היום אנחנו עם רביב נחשון ממשכנתא מאושרת, אנחנו נשאל אותו על כל הדברים הקשורים למשכנתאות חוץ בנקאיות לסגירת חובות, כאשר הכוונה היא לכל צורה של חובות.
רביב ממשכנתא מאושרת, הוא ככל הנראה אחד האנשים הכי סבלניים שיצא לי לפגוש בעולם המשכנתאות. הוא יכול להקדיש שעות ארוכות של שיחות והסברים עם כל אחד מהאנשים שהוא מטפל במשכנתא שלהם. הוא מקצוען מהמעלה הראשונה ואני חייב להצהיר שהוא תמיד חושב רק על טובת האדם ומוכן לעשות הכול כדי שהאדם הזה יקבל את המוצר הטוב ביותר בשבילו.
אז אני אשאל אותו היום את כל השאלות שאני רציתי לשאול אותו, כאשר הכוונה שלי היא לנסות להבין דרך התשובות את התחום הזה טוב יותר.
רביב, למה אנחנו בעצם מדברים על משכנתאות חוץ בנקאיות? ולא בנק?
תראה, אפשר לדבר על משכנתאות בבנקים גם כן, אין שום בעיה עם זה, אבל בדרך כלל מה שמאתגר אותי הכי הרבה, זה אנשים שנמצאים בצרות משמעותיות ויש אתגר הרבה יותר גדול להוציא אותם מתוך הבעיות האלו.
כמובן שאם יש אנשים שהבעיות שלהם עדיין לא הגיעו לשלב הקריטי, אנחנו בהחלט עושים להם משכנתאות בבנקים. אבל רוב המקרים אלו אנשים שכבר סורבו בבנק והם לחלוטין נמצאים בקטגוריית משכנתא למסורבים ולצערי כבר לא ניתן להעביר בבנקים.
אז איך עובדת בעצם משכנתא חוץ בנקאית?
חשוב לי לציין שאני מדבר כאן על משכנתאות חוץ בנקאיות שמיועדות לסגירת חובות. כלומר, מדובר על אנשים שכבר יש להם נכס קיים והם רוצים לשעבד את הנכס הזה ולקחת משכנתא שמטרתה היא רק אחת- סגירת כל החובות שיש לאותם אנשים.
במובן הזה, הלוואות כנגד נכס שמיועדות לסגירת חובות עובדות בערך כמו בבנקים. רושמים שיעבוד לטובת הגוף שנותן את הכסף, עושים שמאות, רושמים בטאבו את המשכנתא ומקבלים את הכסף. יש לזה כמה מקרים מיוחדים שזה תיקים פתוחים בהוצאה לפועל אשר יושבים על הנכס ופשיטות רגל, שאני מניח שנדבר עליהם בהמשך.
אז איך זה קורה כאשר יש באמת תיקים בהוצאה לפועל?
כאן זה מתחיל להיות שונה. בעיקר כאשר יש תיקי הוצאה לפועל אשר הטילו עיקול על הנכס. ברגע שיש עיקולים על הנכס, לא ניתן למעשה לרשום שיעבוד על הנכס. לכן המטרה הראשונה היא לסגור את התיקים והעיקולים.
במצבים האלו אנחנו מבקשים מכתב כוונות מאלו שפתחו את התיקים, כאשר המטרה היא להעביר אליהם את הכסף ישירות, כאשר הם מצידם מתחייבים בעצם לסגור את התיק ולהוריד את העיקול עם קבלת הכסף שסוגר את החוב.
כלומר, השלב הראשון הוא סגירת כל העיקולים שיושבים על הנכס וכך מתאפשר לרשום שיעבוד על הנכס ואז ניתן יהיה להעביר את שאר הכסף לבן אדם שלוקח את המשכנתא. לפעמים אנשים מתנגדים לזה, כי הם רוצים לנהל משא ומתן מול בעלי החוב כדי להקטין אותו, אבל לצערי זה עובד הפוך- קודם כל עושים את המשא ומתן ואז מעבירים את הכסף ישירות לבעלי החוב.
איך זה עובד במצבים של פשיטת רגל?
זה עובד יחסית דומה לאיך שמנהלים משכנתא חוץ בנקאית עם תיקי בהוצאה לפועל, עם שינויים קטנים. במקרים של פשיטת רגל אנחנו למעשה צריכים לקבל מכתב כוונות מהמנהל המיוחד, כאשר הוא למעשה מתחייב על ידי מכתב הכוונות שהוא יקבל את מלוא הסכום שהוא צריך כדי לתת הפטר חלוט לאותו האדם ובתמורה הוא מבטיח ומתחייב לפעול להסרת כל השיעבודים הנדרשים כדי שהגוף שייתן את ההלוואה- יוכל לרשום שיעבוד מלא לטובתו.
