מי אלו החברות שנותנות משכנתא חוץ בנקאית והקטגוריות שלהן?

נעים מאוד שמי מרטין בוקסדורף "הבולדוג" עם 15 שנות ניסיון במשכנתאות חוץ בנקאיות לטיפול במקרים מורכבים. בואו נדבר על חברות שנותנות משכנתא חוץ בנקאית. 

כדי להבין מי אלו החברות שנותנות משכנתאות חוץ בנקאיות, חייבים קודם כל להבין את החלוקה בתוך החברות החוץ בנקאיות. הרי לא כל החברות האלו הן מקשה אחת ויש חלוקה בתוך החברות. אז הנה ההסבר.

כוכבית: משכנתא חוץ בנקאית היא לא תחרות לבנקים:

יוצא לי מדי פעם לקבל טלפונים של אנשים שמתחילים את השיחה בכך שהם שואלים מה הריבית במשכנתאות חוץ

מסורבי משכנתא- מרטין בוקסדורף
 

בנקאיות. כאשר אני שואל את הבן אדם למה הוא מתעניין בזה, הוא מסביר לי שכבר אישרו לו משכנתא בבנק, אבל הוא רק רוצה לבדוק האם ניתן לקבל משכנתא בחוץ בנקאי בריביות יותר זולות.

אז התשובה היא שלא. חשוב להבין, הבנקים מגייסים את הכסף שלהם מבנק ישראל וכמעט שלא ניתן להתמודד מול הבנקים בריביות. הם מקבלים את הכסף מבנק ישראל בריבית אפסית, כאשר שאר הגופים בעולם המשכנתאות, צריכים לגייס את זה הרבה יותר יקר.

אז אם קיבלתם אישור עקרוני למשכנתא מהבנק, אין שום סיבה לבדוק בחוץ בנקאי, לא תקבלו ריבית זולה יותר. לחברות חוץ בנקאיות יש יתרונות אחרים, אבל אנחנו ננסה לדבר עליהם בשורות הבאות של המאמר. אז תמשיכו לקרוא הלאה.

השוק החוץ בנקאי למעשה מתחלק לשתי קבוצות:

חשוב להבין את החלוקה לקבוצות ואני אפרט יותר בהמשך, אבל הרעיון בגדול הוא כזה. קבוצת משכנתא חוץ בנקאית לייט היא קבוצה של חברות אשר למעשה מדמות ודומות למשכנתאות הבנקאיות, כאשר הקבוצה השניה היא חברות שכלל לא דומות למשכנתא בבנק ומתנהלות אחרת לחלוטין.

קבוצה 1- משכנתא חוץ בנקאית לייט-

בקבוצה הראשונה אנחנו מדברים למעשה על חברות שהן חברות ענק ועובדות בהיקפים של מיליארדים רבים, כאשר בקבוצה הזו יש שני דגשים עיקריים שאתם צריכים לדעת:

אחד: הריביות הן יותר גבוהות מהבנקים, אבל לא הרבה. למשל במשכנתאות לכל מטרה, החברות האלו ממש בריביות שדומות לבנקים, אבל לא מתחרות בבנקים באמת.

שתיים: החברות האלו נותנות משכנתאות לטווח ארוך, עד 30 שנה בדומה לבנקים, בניגוד לקבוצה האחרת. כל תהליך קבלת המשכנתא הוא ממש דומה להתנהלות מול הבנק, אותו דבר לחלוטין. במילים פשוטות, אם אתה לוקח משכנתא בחברות האלו, זה כמעט כמו בבנק ולכן אני קורא לזה משכנתא חוץ בנקאית לייט.

למה החברות האלו משמשות:

אם אמרנו שהחברות האלו הן למעשה מאוד דומות לבנקים, למה בעצם צריך אותן? מה בעצם היתרון של החברות האלו אל מול הבנקים?

החברות האלו למעשה מנצלות את זה שהן לא כפופות לרגולציה ולחוקים של בנק ישראל וכך מתאפשר להן להציע משכנתאות רבות, שהבנק פשוט לא יכול להציע בכלל, בגלל מגבלות החוק הישראלי על הבנקים. אז הנה היתרונות של החברות מהקבוצה הזו:

שיעבוד נכס קיים לטובת נכס אחר ( דבר שאסור בבנקים). כלומר, לשעבד את הדירה הנוכחית שלי כדי לנצל את הכסף ולקנות דירה שניה או שלישית.

משכנתא בגובה 70 אחוז מימון על בית שני, שלישי וגם עשירי (אסור בבנקים). בבנקים מותר לקחת על בית שני ומעלה, משכנתא רק בגובה 50 אחוז, מגבלה שלא קיימת בחוץ בנקאי.

משכנתא לכל מטרה וסגירת חובות עד 70 אחוז מימון, דבר שלא קיים בבנקים. בבנקים מותר לשעבד דירה לטובת כסף לסגירת הלוואות רק עד 50 אחוז משווי הבית, דבר שלא מוגבל בחוץ בנקאי.

