות או כל מטרה, היא בריבית הרבה יותר גבוהה מאשר משכנתא שהיא לרכישת דירה. כלומר אם נניח שמשכנתא לצורך רכישת נכס היא בריבית שהיא 2.5-3 אחוז, אז במשכנתאות לכל מטרה- הריביות הן סביב ה5 אחוז.

סגירת ההלוואות בפועל:

הבנקים דורשים את סגירת ההלוואות בפועל. כלומר נניח שסגרתם בבנק שאתם לוקחים 250 אלף שקלים לסגור הלוואות, הם ירצו לראות בפועל שאכן סגרתם את ההלוואות. כלומר ירצו אישורים כתובים על כך שסגרתם את ההלוואות.

העברת המשכנתא לבנק אחר:

לפעמים נוצר מצב שבו הבנק שלכם לא מצליח לאשר את המשכנתא שאתם מבקשים, זה לא סוף העולם. במקרים רבים ניתן לבצע פעולה של מחזור משכנתא והעברתה לבנק אחר, כאשר קודם מבצעים את המיחזור ואחר כך סוגרים את ההלוואות.

צריך להבין את הנקודה, לפעמים להעביר את כל המשכנתא לבנק אחר ולבקש את התוספת באותו בנק חדש, יכול להיות הרבה יותר משתלם, מאשר להישאר באותו הבנק. תמיד לקוח חדש מקבל תנאים טובים יותר. 

הגדלת משכנתא למטרה עיסקית:

חלק מהבנקים מאפשרים להגדיל משכנתא לצורך מטרות עסקיות. שימו לב שזה כמובן מצריך אסמכתאות מתאימות ותיעוד מתאים. אבל אני מדגיש, לא כל הבנקים מאשרים לקחת משכנתא לצורך סגירת הלוואות עסקיות. 

מרטין בוקסדורף- 0508116397 או maratbok@gmail.com

אולי זה יכל לעניין אותך:

נמצאים בבעיה ? דברו איתי ויחד