משכנתא לבעל אולם אירועים, אחרי שהבנק שלו כבר סירב

יושב עם בעל עולם אירועים מפתח תקווה, כאשר חייבים להשיג משכנתא של 8 מיליון שקל ולמחזר את החובות הקיימים היום. הכוונה היא להרבה מאוד הלוואות קטנות שנצברו בשלושת חשבונות הבנק וכולל משכנתא של 5 מיליון של אחד הבנקים עם החזר חודשי של בערך 120 אלף שקל לחודש.

איך הגענו להחזר חודשי של 120 אלף חודשי על משכנתא של 5 מיליון?

לעצמאים לפעמים חסר את החשיבה לטווח ארוך. כאשר הם נמצאים בתקופה פיננסית טובה- הם חושבים שתמיד יהיה טוב וכלל לא חושבים שיהיו גם פעמים שיהיה רע.

אז בעל האולם שלנו עשה בדיוק ככה. הוא היה בתקופה פיננסית מוצלחת ולקח משכנתא עם החזר של 120 אלף בחודש.

אבל תקופות מתחלפות ונהייתה תקופה פחות טובה. באותה התקופה הוא ניסה בדיוק לקנות את הבניין שבו נמצא אולם האירועים ופנה לבנק שלו כדי לקחת סכום של 3 מיליון כדי להשלים את הרכישה ולעשות שיפוץ קטן.

הבנק שראה את התקופה הפחות טובה- סירב לתת לו את הכסף. פשוט לא. הוא לא ויתר בכלל, לקח הרבה הלוואות קטנות בכל מיני מקומות ואף שיעבד את הבית וסיים את האולם שהוא קנה. מצד אחד כל הכבוד.

מצד שני, הוא יצר לעצמו מצב שהו הוא מחזיר על כל מיני הלוואות ומשכנתאות – בערך 200 אלף שקלים בחודש. בעיני, זה נורא ואיום. ובכלל לא משנה כמה הוא מרוויח. זוועה.

אז למה אנחנו כאן?

הבעיה היא שהוא כבר לא ממש עומד בזה. פה חזר צק ופה  חזרה הוראת קבע וכאן יש פיגור בהלוואות. והמצב בכללי לא נראה טוב. סף קריסה. התפקיד שלי יהיה לפתור את הבעיה הזו ולקחת משכנתא ענקית שתאחד את כל הדבר הזה

אז מה המצב נכון להיום?

אז ככה: הבניין שבו נמצא אולם האירועים עולה בערך 14 מיליון שקלים ויש גם בית שעולה בערך 2.5 מיליון. מבחינת חובות יש לנו בערך 8 מיליון שקלים של התחייבויות מכל הסוגים ואנחנו צריכים עוד בערך 1.5 מיליון לסגירה של התחייבויות שנמצאות לא בבנקים.

הכוונה היא לספקים שונים, הלוואות של מימון חוץ בנקאי וכל שאר הירקות. בסך הכול זה מביא אותנו לבערך 9.5 מיליון שאנחנו צריכים שיסגרו את הכול.

בנקים שרופים כבר:

בעל האולם שלנו פנה לבנק שלו כמובן כדי לבקש מיחזור של המשכנתאות וההלוואות לסכום אחד כדי שיהיה לו קל יותר לשלם. הבנק סירב קטגורית. אין מצב.

ככה זה הבנקים לעולם לא יחלצו אותך מצרה. הם ירצו לבוא אחרי זה, כאשר הבעיה כבר נגמרה. כאן יש בי די איי לא טוב ולכן הבנק דוחה אותו.

הוא פונה שוב לבנק ואומר ״לפחות תשחררו לי את הבית מהשיעבוד הכללי כדי שאקח משכהתא במקום אחר ״. כי הבנק הטיל שיעבוד על כל הנכסים השייכים לו. הבנק כמובן דחה את הבקשה שלו לשחרר את הבית.

