משכנתא לבעל משרד רואי חשבון, כשהבנקים כבר סירבו

יושב עם בעל משרד רואי חשבון מתל אביב, משרד עם אולי 40 עובדים, מאות לקוחות  מכל הסוגים והמינים. אנחנו נמצאים בסיטוציה שלא משאירה לנו הרבה זמן. יש לנו בערך חודש וחצי לגייס משכנתא של 4.5 מיליון, אשר יוכלו לשחרר הרבה מאוד לחץ ולתת לבעל המשרד התחלה חדשה אחרי תקופה מאוד רעה.

אז מה המצב בעצם?

מצד אחד יש משרד רואי חשבון מצליח, לקוחות משלמים והכנסה רציפה וקבועה. מצד שני, יש בעיות. בואו נדבר על הבעיות.

להרבה מאוד בעלי עסקים מצליחים יש את הרצון לגדול ולהצליח עוד ועוד. בעל המשרד החליט שהוא לא רוצה יותר להיות בעל משרד בינוני והחליט שהוא רוצה להגדיל פעילות של המשרד ולגדול. הוא מביא עוד עובדים, מגייס איש שיווק, מגייס מזכירות, קונה שטח למשרדים הרבה יותר גדולים.

בהתחלה זה נראה כאילו זה מצליח, אבל זה לא. ההוצאות מתחילות לגדול, הוא לוקח עוד ועוד הלוואות, משעבד את הבית שלו והדברים מתחילים לא להיראות טוב. כאן נכנסת הקורונה, הלקוחות מצמצמים פעילות והוא מתחיל להסתבך.

הוא לוקח עוד הלוואות ועוד הלוואות, זה לא עוזר. מכאן המסלול הוא מוכר- חוזרים צ'קים, חוזרות הוראות קבע חוזרות והבי די איי נהרס. הוא פונה לבנק שלו בבקשה לאחד את המשכנתא עם ההלוואות, אבל הבנק רואה את הבי די איי השלילי ושולח אותו החוצה מהסניף. כמובן שהוא לא מתייאש ופונה לבנק השני שהוא עובד איתו, גם שם זה לא הולך.

אז מה בעצם צריכים?

מה שאנחנו צריכים זה למעשה למחזר שתי משכנתאות, כאשר אחת נלקחה לצורך קניית המשרדים החדשים בגובה 2 מיליון בערך ועוד 2.5 מיליון שקלים אשר מהווים את המשכנתא על הבית שלו ועוד הצטברות של הרבה מאוד הלוואות קטנות מכל הסוגים והמינים.

הרעיון הוא שמשכנתא חדשה של 4.5 מיליון תביא אותנו למצב שבו קיבלנו כסף לסגירת כל ההלוואות, מיחזרנו את המשכנתאות ויצאנו יחסית בזול מהסיטואציה הארוכה והמייגעת שבה בעל משרד הרואי חשבון שלנו היה תקוע ומסובך פיננסית. קדימה, להתחלות חדשות.

מה יש לנו כרגע?

בואו נעבור על הנתונים קצת, המשרדים שווים כרגע בערך 4.2 מיליון עם משכנתא של בערך 2 מיליון, כאשר הרישום הוא מעט מסובך, דבר שקצת מקטין את האפשרויות שלנו. הבית עולה בערך 5 מיליון עם משכנתא של 2 מיליון שקל.

ניתוח מצב:

נניח לרגע שההכנסות שלנו תקינות ומספיקות, אם כי גם זה דבר גבולי. רק תניחו שאם למשל החזר חודשי על מיליון שקל זה למשל 5000 שקלים בחודש, אז משכנתא של 4.5 מיליון שקלים, זה החזר חודשי של בערך 22 אלף שקל בחודש. לא צחוק.

אבל הבעיה הגדולה יותר היא הבי די איי השלילי. שני הבנקים שעובדים איתו צמוד, כבר נתנו את התשבה שלהם, הם לא בעניין. כלומר, אני פונה לבנקים זרים לגמרי, שלא מכירות את פעילות של רואה החשבון שלנו, אבל כן יכירו את הבי די איי שלו ברגע שיראו אותו.

אנחנו עושים ישיבה ומנסים ביחד לבנות תוכנית. אני מסביר לו שכנראה בבנקים זה לא יעבור. מה לעשות, אבל לפעמים המצב הוא כזה שאין דרך לעבור בבנק. זה אחד המקרים האלו.

אני מציע לו ללכת על משכנתא חוץ בנקאית. נכון שהריבית קצת יותר גבוהה, אבל כרגע היתרון עולה על החיסרונות. אנחנו נוכל לפרוס את כל המשכנתאות לטווח ארוך, לקחת עוד תוספת שתעזור לסגור את כל הפינות, להתחיל דף חדש. אני יכול להגיד לרואה החשבון שאין דרך לעשות את המשכנתאות האלו בבנקים, כי זה מעבר ל50 אחוז מימון וזה אסור בבנקים, אבל אני רוצה שזה יבוא מתוך רצון והבנה אמיתיים ולא רק סיבה טכנית גרידא. לבסוף הלקוח משתכנע ואנחנו הולכים לנתיב החוץ בנקאי.

אנשים חושבים שחוץ בנקאי זה קל:

אצל הרבה אנשים יש תפיסה שאם הולכים על מסלול חוץ בנקאי, זה קל. אבל זה רחוק מאוד מהאמת. החברות החוץ בנקאיות, לוקחות ריבית מעט יותר גבוהה מהבנקים, אבל מצד שני עדיין רוצות לעשות את כל הבדיקות כדי לוודא שהלקוח הוא אכן תקין ואכן יכול לשלם את המשכנתא הזו.

אז מכאן והלאה, אנחנו מתחילים את המשא מול החברות החוץ בנקאיות, אני פונה לשתי חברות מעולות ומתחילים פינג פונג של שאלות ותשובות. המטרה הראשונה שלי היא להסביר שהבעיה נוצרה בגלל תהליך גדילה שהיה לא נכון ועכשיו הוא כבר לא יקרה. למדנו את הלקח ואנחנו כבר לא נעשה את הטעות הזו. המשרד יחזור להיות בינוני כמו שהיה תמיד ויחזור להיות רווחי כמו שהיה תמיד.

אבל האמת שזה לא קל, חברות חוץ בנקאיות לא אוהבות לקוחות עם בי די איי שלילי, בטח לא בי די איי טרי שרק עכשיו נוצר ואף אחד, שום גוף פיננסי לא אוהב בעיות טריות. אבל זה המצב שיש. התהליך נמשך עוד שבוע וחצי, עד שאנחנו מצליחים לקבל אישור מאחת החברות החוץ בנקאיות ומתחילים את התהליך הארוך אל עבר הדף הפיננסי החדש.

שיהיה בהצלחה לכולם.

כתבות נוספות של מרטין בוקסדורף על משכנתא למסורבים,

לפודקסט הכלכלי של מרטין בוקסדורף

אולי זה יכל לעניין אותך:

נמצאים בבעיה ? דברו איתי ויחד נצא להצלחה !