הסיכוי שהבנק יאשר משכנתא למי שכבר סורב בעבר הוא נמוך, אך הוא עולה משמעותית, כאשר מסתייעים ביועץ למשכנתאות מומחה במשכנתאות למסורבים.
ידוע לכל שממש לא פשוט לקבל משכנתא לאחר שכבר נתקלתם בסירוב לבקשה קודמת או כאשר די ברור שאתם צפויים לקבל סירוב עקב הנסיבות הכלכליות שלכם. אבל, חשוב לזכור שהדבר אפשרי בהחלט, ואפילו בסבירות גבוהה, אם יועץ המשכנתאות שלכם מתמחה במשכנתאות למסורבים. מרטין בוקסדורף, מומחה למשכנתאות כאלה, מסביר מדוע.
מרטין, נתחיל בשאלה מדוע סירוב אחד לבקשת משכנתא מגדיל את הסיכוי לסירובים עתידיים?
תראה, מדובר בסוג של כדור שלג. כאשר בנק מסרב לבקשת משכנתא, זה בדרך כלל קורה משום שהבנק מעריך שמדובר בסיכון גבוה מאוד שלא כדאי לו לקחת – למשל, לקוח שיש לו היסטוריה פיננסית לא יציבה של צ'קים חוזרים, קושי להחזיר הלוואות בעבר ופשיטות רגל.
הבנק צריך לסמוך עליך לא רק שתהיה מסוגל לעמוד בהחזר החודשי, אלא שתוכל לעשות בצורה יציבה לאורך 20 או 30 שנה, והיסטוריה פיננסית לא יציבה מעידה פעמים רבות על עתיד דומה. אבל לא רק, גם גיל מבוגר, מגורים מחוץ לישראל והון עצמי נמוך עשויים לגרום לבנק לדחות את הבקשה שלך למשכנתא.
עכשיו, אדם בעל היסטוריה או עתיד כאלה, שבקשתו למשכנתא כבר נבדקה ונדחתה פעם אחת, בעצם הופך להיות מסומן – גם בבנק שלו וגם בבנקים אחרים – כלקוח שאמינותו אינה מספקת, לפחות לא לצורך הלוואה בסדר גודל כזה. וכך, סביר להניח שבקשות עתידיות שלו יסורבו גם הן והדבר יהפוך לכדור שלג.
נשמע כמו דרך ללא מוצא. איך יועץ משכנתאות למסורבים יכול בכלל לסייע במקרים כאלה?
ובכן, הסיכוי של מסורבי משכנתא שבקשה עתידית שלהם תתקבל בכל זאת יכול לגדול בהרבה, ולהפוך לריאלי מאוד, בזכות שני דברים שלא ניתן להפריד ביניהם: שינוי ההתנהלות הבנקאית שלך בצורה מהותית, והדרך שבה השינוי מוצג, אפילו הייתי אומר סוג של משווק, בפני מנהל הבנק למשכנתאות על מנת לשכנע אותו שאתה אמין.
וכאן נכנס לתמונה יועץ משכנתאות למסורבים, כי הוא יסייע לך בשניהם, הן בזכות הידע והנסיון המצטבר שלו בתחום הספציפי של משכנתאות למסורבים, והן בזכות הקשרים, האמינות והמוניטין שהוא בנה עם השנים מול מנהלי הבנקים השונים, שסומכים עליו שלא מדובר במצג שווא.
אז בעצם, האמינות של היועץ למשכנתאות למסורבים היא סוג של עדות לאמינות של הלקוחות שלו?
כן, בהחלט. ואפשר גם להגיד שזו הסיבה מדוע גם מי שכבר קיבל סירוב וגם מי שצפוי לקבל סירוב עשויים לקבל משכנתא בכל זאת ברוב המקרים. כמובן שזה לא קורה תמיד, ותלוי לא רק בשינוי אמיתי בהתנהלות הכלכלית, אלא גם בכך שגובה המשכנתא שאתה מבקש תואם ליכולות ההחזר שלך.
מהן היכולות הנדרשות מיועץ משכנתאות המתמחה במשכנתאות למסורבים?
תפקידו של יועץ בתחום מסורבי משכנתא הוא ללמוד את המצב העכשווי של הלקוח ואת ההיסטוריה הפיננסית שלו ולגזור מהעבר ומההווה את התמונה הפיננסית העתידית. לעתים, יש צורך לשנות את ההווה ולהבליט דברים מסוימים בעבר הפיננסי כך שתוכל לשכנע את הבנק שהוא לא לוקח סיכון גבוה אם ייתן לך משכנתא.
