יועץ משכנתא למסורבים- מרטין בוקסדורף מסביר מה עושים!

הבנק סירב למשכנתא? זה הזמן לעצור ולא לעשות דברים נוספים. מרטין בוקסדורף עם 15 שנות ניסיון במשכנתאות לאחר סירוב.

למה בכלל הבנקים מסרבים למשכנתאות? סיבות נפוצות:

70% בגלל בעיות בי די איי:

מה שאנחנו קראים לו בעיות בדוח נתוני אשראי. אם אתם זוכרים, לפני כמה שנים הייתה מערכת שנקראה בי די איי, כאשר

מסורבי משכנתא- מרטין בוקסדורף

המטרה שלי הייתה מאוד פשוטה. להראות מה הבעיות שהיו לאותו האדם מול המערכת הבנקאית בשנים האחרונות.

היום המערכת הזו הרבה יותר מתוחכמת. המערכת היום מתופעלת על ידי בנק ישראל ונקראת דוח נתוני אשראי ולא בי די איי. אבל הרעיון נשאר אותו דבר בדיוק, ברגע שבנקאי מקיש תעודת זהות של בן אדם לתוך המערכת- הוא מקבל דוח של האדם הזה, כאשר הדוח בעצם מפרט את כל הבעיות שהיו לאותו האדם בשנים האחרונות. ברגע שהדו"ח כולל בתוכו דברים שליליים, אנחנו נכנסים מיידית לתוך קטגוריית משכנתא למסורבים. שזה כבר עניין שונה לחלוטין ממשכנתא רגילה.

מה רואים בדו"ח?

האמת היא שרואים בדו"ח הכול, אם חזרה לכם הוראת קבע לפני שנתיים- רואים את זה, אם היה לכם צ'ק שחזר לפני שנה – רואים את זה, כל דבר שהיה שלילי- רואים את זה. מצד שני, יש גם דברים חיוביים בדו"ח. אם היו לכם צ'קים שירדו בצורה תקינה, אם היו לכם הלוואות ששולמו בצורה תקינה, אם אתם משתמשים בכרטיסי אשראי בצורה תקינה – גם את כל אלו רואים בדו"ח.

האמצעי הנוסף- קפטן קרדיט:

הדרך הקלה ביותר להבין את המצב שלכם מבחינת דו"ח נתוני אשראי ( bdi  ) היא להוריד אפליקציה שנקראת קפטן קרדיט. האפליקציה מאפשרת לקבל פשוט ציון בין 0-1000 שהוא למעשה הציון שלנו בתור לקוחות המערכת הבנקאית.

אם הציון שלנו קרוב ל1000 זה אומר שאנחנו לקוחות מעולים. אם הציון שלנו הוא 700 ומטה, זה אומר שאנחנו לקוחות לא ממש טובים. היתרון הגדול באפליקציה הזו, זה הטיפים שמקבלים שמטרתם להעלות את הדירוג.

למשל: אם הציון שלי 600 מתוך 1000 והטיפים למשל: יותר מדי הלוואות, מיצוי גבוה של מסגרת האשראי. מה אנחנו לומדים מזה? שהמטרה שלנו היא לנסות לצמצם את מספר ההלוואות או לאחד הלוואות או להגדיל את מסגרת האשראי כדי לא להגיע למיצוי מסגרת האשראי. כלומר לא להגיע לקצה העליון של המסגרת. שימו לב כאשר אתם בתוך האפליקציה לטיפים ולהנחיות כי זה פשוט עוזר להשתפר.

כמובן שאם עברתם פשיטת רגל לא מזמן, האפליקציה תגיד לכם שהבעיה היא פשיטת רגל שמופיעה בדוח וזה דבר שלא ממש ניתן לשפר, אלא פשוט צריך לתת לזה זמן שיעבור.

שימו לב: "אחד הדברים שאני ראיתי לאורך השנים שמאפיין אנשים שלא מצליחים לקבל משכנתאות, זה הימצאות קבועה בקצה מסגרת האשראי.

20% זה עניין של הכנסות נמוכות מדי:

אני תמיד אוהב להיעזר בדוגמאות. אז בואו ניעזר בדוגמה. נניח זוג צעיר שגדל בפתח תקווה, הם התחתנו, הביאו לעולם שני ילדים, עכשיו הזמן שלהם רכוש דירה בישראל. היות והם גדלו בפתח תקווה הם גם רוצים להמשיך לגור בפתח תקווה. למה לא?

העניין הוא שהם זוג צעיר בתחילת הדרך והם מרוויחים יחד בערך 17 אלף שקלים ביחד בחודש והם הצליחו לחסוך ביחד 300 אלף שקלים שזה בכלל לא רע, העניין הוא שהדירה שהם צריכים בפתח תקווה עולה היום בערך 2.5 מיליון ומצריכה לפחות 700 אלף שקלים הון עצמי וגם אחרי זה, זה עדיין יהיה משכנתא ענקית של 6-7 אלף בחודש למשך 30 שנה. גדול מדי בשבילם. ממש גדול.

אז זה בדיוק מה שקורה. זוגות צעירים שפשוט רוצים לרכוש דירה במקום שבו הם גדלו, אבל המחירים כבר גבוהים מדי בשבילם. אם אתה מסתכל על זה מהצד, אתה רוצה להגיד לזוג הזה: "לכו לקנות דירה באשקלון". אבל הם מפתח תקווה, מה כבר תגיד להם?

