­­­­­­משכנתא חוץ בנקאית ( הלוואות בשיעבוד נכסים) – שאלות ותשובות קריטיות:

חושבים לקחת משכנתא חוץ בנקאית לסגירת חובות או קניית בית? הנה עיקרי הדברים שצריך לדעת על משכנתאות חוץ בנקאיות. שאלות ותשובות קלות להבנה.

איזה לקוחות מתאימים לחוץ בנקאי? – הדגש הגדול הוא שצריכים להקפיד על מימון שהוא פחות מ60 אחוז. הסיבה היא שהריביות הגבוהות גורמות לסכום לגדול ולכן אחוז המימון עולה. אם לוקחים חוץ בנקאי מעל 60 אחוז- מסתכנים בזה שהסכום יגיע להיות גבוה מדי ולא ניתן יהיה להעבירו לבנקים.

בגדול, כל אדם שלא מצליח לקבל משכנתא בבנק, יכול למצוא את מבוקשו בעולם החוץ בנקאי. השאלה היחידה היא – מה תהיה העלות של ההבדל בין הבנק לבין החוץ בנקאי.

האם יש תשלום חודשי– חשוב מאוד להבין שההלוואות כמעט תמיד ניתנות במסגרת הלוואות גישור. כלומר משלמים רק את הריבית של ההלוואה ולא את הקרן. דוגמה: נניח לקחתי 500 אלף שקל הלוואה – אז אני יודע שתשלום הריבית הוא 50 אלף שקלים לשנה. 

כמה אחוז מימון אפשר לקבל?- במרבית החברות החוץ בנקאיות המימון הוא עד 60 אחוז משווי הנכס, כאשר ישנן חברות שמציעות עד 65 ויש חברות שמציעות עד 70 אחוז משווי הנכס. הדבר שצריך לשים לב אליו הוא איך מעבירים אחרי זה את המשכנתא לבנק. זאת בעצם השאלה החשובה מכולן.

הלוואת גישור או הלוואה ארןכה? השאלה באיזה סוג של משכנתא אנחנו מדברים. אם אנחנו מדברים על משכנתא לכיסוי חובות או קניית דירה. במשכנתאות לסגירת חובות, כמעט תמיד מדובר בהלוואות לשנתיים עד שלוש, כאשר זה הלוואת בלון. לעומת זאת במשכנתאות לרכישת דירה, במקרים מסוימים יש גם אופציה למשכנתא ארוכה.

כמובן שהכול תלוי במקרה הספציפי, מה טיב הלקוחות המבקשים, האם הם מסורבים או לא? כל דבר כזה יכול להשפיע על החלטות האשראי. כמה שהלקוח פחות טוב מכל הבחינות, כך יורד הסיכוי לקבל משכנתא לטווח ארוך ועולה הסיכוי שיציעו לך רק הלוואות בלון.

האם צריך הכנסות מסודרות? תלוי באיזה חברה חוץ בנקאית. בדרך כלל כאשר מבקשים הלוואות בלון, יש פחות התחשבות בהכנסות מסודרות, אבל אם מבקשים משכנתא חוץ בנקאית ארוכת טווח- ידרשו הכנסות מסודרות.

חשוב להבין שגם אם אני כותב הכנסות מסודרות, אני לא מתכוון לאותה רמת בדיקה כמו של הבנקים. גם הכנסה בשחור יכולה להיחשב לצורך הדוגמה, אם רואים בעובר ושב שיש כספים נכנסים. הבדיקה היא לא ממש מעמיקה, אלא יותר להראות שיש דבר כזה באמת הכנסות כאלו.

עד איזה גיל נותנים משכנתא חוץ בנקאית? כמו בבנקים, בגדול ניתן עד גיל 80, אבל כמובן שכל דבר תלוי בסוג ההלוואה. אם אתם רוצים הלוואת בלון חוץ בנקאית בגיל 70- סביר להניח שיסרבו לכם, אלא אם יש מקור החזר ברור, הכוונה היא: איך אתם הולכים להחזיר את ההלוואה.

האם תמיד צריך הסכמה של הבנק הראשון אם כבר יש משכנתא ראשונה – בגדול אם יש כבר משכנתא ראשונה על הנכס ואתם רוצים משכנתא נוספת בחוץ בנקאי, צריכים להביא הסכמה של הבנק הראשון לרשום משכנתא נוספת. המקרה היוצא דופן הוא לרשום הערת אזהרה שלא דורשת הסכמה של הבנק הראשון.

מה גובה הריבית בחוץ בנקאי? גובה הריבית בהלוואות חוץ בנקאיות נע בכמה רמות שונות. כאשר הריבית נקבעת על ידי רמת הסיכון שאותה מייצג הלקוח. לקוח טוב ותקין- יקבל ריבית של 4.5-5.5 אחוזי ריבית. לקוח פחות טוב יקבל 7.5-9 אחוזי ריבית. לקוח פחות טוב יקבל ריביות של 10-12 אחוז.

למה הריבית כל כך גבוהה? חייבים להבין איך המערכת החוץ בנקאית עובדת. בעוד שהבנקים יכולים לגייס כסף זול מבנק ישראל, החוץ בנקאי מגייסים כסף הרבה יותר יקר ממשקיעים, לכן הריבית הסופית היא גבוהה יותר. 

לכמה זמן נותנים חוץ בנקאי צריך להבדיל בין הלוואות ארוכות טווח שניתנות עד 30 שנה, לבין הלוואות בלון שניתנות בדרך כלל לשנתיים עד שלוש. 

האם ניתן לקחת חוץ בנקאי לקניית דירה? בהחלט ניתן לקחת חוץ בנקאי לקניית דירה, אבל צריך לראות שהריביות היחסית גבוהות לא מבטלות את הכדאיות. כלומר, אפשר לקחת רק זה מצריך בדיקת כדאיות.

האם ניתן במחיר למשתכן? לצערי הגדול לא. אין משכנתאות חוץ בנקאיות במחיר למשתכן.

מה קורה עם נכס מעבר לקו הירוק? אין שום בעיה, בהחלט ניתן לקחת משכנתא חוץ בנקאית מעבר לקו הירוק.

מה קורה עם נכס בקיבוצים מושבים? אין שום בעיה עם קיבוצים ומושבים, כמובן שהכול כפוף לבדיקות רלוונטיות.

מה קורה עם נכסים במושע? כמובן שאפשר, במידה וניתן לזהות את הנכס בצורה ברורה.

האם נותנים במגזר הערבי? בגדול לא כל כך, בערים גדולות יחסית נתונים, בכל הכפרים מסביב זה בעיה גדולה.

מה קורה עם אנשים המתבססים על הכנסה מקיצבאות נכות? אנשים שהם בודדים וחיים מקצבת נכות נטו, זה בעיה גדולה.

מה קורה עם תיקים פתוחים בהוצאה לפועל– אין בעיה כל עוד המשכנתא החוץ בנקאית מיועדת לסגירת התיקים. כלומר לא ניתן לקחת משכנתא חוץ בנקאית לקניית דירה בזמן שיש תיקים פתוחים בהוצלפ.

אולי זה יכל לעניין אותך:

נמצאים בבעיה ? דברו איתי ויחד