העברה של משכנתא חוץ בנקאית לבנק רגיל לאחר סיום הבעיות הפיננסיות

יושב עם איש עסקים מתל אביב שבבעלותו מספר חברות בתחום הנדל"ן, בניה ושיפוצים. בגלל עקיצה שהוא עבר על ידי אחד השותפים, הוא הסבך פיננסית מול הבנקים, נחלץ ברגע האחרון על ידי כך שלקח כנד הבית שלו משכנתא חוץ בנקאית של 9 מיליון שקלים.

הסבר:

לפני כחמש שנים, איש העסקים שלנו הכניס שותף לעסקים שלו, איש מרשים ומיוחד. לאחר שנתיים, התגלה שהוא הכניס את העסקים לחובות ענקיים וגנב את הכסף. איש העסקים שלנו נקלע למצב שהוא מרושש, הבנקים מחזירים צ'קים, עיקולים ותיקי הוצאה לפועל.

אז מה הוא עשה?

הוא עשה את מה שניתן היה לעשות באותו המצב, שיעבד את הבית שלו ולקח משכנתא חוץ בנקאית בגובה  מיליון שקלים, כהלוואת בלון לשנתיים. הריביות עצומות, אבל זה היה המהלך הנכון לעשות כדי לפתור את הבעיה שהייתה.

מה זה משכנתאות חוץ בנקאיות?

בן אדם רגיל שצריך משכנתא, הולך לאחד הבנקים ומבקש לשעבד את הנכס שלו כדי לקבל את ההלוואה שהוא צריך. במקרה שלנו, איש העסקים היה שקוע במבול של צרות פיננסיות ולכן זה לא היה בכלל אופציה.

מה שנשאר הוא חברות חוץ בנקאיות אשר נותנות משכנתאות לאנשים עם בעיות פיננסיות, אבל תמורת הסיכון שהן לוקחות- הן דורשות ריבית שהיא סביב 10 אחוז שנתי. ההלוואות הן כולן במתכונת של בלון. כלומר, תיקח את הכסף עכשיו, במהלך השנתיים האלו תשלם רק את הריבית של ההלוואה או אפילו אל תשלם כלום.

איך מחזירים את המשכנתא החוץ הבנקאית?

היות ומדובר בהלוואות בלון, הכסף צריך להיות מוחזר במלואו לאחר שנתיים. למעשה יש רק כמה אופציות להחזיר את הכסף:

  1. לקחת משכנתא בבנק ולהחזיר את הכסף
  2. למכור את הבית ולהחזיר את הכסף

במקרה שלנו אנחנו רוצים להחזיר את המשכנתא הזו לאחד הבנקים. כלומר לקחת משכנתא של 9 מיליון שקלים בבנקים ולהחזיר את הכסף לחברה החוץ בנקאית. אז בואו נתחיל את התהליך:

מה המצב נכון להיום?

אז אנחנו יודעים שאנחנו צריכים משכנתא של סביב 9 מיליון שקלים, כאשר הבית המשועבד בתל אביב עולה בערך 20 מיליון שקל. מבחינת הכנסות: איש העסקים שלנו התאושש בשנתיים האחרונות והדוח המבוקר האחרון של 2020 מצביע בערך על 200 אלף שקלים לחודש עבור כלל החברות הקיימות.

איך זה עובד מבחינת חברות בע"מ?

הרבה פעמים אנשים שניגשים לקחת משכנתאות, נוטים לבלבל בין הכנסות של שכיר לבין חברה בעמ. כאשר אדם שהוא שכיר הולך לבקש משכנתא, בסך הכול רוצים לראות שלושה תלושים אחרונים ולראות שאתה עובד בצורה יציבה בתקופה האחרונה.

לעומת זאת חברה בעמ זה דבר אחר לחלוטין, כאן הבנקים דורשים לראות דוחות שנתיים של החברה לפחות, כאשר מדברים על דוחות שנתיים מלאים, ולא חצי שנה ולא רבע שנה. במקרים מסוימים מבקשים לראות דוחות אחורה יותר.

הדוחות הולכים לניתוח של כלכלן הבנק אשר מחזיר חוות דעת על החברה לאחר שעשה את כל הבדיקות הרלוונטיות. זה ההבדל בין שכיר שלוקח משכנתא לבין בעל חברה בעמ שלוקח משכנתא. המקרה שלנו הוא חברה בעמ, למעשה כמה חברות בעמ, לכן אנחנו יודעים בוודאות שהדוחות ילכו לניתוח, אבל הדוחות הם טובים ואני לא חושש מזה.

