הישגתי להם משכנתא בבנק אחר- למרות שהבנק שלהם שבו הם כל החיים, סירב להם בתוקף!

יושב עם משפחה מחיפה, הם כבר קיבלו שני סירובי משכנתא מהבנק שלהם שבו הם כבר לקוחות הרבה שנים ( הם ממש נפגעו מזה) ועוד בנק שבו הם כבר ניסו, כי כולם אמרו להם שזה הבנק שהכי קל לקבל בו משכנתא.

אני רוצה ברשותכם להכניס כאן הערה. אני עובר על הבעיות והפתרונות כאן, לפי מה שאני נתקל בו. אני לא באמת רוצה להתייחס נקודתית למשבר כזה או אחר, כי הבעיות קיימות בכל המקרים, תמיד. אז בואו נתקדם:

מה המטרה?

הזוג המקסים שלנו רוצה להגדיל את המשכנתא הקיימת שלהם, כדי לסגור הלוואות עם הכסף. המשכנתא שיש היום היא יחסית נמוכה, בערך 500 אלף שקלים. שווי הבית הוא בערך 2 מיליון שקלים, המטרה שלנו היא להשיג עוד בערך 700 אלף שקלים לכל מטרה על מנת לסגור חובות והלוואות.

זה די הרבה כסף:

לא יודע אם שאלתם את עצמכם, אבל 700 אלף שקלים לכל מטרה- זה ממש הרבה כסף. אבל ממש הרבה. במיוחד, כאשר המציאות היא שהבנקים מבקשים הסבר מדויק על כל כסף שאתם לוקחים. חשוב להבין: כאשר אתם לוקחים משכנתא לסגירת הלוואות, אתם חייבים להראות לבנקים בדיוק, אבל בדיוק מה אתם הולכים לעשות עם הכסף.

כלומר, אם אנחנו מבקשים 700 אלף שקלים לצורך סגירת הלוואות, צריך להראות לבנקים את החובות וההלוואות בגובה 700 אלף שקל שאנחנו הולכים לסגור. עכשיו שימו לב, לבקש 700 אלף לסגירת הלוואות זה סכום חריג מאוד- כל הבנקים ללא יוצא מן הכלל ירימו גבות על הסכום הזה. אבל ממש.

הכנסות קיימות:

האמת שמבחינת הכנסות, אנחנו בסדר גמור, אבל שוב- כאשר לוקחים 700 אלף לצורך סגירת הלוואות, הדברים נראים מעט אחרת. הריביות הן הרבה יותר גבוהות ולכן ההחזר אמור לצאת הרבה יותר גבוה.

אם אתם רגילים לריבית משכנתא של 3 אחוז כאשר אתם לוקחים משכנתא לרכישת בית, אז במשכנתא לסגירת הלוואות, הריביות הן הרבה יותר גבוהות מזה. הסיבה היא שמשכנתא לסגירת הלוואות היא למעשה לא תחת רגולציה הדוקה של בנק ישראל אלא מהכסף "החופשי" של הבנק, כך שהוא די משוחרר לעשות ככל העולה על רוחו.

אז האישה המקסימה שלנו היא עובדת בבית מרקחת ומרוויחה בערך 7500 שקלים, כאשר הבעיה היא שאין רצף תעסוקתי מסודר, החליפה כמה עבודות, הייתה בהריון והחליפה עוד עבודות. הבעל הוא בסדר גמור, מרוויח בערך 11 אלף שקלים, עובד יחסית יציב כבר כמה שנים וסך הכול הוא בסדר. רק להוסיף, בזמן שהבעל והשותף שלו ניסו לסגור את העסק- חזרה לבעל כמה צ'קים שהכניסו אותו לקטגוריה של bdi שלילי, כולל שתי משכנתאות שחזרו. הכול היה לפני שנה וחצי בערך.

מה הסיפור מאחורי הקלעים?

במקרה הזה הדבר החשוב ביותר הוא לבנות את הסיפור שמאחורי הקלעים. במקרה שלנו זה בכלל קריטי, כי אנחנו צריכים כאן סכום ענק של כסף. ממש גדול. הסיפור שלנו הוא יחסית בנוי מעצמו, כי לבעל היה עסק עם שותף, הם לא הצליחו להניע את העסק בצורה מוצלחת, הבינו בזמן שזה לא ילך, סגרו את העסק ונשארו עם חובות שכמובן היו אישיים שלהם.

הסיפור הוא קריטי, כי זה שמצליח לחבר את אותו המנהל לסיבה שבגינה אנחנו רוצים שהוא יאשר, משהו שהוא לא רוצה לאשר בדרך כלל. הסיפור הוא זה שאמור להפיח הגיון במעשה שהוא לאו דווקא הגיוני בשגרה.