זאת אומרת, שיועץ המתמחה במשכנתאות למסורבים צריך לדעת איך לבנות תיק משכנתא משכנע, איך לסייע ללקוח לגבש התנהלות בנקאית נכונה שבלעדיה לא ניתן לבנות תיק כזה, איך להציג את התיק בפני מנהל הבנק למשכנתאות, וחשוב לא פחות – לדעת לאיזה בנק לפנות, לאיזה בנק לא כדאי לפנות, ובאילו נסיבות.
כיצד בונים תיק משכנתא משכנע?
תיק המשכנתא, שכולל מידע על ההכנסות ועל ההתנהלות הבנקאית שלך, חייב להעיד לטובתך. כלומר, ההכנסות צריכות להתאים לגובה המשכנתא שאתה מבקש ותדפיסי החשבון צריכים להציג התנהלות בנקאית למופת.
גם דוח נתוני האשראי שמצורף לתיק חייב להעיד לטובתך ואתה צריך לוודא שהוא מעודכן ושאין בו נתונים לא רלבנטיים מההיסטוריה הפיננסית שלך שיפעלו לרעתך. למשל, חובות ששולמו במלואם ועדיין מופיעים בדוח.
וזו בדיוק המומחיות של יועץ משכנתאות למסורבים – הוא יעזור לך לבנות את תכנית פעולה ואת הצעדים שישפרו את תיק המשכנתא שלך עד למצב שהוא יעזור לך לשכנע את הבנק שאפשר לתת לך אמון ולהלוות לך סכומים גדולים כל כך.
כיצד התנהלות בנקאית נכונה תומכת בתיק המשכנתא?
התנהלות בנקאית תקינה, אומרת שכל ההכנסות מגיעות לחשבון, שיש לך חשבון חיסכון (אפילו קטן מאוד), שהתשלומים השונים יורדים בהוראות קבע, ושמסגרת האשראי מתאימה ליכולות שלך. התנהלות בנקאית נכונה יכולה להעלות את דירוג האשראי שלך והיא משדרת לבנק מסר של יציבות ואחריות.
מדוע כדאי שתיק המשכנתא יוצג על ידי יועץ משכנתאות למסורבים?
יועץ מנוסה הוא אדם שכבר עמד בפני מקבלי ההחלטות בבנקים אין ספור פעמים. הוא מכיר את השפה, מכיר את עובדי הבנק ויודע להתנסח באופן שיציג את היתרונות של הלקוח שמגיש את הבקשה למשכנתא, את הערבויות שתומכות בבקשה שלו ואת האמינות שהוא צבר בהחזרי הלוואות.
יועץ טוב ומומחה במשכנתאות למסורבים יידע גם איך להציג את סיפור השיקום הכלכלי שלך בצורה שתפעל לטובתך, ובמבוסס על העובדות. למשל, שאולי עשית טעויות בעבר, אך זה לא דפוס, אלא מעידות חד פעמיות, וכעת למדת את הלקח ואתה יודע איך להתנהל נכון מבחינה כלכלית.
ולמה חשוב לדעת לאיזה בנק לפנות במקרה של משכנתא למסורבים?
יש בנקים שאין סיכוי שיאשרו לך משכנתא, אך הדבר תלוי לגמרי בנסיבות. יכול להיות, למשל, שהבנק שבו החשבון שלך מתנהל עכשיו נכווה מהבעיות בהתנהלות הכספית שהיו לך בעבר, ולכן כדאי לשקול להגיש את הבקשה לבנק אחר למשכנתאות, שיש יותר סיכוי שיסכים לתת לך הזדמנות נוספת. או, בנקים ששמים דגש מיוחד על צ׳קים חוזרים או פרמטר אחר, שאתה ספציפית לא תעמוד בו.
יועץ מנוסה, שלמד את מצבך בעבר ובהווה, יידע בדיוק באיזה בנק יש את הסיכוי הטוב ביותר לקבל אישור למשכנתא עבורך.
במה שונה ההתמחות של יועץ משכנתאות למסורבים לעומת יועצי משכנתאות רגילים?
יועץ משכנתאות המומחה במשכנתא למסורבים עשה קילומטרז׳ ארוך מאוד בתחום לפני שהגעת אליו והנכסים היקרים ביותר שלו הם ניסיון עשיר והצלחות קודמות. הוא לא התמחה במסורבים ביום הראשון או בשנה הראשונה לעבודתו. לאורך השנים הוא טווה קשרים עם מנהלי בנקים, בנה תדמית אמינה ורצינית המבוססת על לקוחות שעמדו בהחזרי המשכנתא, ולמד מה להגיד באיזה בנק ועבור איזה לקוח.
מרטין בוקסדורף- לאתר האינטרנט- כאן