מה קורה בדוח נתוני אשראי?

הבנת דוח נתוני אשראי לעומק זה דבר די מורכב, אבל את הבסיס מאוד קל להבין. כלומר מסתכלים פשוט מתי הייתה הבעיה האחרונה וכמה זמן עבר מאז הבעיה האחרונה.

כאשר מסתכלים על הדוח של איש העסקים שלנו, אנחנו רואים את ההסתבכות שהייתה נוראית בדוח בשנת 2019. אנחנו רואים את ההמשך של הבעיות בשנת 2020, ההתחלה. ואז הבעיות נפסקות לחלוטין, בנקודה שהוא מקבל את ההלוואה. פחות או יותר.

כלומר, כאשר אני צריך הסבר לבעיות שהיו, זה מסתדר לי היטב מבחינת הסיפור. יש היגיון, רואים את ההסתבכות מבחינה כרונולוגית ואת סיום הבעיות כאשר מתקבלת ההלוואה, כלומר בזה אנחנו בסדר.

הכנה לבנקים:

גם במשכנתאות קטנות אחרי פשיטת רגל או אחרי תקופה של בעיות – צריך להתכונן. כי הבנקים בגדול, לא רוצים אנשים שעוברים בעיות משמעותיות ובטח פשיטות רגל, אני בטוח שאתם מבינים, משכנתא לפושטי רגל, זה דבר מורכב מאוד וקשה מאוד. .

אז אנחנו יושבים ומכינים את הסיפור, מביאים אסמכתאות לזה שהייתה הונאה של השותף שנעלם, מביאים את התלונה במשטרה , מביאים את הפרוטוקולים של בית המשפט שבהם רואים בבירור שאין ולא היה פגם בהתנהלות העסקית של הלקוח. בנוסף מביאים דוחות ישנים של החברות כדי להראות שהיו הכנסות מסודרות בשנים שלפני העקיצה.

יאללה מתחילים לעבוד:

משכנתא של 9 מיליון היא לא משכנתא של 1 מיליון. זה לא משהו שמגישים פשוט בסניף הבנק ואז מנהל הסניף מאשר את זה. ממש לא. המשכנתאות האלו עוברות ועדות אשראי פנים בנקאיות של ההנהלה הבכירה. המשכנתאות האלו נמשכות הרבה זמן ולוקחות המון עבודה.

אז אני מתחיל את הבנק הראשון ברמת מנהל הסניף, יותר נכון מנהלת. אנחנו מכינים את הבקשה, מנמקים הכול ומכינים את כל ההסברים שכבר הכנתי הכול מראש. אנחנו מגישים את הכול לוועדת האשראי ומחכים לתוצאות. בזמן שאנחנו מחכים – אני ומנהלת הסניף עושים אין ספור טלפונים למנהל האזור כדי לדחוף את הדברים קדימה.

בינתיים אני ממשיך לבנק הבא. הנוהל הוא שונה קצת. המשכנתא שאני מגיש עם מנהל מחלקת האשראי הולכת לרפנרט האשראי הראשי שמבחינתו עושה לי תחקיר של השב״כ ומבקש עוד ועוד חומר. לאחר שהוא מתרצה ומקבל הכול – הוא מעביר לאישור אצל סמנכל הבנק לאישור או בדיקה.

האמת אני מרגיש די מרוצה משני הבנקים הראשונים, אבל ליתר ביטחון ממשיך לעוד בנק אחד ועובר פרוצדורה דומה. אז עכשיו נשאר רק להציק, להזכיר ולהחזיר אצבעות. לקוות שהכנתי הכול בצורה נכונה והכול יהיה בסדר.

עכשיו אני קצת מקצר לכם, כדי לא להעסיק אתכם יום שלם בקריאה, אבל בזמן הזה מזמינים אותנו לפגישה עם וועדת האשראי בבנק הראשון, מספרים את כל העובדות שוב ושוב.

אחרי מספר חודשים, של עבודה באמת לא פשוטה, אנחנו מקבלים את האישור הרלוונטי ומתחילים את התהליך של העברת המשכנתא החוץ בנקאית לבנק רגיל.

שיהיה לכולם בהצלחה

אולי זה יכל לעניין אותך:

נמצאים בבעיה ? דברו איתי ויחד