בעיות שעומדות לפנינו:

אז קדימה בואו נעבור על הבעיות העומדות מולנו ונתמודד איתן בהמשך לפי הסדר. אז קדימה:

מימון מעל 50 אחוז– הבעיה הראשונה היא שאנחנו מבקשים מימון מעבר ל50 אחוז משווי הבית. כלומר, הבית עולה בערך 2 מיליון ואנחנו מבקשים להגיע למשכנתא שהיא 1.2.

סכום מבוקש ממש גדול– כבר דיברנו על זה, 700 אלף שקלים לסגירת הלוואות.

חוסר יציבות תעסוקתית של האישה, אין רצף עבודה מסודר.

בעיות BDI של הבעל מהתקופה שהם סגרו את העסק, לפני שנה וחצי בערך. כולל שתי משכנתאות שחזרו.

אני יוצא לדרך לעבוד:

הבנק שבו נמצאת המשכנתא שלהם כיום, זה הבנק שבו הם לקוחות כל החיים. הם כבר הגישו בקשה למשכנתא וסורבו. הסיבה שהם סורבו היא כל היו להם בעיות עם המשכנתא, הסיבה השנייה היא שיש לבעל בי די איי שלילי והבנק שלהם הוא פשוט לא מהבנקים שמוכנים לסבול משכנתאות עם בעיות בי די איי.

הם ניסו לדבר ולהסביר וזה כמובן לא עזר, כי זה לא עוזר באמת. המטרה שלי היא למצוא את אותו הבנק שיהיה מוכן לקחת משכנתא עם בעיות בי די איי, שיהיה מוכן לקבל את זה שהסכום הוא ממש גדול לצורך סגירת חובות ויתגבר על העובדה שאין יציבות תעסוקתית בהיסטוריה של האישה.

לפי הבנה בסיסית, כאשר משכללים את הנתונים שעומדים מולי, אני יודע שיש בערך שלושה בנקים שהם פוטנציאלים ואני מתחיל מהראשון מביניהם.

האמת היא שאני מרגיש די טוב עם הנתונים שיש לי כאן. יש לנו הסברים טובים לבעיות של הבעל, אני באמת מרגיש טוב עם זה.

אני מגיע למנהל בבנק הראשון. אני מציג בפניו את הסיפור שהכנתי מראש והתאמנתי עליו לפני זה. "לבעל היה עסק, היה לו שותף שהם לא הסתדרו יחד ולא הצליחו להרים את העסק. הם קיבלו החלטה נכונה להיפרד וללכת איש דרכו. בזמן שסגרו את הדברים, חזרו כמה צ'קים ושתי משכנתאות. מאז הבעל הוא שכיר, הכול מתנהל תקין. אנחנו חייבים במקרה הזה 700 אלף שקל, כאשר אנחנו בפועל יכולים להראות בערך 400 אלף, פשוט כי חלק מהכסף נלקח באותה תקופה מבני משפחה, כדי להסדיר את החובות של העסק.

אתם יודעים איך זה, לפעמים אני מאוד רוצה ומוכן להתאבד על זה, אבל המנהל הזה לא כל כך רוצה לשתף פעולה, הוא מבקש להשאיר את הניירת לכמה ימים של הסתכלות. הוא כבר יודע שאני הולך להציק לו שלוש פעמים ביום, כך שהוא לוקח את זה על עצמו.

אני עובר לבנק השני, נכנס למנהל האזור- מסביר לו בדיוק את אותו הדבר, מתחיל את הסיפור מהתחלה, מוסיף קצת בדיחות במקומות המתאימים ( זה היחסים שלי איתו). אחרי רבע שעה, הוא משתכנע מעט יותר ומבקש להעביר את זה לבנקאי בכיר כדי להגיש את זה במערכת ולהתחיל להתקדם.

אני ממשיך לבנק שלישי, תופס את סגן המנהל ומתחיל לספר לו את הסיפור כולו מהתחלה. הוא מקשיב לסיפור כולו, עושה את החישובים שלו, מבקש לברר עם הלקוחות האם נוכל להסתפק עם 600 אלף שקל לסגירת חובות, זה עניינים אישיים שלהם של אחוזי מימון וגם ככה זה תלוי בשמאות.

עכשיו מתחיל שלב ההצקות ולהיות נודניק. הבנקאים קוראים לי בולדוזר, כי אני משגע את המנהלים עד שהם מסכימים. אז אני מתחיל מכבש של לחצים על המנהלים והבנקאים. אחרי שבוע בערך, אנחנו מקבלים אישור עקרוני מבנק שתיים ובנק שלוש ומתחילים להתקדם קדימה.

שיהיה לכולם בהצלחה

אולי זה יכל לעניין אותך:

נמצאים בבעיה ? דברו איתי ויחד