מה זה באמת משכנתא לא מהבנק? – מתי זה רצוי ? מרטין בוקסדורף

הרעיון מאחורי משכנתא חוץ בנקאית היא להוות תחליף לבנקים במקומות שבהם הבנקים לא רוצים לאשר משכנתא. השאלה איך זה עובד?

נעים מאוד, שמי מרטין בוקסדורף, הכינוי שלי הוא ״הבולדוג״. אני מטפל באנשים שמתקשים לקבל משכנתא בערך 15 שנה, הן בבנקים וגם חוץ בנקאי. אני אנסה להסביר כאן את סוגי המשכנתאות הקיימות בעולם החוץ בנקאי.

חשוב לי לציין מראש, לא בכל סיטואציה זה מתאים לקחת משכנתא, לפעמים זה פשוט לא נכון. בהרבה מקרים אני אומר לאנשים שזה לא נכון כרגע לקחת משכנתא ואנשים מאוד נפגעים, כי הם לא מקבלים את מה שהם רוצים. אני מבקש מכם, אל תגרמו לי לעשות משהו שהוא לא נכון לכם, תבינו אותי.  

איזה סוגי משכנתאות קיימות בכלל בעולם המשכנתאות ?

בעולם המשכנתאות בכלל, קיימות שתי צורות של משכנתאות בלבד. הראשונה היא משכנתא לרכישת דירה. השנייה היא משכנתא בשיעבוד בית קיים בבעלותך.

עכשיו שאנחנו מבינים את זה, בואו ננתח ביחד – איפה יכולה להיכנס משכנתא חוץ בנקאית ואיפה זה פשוט לא הגיוני.

נניח שאתם לא מצליחים לקבל משכנתא לרכישת דירה:

כאשר מדברים על משכנתאות לרכישת דירה, יש מספר חברות חוץ בנקאיות שיודעות לתת פתרון למשכנתא כזו.

למה אני מתכוון יודעות לתת פתרון?

הכוונה היא שהחברות יודעות להציע משכנתא ל30 שנה בריביות שהן יחסית סבירות, כאלו שיאפשרו לכם לקנות דירה, גם אם הבנק לא רצה לתת לכם את המשכנתא.

אבל, ויש כאן אבל גדול. כאשר אנחנו מדברים על חברות חוץ בנקאיות שמציעות משכנתא לרכישת דירה- הן לא רוצות אנשים עם בעיות בי די איי כבדות ולא רוצים אנשים שיש להם בעיות של יכולת תשלום למשכנתא.

כלומר, אדם שנמצא בהגבלה, צ’קים חוזרים, הוצאות לפועל ומצבים דומים- לא יקבל משכנתא חוץ בנקאית לרכישת דירה. אותו דבר בדיוק גם אנשים שהם מבוגרים מדי, אין להם הכנסות או נכסים שיש בעיה לשעבד אותם. כלומר "משכנתא למסורבים" קלאסית, כמו שאומרים- לא ניתנת בחברות האלו. הן רוצות לקוחות טובים.

החברות שמציעות משכנתא לרכישת דירה רוצות לקוחות שהם טובים. כאשר הסיבה שהם לא קיבלו משכנתא בבנק היא בגלל נסיבות בירוקרטיות.

למשל: עצמאי יחסית חדש עם הכנסות יפות אבל טריות , לא יקבל משכנתא בבנק כי הם רוצים לראות הכנסות של שנתיים לפחות. לקוח כזה יקבל משכנתא חוץ בנקאית. אדם שרוצה לשעבד נכס קיים ואין לו הסבר מספיק טוב לגבי יעד הכסף- יקבל משכנתא חוץ בנקאית וגם אדם עם בעיות bdi קלות- יקבל את המשכנתא.

ודוגמה הפוכה: אדם עם 5 צקים חוזרים או אדם ללא הכנסות שניתן להוכיח- יידחה מיידית לקבלת משכנתא חוץ בנקאית לצורך רכישת דירה.

בניסוח נוסף: החברות החוץ בנקאיות מחפשות לקוחות בסיכון נמוך שנפלו ברגולציה של הבנקים, הן לא רוצות לקוחות "בעייתיים".

הסוג שני- משכנתא בשיעבוד נכס קיים:

במשכנתאות האלו אני מדבר על אנשים שצריכים כסף, כאשר המטרה היא לסגור חובות, הוצאות לפועל, עיקולים וכל שאר הירקות. כלומר, משעבדים את הבית שרשום על שמכם ומקבלים הלוואה שהמטרה שלה לעשות עם הכסף ככל העולה על רוחכם.

הריביות:

חשוב להבין שמדובר כאן במשכנתאות שהן ברמת סיכון מאוד גבוהה, שום גוף פיננסי רגיל שאנחנו מכירים, כמו חברת ביטוח או בנק- לא יתנו משכנתא ברמת סיכון כזו. לכן הריביות הן הרבה יותר גבוהות ממה שאנחנו מכירים. הממוצע של הריביות הוא סביב 10-11 אחוז לשנה. כאשר יש הוצאות נוספות, כמו עמלת טיפול משפטי ודומיהם.

אם זה נראה לכם מאוד יקר, אז תרשו לי לספר לכם שריבית על חריגה ממסגרת האשראי היא בערך 18 אחוז והלוואות שלוקחים בחברות אשראי, יכולות להגיע ל13 אחוז ואף יותר בפריסות לתשלומים. 

מה הרעיון מאחורי משכנתא חוץ בנקאית לסגירת חובות?

הרעיון הוא מאוד פשוט, אתה כרגע נמצא במקום לא טוב מבחינה פיננסית? קח עכשיו את הכסף שאתה צריך כדי לפתור את הבעיות שיש, תסיים את כל הבעיות, תסגור את כל ההלוואות ואז כאשר הכול יסתיים- תיקח משכנתא חדשה מהבנק ותחזיר את כל הכסף הנדרש להלוואה החוץ בנקאית.

הלוואות בלון בעיקר:

היות והרעיון הוא לתת משכנתאות לתקופה קצרה, ההלוואות ניתנות בעיקר בצורת הלוואות בלון. כלומר, תיקח עכשיו 300 אלף, אם הריבית היא 10 אחוז לשנה- אחרי שנה החוב יעמוד על קצת יותר מאשר 330 אלף, פלוס העמלות. אחרי שנתיים זה בערך 370 פלוס העמלות וכן הלאה. מבחינת התשלום החודשי, ניתן לשלם את הריבית או לא לשלם שוב דבר בכלל. יש יחסית המון גמישות מבחינת התשלום החודש, כדי להקל על התקופה הקשה ממילא.

מה קורה בסיום הלוואת הבלון?

כאשר נגמר הזמן של הלוואת הבלון, יש למעשה שתי אפשרויות, הראשונה היא להעביר את המשכנתא לבנק ולבצע תהליך של מיחזור. כלומר לקחת משכנתא בבנק ולהחזיר את החוץ בנקאי או לחלופין אם זה המקרה- למכור את הבית.

תהליכים ארוכים:

חשוב להבין שמדובר על תהליכים יחסית ארוכים, במיוחד כאשר יש תיקי הוצאה לפועל או פשיטת רגל. חשוב שתהיו מוכנים שזה תהליך ולא משהו שלוקח יומיים. אם אתם לוקחים כסף לסגירת פשיטת רגל- אל תתרשמו מפרסומות שמבטיחות כסף תוך יומיים, זה לוקח חודשים.

מרטין בוקסדורף- 0508116397 או maratbok@gmail.com