הוא לא התייאש ולאחר הסירוב בבנק שלו, פנה לעוד בנק אחד, עבר בערך את אותו התהליך ונדחה שנית. הסכומים גבוהים מדי, הבי די איי לא טוב- לנה שכן ירצו להיכנס לדבר כזה? הם לא.

אז כאן אני נכנס לתמונה:

לאחר שאנחנו יושבים חצי שעה, אני מתחיל לעבוד. קודם כל בדיקה של דוח נתוני האשראי. אבל אתה זה אני כבר יודע. הנתונים מובנים לי. עכשיו מתחילים להבין את ההכנסות.  שזה אולי הכי חשוב כאן.

ההכנסות במקרה הזה בנויות כך: האולם מתפקד בתור חברה בעמ, כאשר בעל האולם הוא עוסק מורשה ומושך הכנסות מהחברה בעמ. אני מבקש מאחראית החשבונות את הדוחות השנתיים של החברה בעמ ואת הדוחות של העוסק מורשה.

מה המצב?

אני מעט מקצר כאן כדי לא להיכנס לפרטים טכניים ולא מעניינים, אבל בערך זה המצב. כאשר מנתחים את ההכנסות ומנטרלים את זה שההכנסות של העוסק המורשה נגזרות לחלוטין מתוך ההכנסה הקיימת כבר של החברה בעמ, נשאר בערך 180 אלף הכנסות לחודש.

במבט ראשון זה נראה הרבה יותר מאשר הסכומים האלו אבל ההכנסות יש בהן הרבה כפילויות, אבל עדיין זה נראה מספיק טוב כדי לעבוד ולהתקדם קדימה. שוב, אני מקצר לכם מאוד כדי להיכנס לדברים יבשים.

אז מה אני עושה?

יש לי כאן דילמה אמיתית. מצד אחד אני רוצה לתקוף את הבנקים שנשארו לנו מעבר לשניים השרופים אבל יש לי כאן אופציה הרבה יותר טובה. בהתחשב בכל הנתונים שניתחתי, אני יכול לקבל כאן משכנתא מגוף מימון חוץ בנקאי בריבית שככל הנראה תהיה טובה יותר מאשר הבנקים.

אז אם כאן אתם שואלים את עצמכם: "מה הבעיה?" לך על החוץ בנקאי. אז הדילמה היא כזו: לפעמים אנשים נרתעים ממשכנתאות חוץ בנקאיות, אפילו שהתנאים טובים יותר מאשר הבנקים. כלומר, יכול להיווצר מצב שאני אשיג עבור הלקוח שלי משכנתא טובה בחוץ בנקאי ומשכנתא פחות טובה בבנק והוא יעדיף בנקאי.

אז אני הולך על שניהם:

בתור מהלך ראשון שלי אני מכין תיק משכנתא, אשר כולל את כל השתלשלות האירועים, איך נוצרו הבעיות, איך נוצרו תשלומי עתק במשכנתאות ומה יכול להיות ההחזר החודשי אם אנחנו מאחדים את כל ההלוואות.

מה הטיעון שלי?

לאחר שכל התיק מוכן ואני מוכן עם הטיעונים שלי, אני פונה בשביל ההתחלה לגופים חוץ בנקאים ובהמשך מקבל אישור למשכנתא של כל הסכום הנדרש בריבית שהיא טוב יותר מהבנקים. אבל זה רחוק מסיום המהלך.

מכאן אני ממשיך לבנקים. אני פונה למנהלים בכירים, מציג את הטיעונים שלי, נותן את ההסברים ומראה את כל המספרים שרלוונטיים לעיסקה והכנתי אותם מראש. אני עובר על אותו הסיפור בדיוק עם שלושה מנהלים בשלושה בנקים ומציג את אותו הנאום בדיוק בשלושה בנקים. אחרי שבועיים של שאלות קבועות וחדשות – שני בנקים מאשרים את המשכנתא ואנחנו יכולים להתקדם עם שניהם לכיוון ביצוע העסקה הנידונה.

שיהיה לכולם בהצלחה.

אולי זה יכל לעניין אותך:

נמצאים בבעיה ? דברו איתי ויחד