אם כבר אנחנו מדברים על משכנתאות שהמטרה שלהן היא לסגור פשיטת רגל, אני חייב להדגיש: חייבים עורך דין בתהליך הזה. אתם יכולים להיעזר בעורך הדין שלכם או שאנחנו נעזור לכם למצוא עורך דין מעולה, אבל חייבים עורך דין.
דבר שני שאני רוצה להדגיש הוא שכסף חייב ללכת קודם כל לטובת הנאמן כדי שזה מבחינתו יפעל לסגור את פשיטת הרגל. רק אחרי זה, כאשר פשיטת הרגל כבר נמחקה מהטאבו- רק אז ניתן יהיה להעביר את שאר הכסף אם יש לטובת האנשים לחשבון שלהם.
דבר שלישי שאני רוצה להגיש הוא שאנחנו מדברים כאן על תהליכים ארוכים יחסית, כאלו שלוקחים מספר חודשים. מעורבים כאן עורכי דין, הנאמן, בתי משפט- אלו תהליכי עבודה ארוכים וצריכים להיות מוכנים לזה, זה לא משהו שקורה מהר לצערי. הלוואי וזה היה מהיר.
איזה מסמכים צריך כדי להגיש משכנתא חוץ בנקאית לפושטי רגל?
צילומי תעודת זהות עם ספח
עובר ושב שלושה חודשים
שלושה תלושים אחרונים
אישור זכויות/ נסח טאבו של הבית
סיכום המצב המשפטי נכון להיום- כלומר, מסמך שכתוב בו כמה כסף צריך לשלם כדי לקבל הפטר
יתרה של משכנתא אם קיימת כזו
דוח נתוני אשראי של בנק ישראל, שניתן להזמין בקישור הזה כאן
רביב, מי אלו החברות שנותנות משכנתאות חוץ בנקאיות?
מרבית החברות האלו זה פשוט יזמים שהחליטו להקים גוף שמצד אחד מגייס כסף ממשקיעים, מצד שני הוא נותן הלוואות מתוך הכסף הזה. אין כאן עניין של שוק אפור או שחור או צהוב, אלו גופים שהוקמו למטרת מתן הלוואות לאנשים שצריכים וזהו זה בגדול.
אם מעניין אותך לדעת מי אלו החברות כדי שאם יקרא את זה מישהו שיצטרך, אז הנה כמה חברות שאני אוהב לעבוד איתן. קרן mif של משה ואירית פרנקו שניתן ללחוץ על הקישור הזה ולהגיע אליהם, חברת אובליגו עם שולי האלופה שעושים עבודה מעולה במשכנתאות חוץ בנקאיות, אייל המעולה שמנהל את חברת קרגו פיננסים, ואדים ומאור מטופ מימון שעושים עבודה מדהימה ועוד מספר חברות מעולות שאנחנו עובדים איתן קבוע ומאוד אוהבים לעבוד מולן.
מה שחשוב להבין זה דבר מאוד פשוט, החברות האלו הן פשוט כמו שזה "חברות" פיננסיות שרוצות להרוויח כסף וזה הכול. כל עוד משלמים בזמן את התשלומים- לא תהיה שום בעיה בכלל והמשכנתא תסתיים ותגיע לסוף ותוחזר לבנק או כל מקום אחר.
מה הריביות בחוץ בנקאי?
הריביות במשכנתאות לסגירת פשיטת רגל הן גבוהות, כאשר הן לפחות 10 אחוז שנתי ומעלה. חייבים להבין שרמת הסיכון כאן מאוד גבוהה, זה אנשים שממש עכשיו נמצאים בהליך פשיטת רגל, כלומר ברגע הכי נורא בחיים הפיננסיים שלהם- הגוף שנותן את המשכנתא, לוקח על עצמו סיכון עצום שזה ייכשל והוא לא יקבל את כספו, לכן הריביות הן מאוד גבוהות.
זה הלוואות בלון, נכון?
כן במצב של אנשים שנמצאים בהליך פשיטת רגל, יש רק הלוואות בלון. הכוונה היא מאוד פשוטה, קח עכשיו את הכסף שאתה צריך, תשלם בינתיים רק תשלום חודשי שאתה יכול לשלם, לא באמת משנה כמה. אחרי שלוש שנים, תיקח משכנתא חדשה בבנק ותחזיר את כל הכסף כולו. ככה זה עובד, פשוט חייבים להבין שמדובר במשכנתאות עם ריביות מאוד גבוהות, כך שלמעשה אין טעם לקחת את הכסף לטווח ארוך.
תודה רבה רביב, מאוד נהניתי איתך.