היכולת להתפשר על בעיות בי די איי ברמה בינונית, דבר שלא יעבור בבנקים. היות והריביות בחוץ בנקאי הן גבוהות יותר, זה מאפשר להן לקחת מעט יותר סיכונים ולקחת אנשים עם בי די איי מעט בעייתי, דבר שלא קורה בבנקים.

היכולת להתפשר על הכנסות רשמיות, דבר שהבנקים לא יכולים לוותר עליו. למשל אדם שרואים שיש לו הכנסות יפות בחשבון הבנק, אבל אין לו דוחות רשמיים של העסק.

פחות מבקשים אסמכתאות לשימוש בכסף. בבנקים כאשר מבקשים משכנתא לסגירת חובות למשל, הבנקים ישר רוצים לדעת מה הולכים לעשות עם הכסף. ממש להביא אסמכתאות, בחוץ בנקאי זה פחות קיים. אני אישית מנצל את זה פעמים רבות לצורך משכנתא לפושטי רגל שרוצים לקנות דירה. אבל הרעיון הכללי בקבוצה הזו, שהם יכולים להיכנס לתוך כל מיני מקומות, שהמערכת הבנקאית לא יכולה להיכנס אליהם.

חברות מהקבוצה הזו: כלל ביטוח, מנורה משכנתאות, הראל ביטוח, טריא, b2b, מימון ישיר, קרדיטו.

קבוצה 2- משכנתא חוץ בנקאית הארד קור:

כאן כבר מדובר על חברות מסוג אחר לגמרי. כאן מדובר על חברות שמטפלות במקרים אחרים לגמרי של מקרים. כאשר הדגשים העיקריים להבנה הם:

אחד: ההלוואות הן הלוואות גישור- כלומר משלמים בתקופת ההלוואה רק את הריבית של ההלוואה ואת הקרן של ההלוואה מחזירים בסיום ההלוואה, כאשר לוקחים את המשכנתא בבנק.

שתיים: הריביות הן מאוד גבוהות, לפחות סביב 10 אחוז ריבית לשנה ומעלה ומכך. לפעמים גם מתווספת עמלת טיפול משפטי או פתיחת תיק.

לאיזה מקרים המשכנתאות האלו מתאימות:

כסף שמיועד לסגירת פשיטת רגל פעילה– הכסף הולך לקופת פשיטת הרגל ישירות ולא לאדם עצמו. הכסף מועבר על ידי החברה ישירות לקופה.

אנשים שנמצאים בהגבלה פעילה– צריכים לסגור חובות או צריכים להשלים קניית דירה שכבר נעשתה ויש הגבלה פעילה.

תיקים פתוחים בהוצאה לפועל– הבנקים לא יכולים בשום צורה להיכנס למשכנתא כאשר יש תיקי הוצאה לפועל או עיקולים. כאן זה מקרה קלאסי למשכנתא חוץ בנקאית.

המון צ'קים חוזרים או הוראות קבע חוזרות– כלומר, התנהלות לא טובה שאף גוף מהקבוצה הראשונה לא מוכן לקבל.

חוסר הכנסות זמני שכרגע לא ניתן לפתור– אנשים שנמצאים בתקופות קשות ולא מסוגלים כרגע להראות שום הכנסות. מקרה מעולה למשכנתא חוץ בנקאית מהקבוצה הזו.

אני מניח שכבר הבנתם את הרעיון, כאשר נמצאים בתקופה שבה אף בנק או אף גוף מהקבוצה הראשונה לא מוכן לקבל אתכם, לוקחים משכנתא בצורת הלוואת בלון זמנית כדי לתקן את הדברים ואז ניתן בהמשך לקחת משכנתא מהבנקים או מחברות אשר נמצאות בקבוצה הראשונה. זה למעשה פתרון זמני לבעיה- ולאחר מכן עוברים הלאה. כאשר אין ברירות אחרות- זה באמת פתרון מעולה.

חברות בקבוצה הזו: טופ מימון, קרן mif, קרגו פיננסים, קואליטי, אובליגו, קבוצת doi, מיטב דש,

מי אני בכלל?

משכנתאות חוץ בנקאיות זה לא דבר שעושים לבד, מדובר בהרבה מאוד כסף והמון אחריות, אני אישית כלל לא מציע לעשות את הדברים האלו לבד. למקרה שאתם רוצים מומחה שילווה אתכם לאורך הדרך הזו ויוביל אתכם לחוף מבטחים- אני האיש שלכם.

שמי מרטין בוקסדורף, אני מטפל כבר 15 שנה במשכנתאות למסורבים ואת כל המשכנתאות החוץ בנקאיות והמורכבות- עבדתי בשלושה בנקים למשכנתאות ואני עם ניסיון מאוד עשיר ומאות הצלחות בתחום הבנקאי והחוץ בנקאי. ניתן לקרוא עלי עוד כאן או בכתבה בדה מרקר.

מרטין בוקסדורף- 0508116397 או maratbok@gmail.com

אולי זה יכל לעניין אותך:

נמצאים בבעיה ? דברו איתי ויחד נצא להצלחה !