אם אתם מחפשים כלל אצבע, אז הרעיון הוא מאוד פשוט: התשלום החודשי יכול להיות עד שליש מההכנסה הפנויה שלכם. כלומר, זוג שמרוויח ביחד 17 אלף שקלים יכול לשלם בחודש משכנתא חודשית מירבית של 5500 שקלים. זה לא באמת ישים למקרה שלנו ובכל מקרה צריך יותר הון עצמי ולא יאפשר משכנתא במקרה הזה, אבל זה כלל האצבע.

10% זה עניין של גיל מבוגר מדי:

העולם שייך לצעירים, את זה אנחנו יודעים כבר, אבל עדיין, כאשר מתחילים לעבור את גיל 60, הבנקים מתחילים להקשות בקבלת משכנתא. המחשבה שלהם היא כזו: הרי בן אדם יכול לשלם משכנתא לפי הנחיות בנק ישראל זה עד גיל 75 ולפעמים עד גיל 80.

כאשר אנחנו מסתכלים על זה, אז אדם בן 65 יכול לקחת משכנתא למקסימום 15 שנה וזה עוד אם בכלל יאשרו. ובן אדם בן 68 לפעמים כבר לא יקבל משכנתא בכלל. כי מחשבים משכנתא מגיל 68 עד גיל 75 זה פשוט מעט מדי זמן לפריסה של המשכנתא.

ההיגיון מאחורי הקלעים הוא כזה: סביב 65 אנשים מתחילים לצאת לפנסיה, בנקודה הזו ההכנסה שלהם היא בדרך כלל צונחת משמעותית. אז אם בנקודה הזו, האדם פתאום מתחיל להרוויח הרבה פחות, למה שאנחנו דווקא בנקודה הזו- ניתן לו הלוואה ענקית שתכביד על ההתנהלות הפיננסית שלו?

אז מה עושים כאשר הבנק לא מאשר משכנתא?

כמו שהתחלתי את הכתבה הזו, הדבר הראשון הוא לעצור. למה? הרי כל מערכת הבנקאות עובדת פחות או יותר לפי אותם כללים, זה לא באמת זהה, אבל העקרונות הראשוניים הם די דומים. היות והאדם הממוצע לא באמת יודע את ההבדלים בין כל הבנקים- הדבר הראשון שעושים זה לא מגישים בקשות בעוד בנקים.

הרי אנחנו לא יודעים את ההבדלים בין בנק לבנק, לכן אין טעם להמשיך ולהגיש בקשות לבנקים נוספים, כי סביר להניח שהתוצאה תהיה אותה תוצאה. הרי אם הבנק הראשון סירב למשכנתא, למה שבנק אחר יאשר משכנתא? לכאורה אין שום סיבה לקבל תוצאה אחרת.

להבין מה הבעיה?

הרי בתחילת הכתבה, חילקתי את הסיבות לסירוב משכנתא לשלושה חלקים עיקריים. אז הנה הפעולה הבאה שעושים בכל אחד מהתשריטים.

אם הבעיה היא בי די איי שלילי:

אם אתם זוכרים, דיברתי ארוכות מאוד על דוח נתוני אשראי, אז במקרה שבו דחו את בקשת המשכנתא שלכם בגלל בי די איי שלילי – הפעולה הראשונה היא להזמין דוח נתוני אשראי- דבר שניתן לעשות בקלות בטלפון כוכבית 6194 ולקבל לתיבת המייל שלכם את הדוח.

אם הבעיה היא הכנסות:

לצערי אני כותב כאן משהו שאני לא אוהב לכתוב. במקרה שהבעיה היא שאין הכנסות מספיקות, הפיתרון המיידי הוא להביא ערבים. הכוונה היא להביא הורים או אחים שיהיו חלק מהמשכנתא וככה ההכנסה שלהם תתווסף להכנסה שלכם לצורך החישוב של ההכנסה, זה פשוט לכאורה יגדיל את ההכנסה הרשמית שלכם לצורך חישוב החזר חודשי אפשרי.

אם הבעיה היא גיל:

לצערי אין כאן פתרונות שהם קסם. במקרים של גיל מבוגר יש למעשה שתי אופציות קיימות. אופציה ראשונה היא להביא את אחד הילדים שיהיה ערב למשכנתא וכך ניתן יהיה להיעזר בגילו הצעיר יותר כדי לפרוס את המשכנתא ליותר שנים.

כלומר, נניח אם אתם בני 70 ויש ילד שניתן להיעזר בו בתור ערב שהוא בן 45, אז ברגע שמצרפים אותו למשכנתא, ניתן לפרוס את המשכנתא ל30 שנה, במקום רק 15 שנה אם הולכים לפי הגיל שלכם.

אופציה שניה היא משכנתא הפוכה– הכוונה היא למשכנתא שמיועדת לבני 60 פלוס, כאשר הרעיון הוא שהבנקים מסתמכים רק על הנכס והשווי שלו בלבד, כאשר ניתן לקחת משכנתא במימון נמוך יחסית, אבל בלי הצורך לבדוק הכנסות או לעשות ביטוח או בכלל לשלם תשלום חודשי.

מרטין בוקסדורף הוא יועץ למסורבי משכנתא ופושטי רגל לשעבר

אולי זה יכל לעניין אותך:

נמצאים בבעיה ? דברו איתי ויחד נצא להצלחה !